牡丹江市海恒永利商贸有限公司市国土资源局房屋行政登记纠纷申请二审行政判决书

上诉人（原审第三人）牡丹江市海恒永利商贸有限公司。法定代表人李海旭，职务董事长。委托代理人赵明林，黑龙江学府律师事务所牡丹江分所律师。原审被告牡丹江市国土资源局，住所地黑龙江省牡丹江市西安区太平路300号。法定代表人申勇，职务局长。行政负责人王剑瑛，职务副局长。委托代理人郝晓萍，女，1970年3月31日出生，汉族，牡丹江市国土资源局不动产登记中心副主任。委托代理人郝占军，黑龙江远东律师集团牡丹江事务所律师。被上诉人（原审原告）中国人民解放军93383部队，住所地黑龙江省牡丹江市西安区海浪机场。负责人李新，职务站长。委托代理人张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）牡丹江市爱民区三道关镇人民政府，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区北安路270号，统一社会信用代码11231004001831842W。负责人季茂国，职务镇长。

原审法院认定如下案件事实，甲方中国人民解放军93017部队（现93383部队承接其所有权利义务）与乙方宁安市天恒实业有限公司于2001年7月30日签订了军队房地产租赁合同，甲方将坐落在牡丹江市机场区域内土地1.2万平方米出租给乙方使用，租赁期限为30年，用途为修建公路综合服务区（修建2栋3层楼房，建筑面积约1200平方米），土地租金为40万元，约定在租赁期间乙方不得在承租的土地上新建和添建本合同以外的各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，乙方在租赁期满时应当将所承租的土地保持原状交还甲方。原牡丹江市鹏汇石化有限公司于2002年11月12日变更企业名称为牡丹江市骄阳石化有限公司，2016年7月14日牡丹江市骄阳石化有限公司吸收合并了宁安市天恒实业有限公司，并于2016年7月28日变更登记为牡丹江市海恒永利商贸有限公司。2003年9月17日牡丹江市爱民区三道关镇人民政府（原牡丹江市爱民区北安乡人民政府）给原审被告牡丹江市国土资源局（原牡丹江市房产管理局）出具介绍信，介绍该单位农机服务站同志前去办理房照事宜，并提供了用地单位为牡丹江市爱民区北安乡人民政府的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，该两证记载：建设项目农机服务站，建设位置201国道收费站北（坐落于宁安市天恒实业有限公司租赁的中国人民解放军93017部队土地上），建设规模440平方米1屋/1栋，审批日期为2003年8月25日。原审被告依据上述两证及介绍信于2003年9月24日作出确权登记，将440平方米房屋登记于牡丹江市爱民区北安乡人民政府名下，产权来源为自建。原审被告作出确权登记的初审意见写明先确权再过户。档案中房屋位置、分层分户平面图记载经现场调查，此处无产籍号。在办理确权登记的同日，原审被告又将该房屋办理了转移登记，转移登记至牡丹江市骄阳石化有限公司名下，发照号为611078。转移登记审批表记载：建筑日期2000年，产权来源买受，提交证件为产籍书、评估单、契约、公证书、营业执照复印件、身份证复印件。其中评估单的评估单位为牡丹江市首佳房地产评佑事务所有限责任公司，评估日期为2003年9月22日，该440平方米房屋评估价为每平方米500元，合计价值22万元。房地产买卖契约中乙方处由牡丹江市骄阳石化有限公司盖章，其它内容为空白，无甲方签字盖章，无房屋单价及总价款等。在契约后附有一份协议书，甲方为牡丹江市北安乡农机管理服务站，乙方为牡丹江市骄阳石化有限公司，其上体现：甲方将国有爱民区北安乡政府下属农机管理服务站进行整体出售，一次购买价格为2.5万元，甲方负责出售前的一切债权、债务。该协议未体现有房屋等固定资产。牡丹江市爱民区三道关镇人民政府不认可上述协议，其提供的协议书记载：甲方为牡丹江市爱民区北安乡政府，乙方为宁安市天恒实业有限公司，甲方将国有的爱民区北安乡政府下属农机服务站出售，出售范围为成品油销售许可证和营业执照，不含土地房屋及固定资产，双方商定一次购买价格为2.5万元。海恒永利公司认可上述房屋系其自建，并非原牡丹江市爱民区北安乡人民政府建造。因上述房屋所有权证丢失，牡丹江市骄阳石化有限公司又于2009年到原审被告处补办了房屋所有权证，补办的房屋所有权证号为牡房权证东安区字第6187**号。因93383部队上级单位要求清理队部资产，全面停止有偿服务，93383部队与海恒永利公司协商终止土地租赁合同不成，于2017年9月21日提起民事诉讼至原审法院，在审理中93383部队发现海恒永利公司将诉争房屋办理了所有权证，因此诉至法院，要求撤销原审被告为牡丹江市爱民区北安乡人民政府办理的房屋初始（确权）登记和为牡丹江市骄阳石化有限公司办理的房屋转移登记。原审法院认为，原审被告作出行政行为时依据的《城市房屋权属登记管理办法》（自2001年8月15日起施行，至2008年7月1日废止）第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”而原审被告给牡丹江市爱民区北安乡人民政府办理的房屋初始登记中缺少用地证明文件或者土地使用权证、施工许可证、房屋竣工验收资料，因此原审被告作出初始登记的主要证据不足，理应予以撤销。在原审被告为牡丹江市骄阳石化有限公司办理的房屋转移登记中，房屋契约系空白，附后的协议也未体现出售固定资产，且协议价格为2.5万元，与房屋实际评估价值22万元差距较大，牡丹江市爱民区三道关镇人民政府对此份协议也不认可，并称协议出售的只是一些手续，不含房屋等固定资产。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，房屋买卖的合同为办理转移登记的必备要件，两原审第三人之间未见真实的房屋买卖合同，因此原审被告作出的转移登记同样主要证据不足，理应予以撤销。关于93383部队主体资格问题，因部队建制的改变，由93383部队承接原93017部队在牡丹江市的权利义务，对认为侵害其权利的行政行为有权提起诉讼。对于海恒永利公司称诉争房屋土地已经过流转，现93383部队已不具有使用权这一说法，因93383部队具有诉争房屋土地的使用权证，显示该土地为军事用地，没有证据支持该土地已变更为牡丹江市的城市建设用地。因此93383部队具有本案诉讼主体资格。关于93383部队起诉是否超过起诉期限问题，海恒永利公司认为诉争房屋已建成多年，对此93383部队应明知，且在2015年海恒永利公司已将此情况告知93383部队，对于海恒永利公司的这一说法无证据支持。93383部队自2017年9月提起民事诉讼至法院，至2017年12月到牡丹江市东安区人民法院提起行政诉讼，未超过法律规定的起诉期限，因此对于海恒永利公司的这一理由不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项之规定，作出判决：一、撤销牡丹江市国土资源局为原牡丹江市爱民区北安乡人民政府（现第三人牡丹江市爱民区三道关镇人民政府）办理的房屋初始登记（建筑面积440平方米工业用房，无房屋所有权证号）；二、撤销牡丹江市国土资源局为原牡丹江市骄阳石化有限公司（现海恒永利公司）颁发的牡房权证东安区字第6187**号（原6110**号）房屋所有权证。案件受理费50元，由牡丹江市国土资源局负担。上诉人海恒永利公司诉称，原审判决事实不清，证据不足，判决内容违反法定程序，违反法律规定。请求二审法院依法撤销原判发回重审或查清事实后改判，诉讼费用由被上诉人承担。原审被告牡丹江市国土资源局述称，坚持一审答辩意见，2000年建设部印发了《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》，当时登记机关是根据此意见与《城市房屋权属登记管理办法》的规定，为上诉人办理了产权登记，当时是符合规定的。被上诉人93383部队辩称，1.牡丹江市国土资源局对原审判决没有提出上诉，我方认为其对一审判决其撤销初始登记是认可的；2.上诉人与被上诉人之间签订了租赁合同在上诉人公司演变之前，我方存留的合同是骄阳公司，但骄阳公司是2003年4月5日登记注册，合同时间是2001年，说明被上诉人向原审被告办理产权登记时提供的是虚假材料；3.上诉人将租赁权、土地使用权以及所产生的物权概念混淆，上诉人与被上诉人签订的租赁合同足以说明了土地性质，上诉人的经营目的是经营加油站，必然会在该土地上构造建筑，但上诉人将租赁权所进行的建筑物办理了物权登记是错误的；4.我方持有的土地使用权证是1991年3月20日颁发的，用途是军事用地，上诉人将军事用地利用属于国有土地这一概念混同，意图证明即便是军事用地也属国有，意图证明其有权取得房屋产权证照，这一观念也是错误的；5.牡丹江市爱民区三道关镇人民政府在一审中向法庭提供的协议与牡丹江市国土资源局存档的文件完全不符，该协议的内容是转让农机服务站的手续，不包括固定资产，而上诉人提供的在牡丹江市国土资源局卷宗内的协议是存在固定资产，所在一审判决对此证据没有认定是正确的。同时牡丹江市爱民区三道关镇人民政府初始房产登记没有任何土地来源证明，初始登记是错误的，必然导致转移登记也是错误的。虽然建设部发布了指导意见，但其中的必备要件是土地来源证明，我方理解该土地来源证明是指本人对该土地具有使用权，上诉人将租赁权和使用权进行混淆。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告牡丹江市国土资源局在法定期限内向原审法院提交如下事实证据：房产档案，证明原审被告的办证过程合法。原审被告牡丹江市国土资源局在法定期限内向原审法院提交如下法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第十七条。原审原告93383部队向原审法院提交如下证据：第一组：中国人民解放军93066部队出具的证明及国有土地使用证，证明原审原告具有诉讼主体资格，诉争房屋所涉土地性质是军事用地。第二组：牡丹江市骄阳石化有限公司房屋所有权证，证明原审原告不知道原审被告为牡丹江市骄阳石化有限公司办理了不动产登记。2017年12月4日原审原告与海恒永利公司民事案件开庭，海恒永利公司提供证据时原审原告才知道原审被告为诉争房屋办理了所有权证，故不存在行政诉讼超过法定期限问题。原审第三人海恒永利公司向原审法院提交如下证据：第一组：海恒永利公司、宁安市天恒实业有限公司、牡丹江市骄阳石化有限公司工商登记的相关材料，证明宁安市天恒实业有限公司成立于2000年12月4日；牡丹江市骄阳石化有限公司的前身为牡丹江市鹏汇石化产品经销处和牡丹江市鹏汇石化有限公司，最早成立于1998年，2002年变更企业名称为牡丹江市骄阳石化有限公司；2016年7月宁安市天恒实业有限公司和牡丹江市骄阳石化有限公司进行了吸收合并，组建成为牡丹江市海恒永利商贸有限公司。上述企业的法定代表人均是李海旭。第二组：中国人民解放军93017部队与宁安市天恒实业有限公司、牡丹江市骄阳石化有限公司签订的军队房地产租赁合同，证明2001年7月30日中国人民解放军93017部队将闲置的部分土地租赁给宁安市天恒实业有限公司，并签订了军队房地产租赁合同，租赁期限为三十年。作为负责人的李海旭基于经营方面的考虑，认为“牡丹江市骄阳石化”能够更好地打开市场和树立品牌，于是在营运前的2002年11月就将“骄阳石化”作为招牌。出租方（部队）发现这一情况后，就派两名战士了解情况，随后部队要求将原合同的承租方改为牡丹江市骄阳石化有限公司，双方在其他内容均没有改动的新合同上签字盖章。这两份租赁合同内容完全一致，均是双方的真实意思表示，均合法有效。第三组：中国人民解放军93175部队关于部队区域内土地出租事宜的批复，证明2002年6月12日作为出租方的部队做出决定，将本案行政行为所涉闲置土地转为建设用地，参与土地流转，其实质就是将闲置不用的土地交回国家重新利用。原审第三人按照法律法规办理了相关的审批和验收，设立了房产物权并一直使用至今，这些均说明原审第三人的物权享有和颁证的行政行为都不会对作为出租方的部队合法权益造成不利影响。因此根据法律规定应当驳回原审原告的起诉。第四组：牡丹江市北安乡农机管理服务站异地改建协议书，证明2001年10月12日原审第三人与牡丹江市爱民区北安乡人民政府签订了协议，约定将服务站进行异地改建，双方各占50%股份。第五组：牡丹江市城市规划委员会牡城规字[2002]第05号主任办公会议纪要，证明该会议通过了北安乡农机管理服务站及加油站的选址及建设，说明诉争房屋的建设和土地使用已纳入牡丹江城市规划。第六组：牡丹江市人民政府牡政土[2002]第28号关于爱民区北安乡人民政府建农机服务站用地的批复、牡丹江市国土资源局建设项目用地预审报告，证明在北安乡农机管理服务站异地改建过程中，土地部门对诉争房屋所涉土地进行了调整，用于服务站建设。第七组：牡丹江市北安乡农机管理服务站与牡丹江市骄阳石化有限公司签订的协议书，证明2002年6月29日原审第三人收购了服务站，含涉诉房屋。第八组：情况说明，证明原审原告已超过起诉期限。原审第三人牡丹江市爱民区三道关镇人民政府向原审法院提交如下证据：协议书，证明其卖给宁安市天恒实业有限公司的只是手续，不含土地房屋等固定资产。以上证据均随卷移送本院。二审庭审组织各方当事人对证据重新进行了举证、质证。二审对事实和证据的认定与一审一致，不再赘述。本院认为，第一，关于93383部队是否具备行政诉讼原告主体资格问题，本院认为因部队建制的改变，作为签订《军队房地产租赁合同》的甲方中国人民解放军九三O一七部队的权利义务已经由93383部队承接，且93383部队在诉争的房屋上有土地使用证，显示为军事用地，因此根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”，因此93383部队具备本案行政诉讼原告主体资格。第二，关于93383部队起诉是否超过法定起诉期限的问题，本院认为因上级单位要求清理队部资产，93383部队于2017年9月21日向人民法院提起民事诉讼，在庭审中发现海恒永利公司将诉争房屋办理了所有权证，至2017年12月向牡丹江市东安区人民法院提起行政诉讼，并未超过法律规定的起诉期限。海恒永利公司诉称2015年已将办理房照事宜告知93383部队没有证据予以支持。第三，关于原审被告为牡丹江市爱民区北安乡人民政府办理初始登记是否合法的问题，本院认为办理初始登记时，《城市房屋权属登记管理办法》依然有效，该法第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”，而原审被告为牡丹江市爱民区北安乡人民政府办理的房屋初始登记中缺少用地证明文件或者土地使用权证、施工许可证、房屋竣工验收资料，因此原审被告作出初始登记的主要证据不足，应予以撤销。第四，关于原审被告为牡丹江市骄阳石化有限公司办理房屋转移登记是否合法的问题，本院认为房产档案中的协议未体现出售固定资产。牡丹江市爱民区三道关镇人民政府向原审法院提交的牡丹江市爱民区北安乡人民政府与宁安市天恒实业有限公司签订的协议书中出售范围为成品油销售许可证和营业执照，也不含土地房屋及固定资产。牡丹江市国土资源局在二审庭审中亦认可办理转移登记时提供的是虚假材料。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”，因此两位第三人之间未见真实的房屋买卖合同，因此原审被告作出的转移登记主要证据不足，应予以撤销。因此上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
上诉人牡丹江市海恒永利商贸有限公司（以下简称海恒永利公司）因房屋行政登记一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2018）黑1005行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人原审第三人海恒永利公司的委托代理人赵明林，原审被告牡丹江市国土资源局的行政负责人王剑瑛及其委托代理人郝晓萍、郝占军，被上诉人原审原告中国人民解放军93383部队（以下简称93383部队）的委托代理人张凤锦到庭参加诉讼。被上诉人原审第三人牡丹江市爱民区三道关镇人民政府经本庭依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人牡丹江市海恒永利商贸有限公司负担。本判决为终审判决。