智润中与王某某租赁合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）智润中，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，晋中开发区人，住本村。
委托代理人郭可淳，山西国士律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，晋中开发区人，住太原市小店区。
委托代理人武澍萍，山西民力律师事务所律师。

上诉人智润中因与被上诉人王某某租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2015）榆民北关初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，智润中、王某某均系使张村村民，2012年3月28日双方签订《房屋租赁合同》一份，约定智润中将位于使张村的房院一处租赁给王某某使用，并载明“二、租期暂定为陆年，从2012年4月1日起至2018年4月1日止。三、租金定为一年56000元，需一次性付两年租金，第三年起每年租金递增5000元，付款方式：一付两年。……五、在租赁期间，乙方应爱护房屋及设施，如有损坏应照价赔偿或恢复原样，同时租用期间不得私自转租或转让。……七、甲方与乙方签订合同后，双方不得违约，如违反者，应承担违约责任即年租金的百分之五十。”合同签订后，智润中将上述房屋交付给王某某使用。2013年12月底及2014年4月，智润中两次发现租赁房屋院落发生水管冻裂漏水并告知王某某，后该房屋出现地基下沉、墙体多处出现裂缝情况。故智润中诉至原审法院，要求判令王某某赔偿房屋维修费用，王某某则提出反诉，要求解除上述租赁合同。经原审法院（2014）榆民一初字第326号民事判决书判决，智润中、王某某双方签订的租赁合同已于（2014）榆民一初字第326号民事判决书生效之日终止。智润中认为王某某在前次诉讼中提出解除租赁合同属于单方违约，故诉至原审法院要求判令王某某支付违约金30500元，王某某则表示其终止合同合理，双方当事人各执己见，调解不成为本案事实。
原审法院所确认的上述事实，有房屋租赁合同一份、（2014）榆民一初字第326号民事判决书一份及智润中、王某某双方当事人陈述笔录等证据在案为凭。
原审认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。本案所涉房屋因地基下沉、墙体开裂已成危房，已无法实现王某某利用其生产经营的合同目的，双方经（2014）榆民一初字第326号判决书确认王某某赔偿智润中相应房屋损坏维修费用，双方合同亦在上述判决生效之日终止，故王某某在前次诉讼中提出终止合同的诉讼请求并不构成违约，智润中要求王某某赔偿违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，原审判决如下：驳回原告智润中的诉讼请求。一审案件受理费563元，减半收取281.5元，其他诉讼费120元，共计401.5元，由原告负担。
经二审查明的事实与原审查明一致。

本院认为，本案二审的争议焦点是：王某某反诉请求解除其与智润中房屋租赁合同的行为是否构成违约，是否应当给付智润中违约金30500元？针对该焦点，本院评判如下：王某某反诉请求解除该与智润中的房屋租赁合同，已经（2014）榆民一初字第326号生效民事判决确认为符合单方解除合同的情形，王某某不构成违约，智润中请求王某某支付违约金的诉讼基础已不存在，依法应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：

一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2015）榆民北关初字第334号民事判决；
二、驳回原审原告智润中的起诉。
本判决为终审裁定。

审判长　　杨姣瑞 审判员　　温志光 审判员　　王　雪

书记员：赵华栋