湖北晶达建筑科技有限公司与吕年冬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北晶达建筑科技有限公司，住所地：武汉市青山区工人村都市工业园。
法定代表人：熊昌宝，公司总经理。
委托诉讼代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告：吕年冬，男，1961年10月28日出生，汉族，住武汉市洪山区。

原告湖北晶达建筑科技有限公司（以下简称：晶达公司）诉被告吕年冬（以下简称：吕年冬）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理，依法适用普通程序，由审判员许加强担任审判长，与人民陪审员李红琳、李汉生组成合议庭，于2018年8月15日、2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告晶达公司的委托诉讼代理人李循，被告吕年冬，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告晶达公司诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的厂房建筑转让协议书，并从解除合同之日起被告吕年冬腾退实际占用的工业厂房；2、被告吕年冬支付从实际占用原告晶达公司房屋之日起（2017年3月）至腾退之日止的房屋实际使用费（每月每平方米10元标准），截止至起诉之日为515596.90元；3、本案诉讼费用由被告方负担。在本院释明案涉合同可能属无效合同后，原告晶达公司明确如法院确认合同无效，则其诉讼请求变更为：1、确认双方签订的厂房转让协议无效，并判令被告吕年冬腾退实际占用的房屋；2、原告晶达公司返还被告吕年冬购房款500000元；原第2、3项诉讼请求不变。事实和理由：原、被告就原告生产基地的工业厂房签订《厂房建筑转让协议书》，根据协议约定，被告在签约后应首付500000元，于首付款开始后的一年内支付余款2200000元，协议书还就厂房的拆迁、出租、水电费支付等问题进行了详细约定。2017年4月被告吕年冬支付首期款500000元后，原告晶达公司交付了厂房，但被告吕年冬一直未支付后续款项，且经多次催要未支付。故诉至法院，维护权益。
原告晶达公司为证实其诉讼请求，提交证据如下：
证据1、原、被告签订的《厂房建筑转让协议书》；拟证明：双方约定将位于龚家岭村的工业厂房转让给被告吕年冬，价款为3200000元；
证据2、被告吕年冬已收租金及已收押金统计表、转账凭证；拟证明：被告吕年冬已实际占有使用厂房并收取租金；
证据3、武汉某某包装有限公司和湖北晶达建筑科技有限公司签订的《厂房建筑物转让协议书》；拟证明：原告晶达公司于2009年合法取得上述厂房建筑物；
证据4、武汉某某实业公司与武汉市洪山区和平乡龚家岭村村民委员会合同书、武汉某某实业公司两份请示报告、武汉某某包装有限公司厂房改建及设备安装工程施工方案；拟证明：2002年，在企业改制过程中，武汉某某实业公司、武钢某某建安公司、武钢建安某某实业公司等共同出资入股成立武汉某某包装有限公司，在龚家岭建设的本案厂房归属武汉某某包装有限公司所有。
被告吕年冬辩称：双方合同实际订立于2017年3月27日，是应原告晶达公司的法定代表人熊昌宝要求将签约时间往前写到2014年1月9日；被告吕年冬已支付550000元购房款。原告晶达公司提供的厂房中有占地800平方米的设备，造成其中一处厂房无法使用，其又不同意搬走，所以被告吕年冬才未支付后续款项，说的是搬走设备后再付款。上述设备被人民法院查封冻结了，不能买卖也无法处置，但原告晶达公司在买卖厂房时隐瞒实情，属于欺诈。
被告吕年冬为支持其抗辩理由，提交证据如下：
证据1、原告晶达公司出具的收条、转账记录；
证据2、原告晶达公司出具的水电费承诺；拟证明2017年3月10日之前的水电费由原告方承担；
证据3、原告晶达公司职工门卫租赁厂房的合同复印件；
证据4、终止委托代理协议、租金明细表、收条；拟证明被告吕年冬是受陈友才委托办理本案买卖事项。
被告吕年冬对原告晶达公司提交的证据发表质证意见如下：对于证据1、2的真实性无异议，对证据3、4不清楚。
原告晶达公司对被告吕年冬提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性予以认可；对于证据2无异议；对于证据3的真实性无异议；对证据4的租金明细表无异议，其他证据与本案无关。
本院对双方当事人提交的证据认定如下：
对于双方均无异议的下列证据，本院予以确认：
1、原、被告签订的《厂房建筑转让协议书》；2、被告吕年冬已收租金及收押金统计表、转账凭证；3、原告晶达公司出具的水电费承诺。
本院对于双方有争议的证据，认定如下：
1、武汉某某包装有限公司和湖北晶达建筑科技有限公司签订的《厂房建筑物转让协议书》，该合同上有武汉某某包装有限公司和湖北晶达建筑科技有限公司的印章，亦有原件可以核对，本院对其真实性予以确认。2、对于武汉某某实业公司与武汉市洪山区和平乡龚家岭村村民委员会合同书、武汉某某实业公司两份请示报告、武汉某某包装有限公司厂房改建及设备安装工程实施方案均系复印件，因未提供原件核对，故本院对上述证据的真实性无法确认。3、对于被告吕年冬提交的终止委托代理协议，经询问案外人陈友才，本院对其真实性予以确认，但经本院当庭询问，原告晶达公司选定被告吕年冬作为合同相对方主张权利，不向陈友才主张权利，故该证据与本案的处理无直接关联性。对于被告吕年冬提交的武汉乾景泰公司出具的收条，因原告晶达公司不认可，该收条内容上也不能显示出与本案的关联性。
经审理查明：2017年3月，原告晶达公司（甲方）与被告吕年冬（乙方）签订《厂房建筑转让协议书》一份，双方一致同意将该协议的落款日期倒签至2014年1月9日。该协议就位于本区龚家岭社区内的工业用厂房的转让事宜进行了约定，并约定：“二、转让范围及价款，1、甲乙双方一致同意，甲方向乙方转让的工业用厂房等建筑物是根据甲方提供的并由乙方认可的测量图编号为1、2、3、4、5、7、10、12、13、14、15、16号总面积为3966.13平方米的工业用厂房等建筑物，（其中8号属武钢实业公司所有，6、9、11号与武钢实业公司有争议，没有计算面积，降温池、变电房、围墙230米未测量计算面积，将来拆迁补偿时甲、乙双方再另行协商），2、甲方转让与乙方的工业用厂房等建筑物的总面积为3966.13平方米，转让价格为3200000元；三、转让款的支付方式：1、本转让协议经甲、乙双方签字之后，乙方应首付甲方人民币伍拾万元整（500000元），第二个月内支付伍拾万元整（500000元），余款人民币贰佰贰拾万元整（2200000元）于首付款开始的一年内付清；2、甲方每次收到款项后均应向乙方开具收款收据……”等内容。
被告吕年冬分多次，截至2017年6月15日累计已支付购房款550000元。被告吕年冬于签约后，实际接手管理案涉厂房。当时该场地有三家租户，分别为案外人陈某、詹某某、侯某某，双方先后对租金收取权利进行了交接，原告晶达公司收取了陈某至2017年6月止、詹某某至2017年3月止、侯某某至2017年10月止的租金，其后由被告吕年冬收取租金。按当时的租金标准，三家共计237000元年，其后因租户变动，租金相应变动。
另本案所涉厂房建筑系建设在龚家岭村的集体土地上，双方当事人无法提供建设工程规划许可证，或者相应规划建造手续，也未办理过物权登记。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”。虽然被告吕年冬辩称系受陈友才委托购买房屋，但其在签约时未向原告晶达公司披露该事项，原告晶达公司现选定被告吕年冬为主张合同权利的相对方，符合法律规定，被告吕年冬应承担因案涉合同发生的法律责任，其与陈友才的关系可另行处理。
案涉厂房建造在农村集体用地上，无法提供建设工程规划许可证，或者相应规划建造手续，也未办理过物权登记，系未经过法律规定程序建造的建筑，不属于能依法买卖的房屋。故，原、被告双方就案涉厂房签订的转让协议应属无效协议。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。故，原告晶达公司应向被告吕年冬返还购房款550000元，被告吕年冬应当将案涉厂房交还给原告晶达公司。
关于原告晶达公司要求被告吕年冬从实际占用房屋之日（2017年3月）起至腾退之日止，按每月每平方米10元标准承担房屋实际使用费的诉讼请求。被告吕年冬对案涉厂房的使用包括对外租赁收取费用，其对房屋的使用利益无法直接返还，则可以占有使用费的形式对原告晶达公司折价补偿。本院认为，从以下几个方面考量对本诉求的处理：一、虽然双方转让协议无效，但被告吕年冬已支付了部分房款，其占有使用案涉厂房已经过了原告晶达公司的准许，而且该使用期间原告晶达公司也收取了部分租金；二、从买卖双方对于合同无效的过错程度看，晶达公司出售缺乏合法手续的房屋具有主要过错，被告吕年冬购买缺乏合法手续的房屋也有一定过错；三、因房屋本身合法手续的缺失以及市场波动等因素，出租收益不属于固定收入；四、吕年冬已支付房款的比例；五、合同无效，自始不发生效力，在双方出现争议、法院依法确认合同无效后，被告吕年冬应当及时向原告晶达公司腾退并返还厂房。故，为平衡保护双方利益，本院酌情确定，在本判决作出前的时段，酌情由被告吕年冬向原告晶达公司支付占有使用费100000元；如被告吕年冬未按照本判决指定期间腾退并返还房屋的，应按20000元月的标准计算占有使用费直至实际腾退之日止；对原告晶达公司提出的从实际占有使用之日起计算占有使用费的诉讼请求，部分支持。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：

一、原告湖北晶达建筑科技有限公司与被告吕年冬就武汉东湖生态旅游风景区龚家岭村内的厂房签订的《厂房建筑转让协议书》属无效合同；
二、被告吕年冬于收到本判决之日起十五日内腾退工业用厂房（范围以双方协议附件为准），并返还给原告湖北晶达建筑科技有限公司；如被告吕年冬未按本项执行的，则从本判决指定的返还期间届满之日起，按20000元月标准向原告湖北晶达建筑科技有限公司支付占有使用费直至实际返还之日止；
三、被告吕年冬于收到本判决之日起十五日内向原告湖北晶达建筑科技有限公司返还房屋占有使用费100000元；
四、原告湖北晶达建筑科技有限公司于收到本判决之日起十五日内向被告吕年冬返还购房款550000元；
五、驳回原告湖北晶达建筑科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8956元，由原告湖北晶达建筑科技有限公司负担5000元，被告吕年冬负担3956元（此款原告湖北晶达建筑科技有限公司已预交，由被告吕年冬于本判决生效之日起十日内直接向原告湖北晶达建筑科技有限公司支付3956元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 许加强
人民陪审员 李红琳
人民陪审员 李汉生

书记员： 王泽