海南华信娱乐园有限公司与琼海市富海房地产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

上诉人（原审原告）海南华信娱乐园有限公司。
法定代表人方翔，该公司董事长。
委托代理人汤丽英，海南方圆律师事务所律师。
委托代理人涂显亚，海南方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）琼海市富海房地产开发公司。
法定代表人陈有，该公司总经理。
委托代理人陈忠明，该公司办公室主任。
委托代理人何虎，该公司部门经理。

上诉人海南华信娱乐园有限公司（以下简称华信公司）因与被上诉人琼海市富海房地产开发公司（以下简称富海公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2006）琼海民二初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理本案。华信公司委托代理人汤丽英，富海公司委托代理人陈忠明、何虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1993年4月16日，原告与被告订立《转让温泉雅洞旅游开发区土地协议书》一份。合同第三条载明：转让给乙方土地（指原告），平均每亩地价人民币叁万元（包括土地各项补偿费，如青苗、迁坟等，不包括搬迁费及五通一平费用）。合同的第四条约定：甲方（指被告）负责该地区总体控制性详细规划，并统筹资金进行通水、通电、通路、通讯、排污、土地平整及街道绿化建设，其规划费、三通一平费、街道绿化费分摊到各开发用地单位，乙方应按甲方要求的时间一次性缴交应分摊的费用。合同的第五条第二款还约定：乙方（原告）领取规划红线图后十天内，支付甲方地款总额的30％计肆拾伍万元，且对有关分期付款方式等有关条款作了约定。在履行合同中，被告向原告转让用地为50亩，平均每亩地价人民币叁万元，地价款总计为150万元（包括土地各项补偿费，如青苗、迁坟等，不包括搬迁费及五通一平费用）。1993年4月15日原告分二次向被告支付了总共十五万元的购地款。1993年10月15日，被告向原告出具了用地红线图，并按照合同第五条第二款的约定向原告催缴30％的总地价款45万元，但原告没有缴纳。另查明，被告将八家公司（含原告在内）原先投入的资金全部用于开发区建设。整个度假村征用土地1054亩，征用土地价及青苗补偿费11616140．40元，开发费用889467．33元，其他费用100000元，平整土地10317127元，共计22922734．73元，原告除收取八家公司上缴土地款14750000元（含原告支付的15万元在内）外，被告自身还垫付了8172734．73元。房地产业在八家公司开发用地期间处于大幅度下降状态，八家公司投资建设资金也不同程度受到影响，被告作为负责协调单位多次组织八家公司（含原告在内）进行协调，但无法集中资金投入继续开发，致使开发出来的部分土地丢荒三年之久。1997年6月，琼海市人民政府向省国土局报告有关情况后，同年6月27日，海南省土地管理局以琼土用（1997）93号文件，作出无偿收回被告开发区土地70．3144公顷（含原告50亩土地）的土地使用权批复。用地无偿收回后，原告要求被告向市政府报告妥善处理益群、雅洞度假村土地存在的遗留问题。琼海市人民政府海府函（1997）135号文件作出如下批复：一、同意从有开发条件的国有土地中安排土地给八家公司重新上项目，地价按当地现时地价计算，地价款从八家公司各自缴交购买益雅度假村的土地款中抵扣。二、不愿意接受重新安排土地的公司，可安排益雅度假村原购买的土地给公司搞农业开发项目。原告以琼海市可置换的土地不适合从事旅游开发，且公司不擅长农业开发为由，没有依政府处理意见办理有关事宜。1999年10月14日，原告向琼海市清理闲置土地办公室申请＂换地权益书＂，未见答复。
本院经审理查明：1993年4月16日，富海公司与华信公司订立《转让温泉雅洞旅游开发区土地协议书》一份。合同约定富海公司向华信公司转让用地为50亩，平均每亩地价人民币叁万元，地价款总计为150万元（包括土地各项补偿费，如青苗、迁坟等，不包括搬迁费及五通一平费用）。1993年4月15日华信公司分二次向富海公司支付了总共十五万元的购地款。因转让的土地长期闲置未能开发，1997年6月27日，海南省土地管理局以琼土用（1997）93号文件，作出无偿收回富海公司开发区土地70．3144公顷（含华信公司50亩土地）的土地使用权批复。用地无偿收回后，为妥善处理因上述土地转让中存在的遗留问题，琼海市人民政府海府函（1997）135号文件就此作出如下批复：一、同意从有开发条件的国有土地中安排土地给八家公司重新上项目，地价按当地现时地价计算，地价款从八家公司各自缴交购买益雅度假村的土地款中抵扣。二、不愿意接受重新安排土地的公司，可安排益雅度假村原购买的土地给公司搞农业开发项目。华信公司以琼海市提供的可置换的土地不适合从事旅游开发，且公司本身不擅长农业开发为由，没有依政府处理意见办理有关事宜。1999年10月14日，华信公司向琼海市清理闲置土地办公室申请＂换地权益书＂，但至本案诉讼时仍未见答复。本院另查明，益雅度假村（即温泉雅洞旅游开发区）项目系经当地政府审批立项，并由政府主导，富海公司负责具体运作的项目，且富海公司用于转让的70．3144公顷土地系国有划拨土地，至土地被政府无偿收回时没有办妥土地相关权益证书。

本院经审理认为：华信公司与富海公司双方于1993年4月16日订立的《转让温泉雅洞旅游开发区土地协议书》，是双方真实意思的表示，且未违反法律法规相关强制性规定，合同合法有效。导致双方合同不能履行的原因是政府基于宏观调控和土地政策调整需要无偿收回土地，属于政府行政行为，且双方对政府无偿收回合同所约定的土地行为均未表示异议。应该说，双方合同至1997年6月27日海南省土地管理局决定无偿收回土地时已在事实上不可能履行。华信公司主张双方合同不能履行是因为富海公司违约在先，应当承担违约责任。但其从1993年4月15日缴纳第一批15万元购地款至1997年6月27日海南省土地管理局无偿收回土地四年多时间内，没有证据证明其曾依合同约定向富海公司就此主张过权利或提起违约之诉。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定＂当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。＂华信公司向富海公司主张违约责任已超过双方合同履行期限，故本院对华信公司主张由于富海公司违约应赔偿其15万元购地款及利息的请求不予支持。富海公司作为土地转让合同的一方当事人，依照双方合同约定收取了华信公司的15万元购地款，并主张已将此笔资金投入开发区先期建设，强调导致转让土地闲置和被政府无偿收回的原因是由于华信公司等8家公司不按合同约定缴纳其它款项，但其在一审中，却未能提供相关证据证明其主张。其二审中提供的证据，因超过法定的举证期限，且不属于最高人法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款规定的新证据，本院对此不予采信。琼海市人民政府1997年9月18日以海府函（1997）135号文件给富海公司所作的《关于处理益雅度假村土地遗留问题的批复》，应视为对华信公司投资权益的一种确认。华信公司以琼海市人民政府提供的可置换的土地不适合从事旅游开发，且公司本身不擅长农业开发为由，没有依政府处理意见办理有关事宜，并不构成对自身权利的当然放弃，故富海公司应当返还华信公司的15万元土地投资款。
综上，一审法院对案件的部分事实认定不清，且适用法律不当，处理有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：

审判长 李勇
审判员 林彬
审判员 李秋芸

书记员： 吴美