黄某某、孙玉某等与大庆油田房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：黄某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。
原告：孙玉某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。
原告：刘思超，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。
三原告委托诉讼代理人：关馨，黑龙江四维律师事务所律师。
被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西柳街13号。
法定代表人：屠玉龙，总经理。
委托诉讼代理人：杜雪鸽，黑龙江司洋律师事务所律师。

原告黄某某、孙玉某、刘思超诉被告大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关馨，被告的委托诉讼代理人杜雪鸽均到庭参加诉讼，本案现己审理终结。
黄某某、孙玉某、刘思超向法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告商品房买卖合同逾期违约金34928元整；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月12日原告与被告签订了商品房买卖合同，总房款为525236元，原告交付了全部购房款。合同约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。现经原告在大庆市城乡建设局竣工验收备案表中查询，被告于2017年7月19日才将创业城A4-13号的房屋竣工验收备案材料上报房产局备案，致使房屋权属登记拖延办理。依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告于2013年7月10日将房屋交付给原告使用，拖延办理产权登记，己严重侵害了原告的合法权益，为此诉至法院，望支持原告诉讼请求。
被告房开公司辩称，1、原告诉请没有事实基础及法律依据，且违约金计算标准过高；2、房开公司承担延期办证违约责任的前提条件是因房开公司原因导致延期办证。而实际上创业城部分房屋由于市规划局进行规划验收时，发现部分住户私占屋面闷顶造型空间、私封阳台露台等情况，导致市规划局对创业城不予规划整体验收，致使创业城产权办理遭遇停滞。房开公司多次向油田公司领导、市领导、相关部门汇报协调，最终初步解决了由于部分住户原因影响整体验收的问题。由市规划局出具扣除不合格住户面积的《建设工程规划条件核实确认书》，创业城整体产权办理才得以推进。在接下来办理竣工备案证时，市建设局认为市规划局出具的《建设工程规划条件核实确认书》与《建工程规划许可证》上的单位总面积不符，提出异议，不能办理整栋楼的竣工备案，同样原因市房产局也提出房产首次产权管理确认审核不能办理。对以上问题，房开公司再次在规划局、建设局、房产局等部门间沟通协调，最终由市规划局出具备注了不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收，才确保整体产权继续办理。所以，出现延期办证情形，非因房开公司原因导致的，房开公司不应承担责任，而且房开公司在出现上述不能预见、不能避免并不能克服的情况下，为了维护业主的利益，积极与相关业主、相关部门沟通协调，及时维护了大部分业主的利益。因不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及时履行合同，应免除责任；3、未给原告造成损失，即使房开公司承担责任也应当以给对方造成损失为限；4、原、被告双方在补充协议中对于房开公司逾期交房，约定了承担己交付房款日万分之零点一的违约金应视为对违约金有约定，对于房开公司的其他违约情形也应参照执行。举重以明轻，原、被告双方对于逾期交房这种给原告造成了损失的违约情形，仅约定了日万分之零点一的违约责任，对于未对原告造成损失的情形，更应参照该约定执行或者予以适当降低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告黄某某、孙玉某、刘思超为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、商品房买卖合同、补充协议、商品房买卖合同备案证明，欲证明原、被告于2013年5月12日签订了创业城A4-13-1-101室的商品房买卖合同及补充协议，并于当日进行了合同备案。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人在合同规定期限到期后的365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说，在商品房交付使用后的三年内出卖人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备产权登记机关备案。
被告房开公司质证称，对真实性无异议，对所证明的问题有异议，认为该商品房买卖合同仅能证明双方具有房屋买卖合同关系及对于相关事项做了一些约定，并不能证明出卖人是否存在违约。
该组证据可以证明双方存在买卖合同法律关系，与本案具有关联性，本院予以确认。
证据2、产权登记受理单，欲证明2017年7月19日被告才把合同约定所需要的房屋产权备案手续交到大庆市房产局。被告房开公司质证称，对真实性及所证明的问题均无异议，本院予以确认。
证据3、创业城购房确认单、房屋收款专用票据，欲证明确认购买房屋的事实及原告已交纳全部房款525236元的事实。被告房开公司质证称，对真实性及所证明的问题均无异议，本院予以确认。
证据4、建筑垃圾清运费专用收据，欲证明本案房屋交付使用时间是2013年7月10日。被告房开公司质证称，对真实性及所证明的问题均无异议，本院予以确认。
证据5、创业城业主张凤琴、王玉兰、刘小林三人提供的房屋买卖合同、庆让教发[2017]11号关于印发《让胡路区2017－2018学年度学区划分及新生入学办法的通知》，欲证实买卖合同中均有买方办理产权证完毕后交付尾款的约定。在房屋买卖交易中因没有办理产权证致使房价偏低，且不能全部缴清房款，已成为大庆市房屋买卖交易市场的一个不成文的行业规定，这也是为了确保交易安全，但确给出卖方造成了很大的经济损失，而这种损失数额是不能确定的，但客观存在。《让胡路区2017－2018学年度学区划分及新生入学办法的通知》的第二条划分及入学明确规定坚持：“就近或相对就近入学的原则”，“坚持房产证和户口本”两证统一原则，也就是说没有房屋产权证孩子无法就近入学，家长不得已要花更多的人力物力送孩子去更远的学校入学，这种直接损失的数额虽然难以确定，但确客观存在。基于以上两点说明因被告怠于办理房屋权属登记备案，致使原告无法办理房屋权属证书，是会给所有业主带来不同方面的直接损失，而这种损失均难以确定，确客观存在。
被告房开公司质证称，对证据的真实性和证明的问题均有异议。1、该证据系复印证无法与原件核对，无法证明其真实性，该证据与本案没有直接的因果关系，也不是原告所说的直接损失，而是间接经济利益而已。2、创业城建设是对老会战职工及其家属的福利性住房，改善老会战职工及家属的住房条件，房开公司没有以学区房、就医、购物等便利为购买条件进行宣传等作为承诺条件进行出售房屋。这与一般的商品房出售有本质不同。所以原告不能以子女上学、就医、购物便利等作为主张其权利的依据。3、创业城只有符合福利条件的单位职工及其家属才能购买创业城的房屋。由于当年大庆房价持续上涨，大庆市主城区房价已高达5500元平方米，会战职工购房能力下降，买不起房。针对这种情况下，远远低于市场价格给予会战职工福利性质的用房，而不是让会战职工进行炒房卖房挣取差价。4、庆让教发【2017】11号关于印发《让胡路区2017-2018学年度学区划分及新生入学办法的通知》属于政府部门的政策变动，且与本案房屋买卖纠纷没有直接因果关系。房开公司出卖房屋时并没有以学区房为噱头。5、该案件系集团诉讼案件之一，不能因业主个别情况作为集团诉讼证据使用，计算其间接利益损失的标准，该份证据无法证明其造成的损失，实际上也没造成损失，要求支付违约金的要求缺乏事实依据。
本院对该组证据的真实性予以认定，对其所证明的问题本院将结合其它证据综合予以认定。
证据6、创业城A3-1、A3-3两栋楼备案在房产局的房屋权属登记申请表，欲证明房开在2016年7月5日就已将这两栋楼在市房产局完成了房屋权属备案。而这一时间是在市政府下发会议纪要之前，A3区也存在私封露台，私占空间的现象，同一个楼区确只给这两栋楼备案而没有给其他楼备案，这与房开所称部分业主私封露台，私占空间造成不能履约自相矛盾，这也证明这个问题是可以解决的，而房开公司怠于履行报备义务，应承担赔偿责任。
被告房开公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。1、2017年7月18日主任办公室会议纪要明确说明考虑到创业城居住区的特殊性，对封闭阳台和露台、私自利用封闭空间的住户，由建设单位进行整改，暂时不予规划验收。属于政府政策行为，不能归结于房开公司违约行为，房开公司承担违约责任。同时，房开公司已经尽力协调问题，帮助原告解决尽早办理报备，对整顿时间不应计算在双方约定报备的时间之内。2、关于原告证实已经备案的A3号楼也存在私封露台、扩建占用的情况，房开公司认为已经备案业主在备案前没有私封露台、扩建占用的情况，备案后业主才私封露台，这与原告所在楼房备案前已经存在私封露台的情况有本质不同。
本院对该组证据的真实性予以认定，对其所证明的问题本院将结合其它证据综合予以认定。
被告房开公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、大庆市城乡规划局出具的受理申请通知书、大庆市城乡规划委员会主任办公会议纪要，欲证明房开公司早在2015年就将创业城第一批房屋申请了规划验收，但由于部分业主存在私占空间，私封露台等情况，不满足城乡规划局的整体验收条件，大庆市城乡规划局未予整体规划验收，后经多方协商最终确定暂时扣除私占空间、私封露台情况的单体建筑后，予以分批规划验收，所以导致本案涉诉的房屋办理房产证延期并非房开公司的原因导致的，而是发生了房开公司不可预见的不可抗力导致的。
原告质证称，对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为本案原告并不存在私占空间、私封露台的情况，被告所提供的市政府的会议纪要是在2016年7月18日下达的，文件明确创业城可以进行单体验收，可以实施分户验收，而这个时间仍在合同履行期限内，但被告仍未能在合同期限内完成向房产登记机关备案，构成违约，应承担赔偿责任。
本院对该组证据的真实性予以认定，对其所证明的问题本院将结合其它证据综合予以认定。
证据2、大庆市城乡规划局出具的建设工程规划条件核实确认书，欲证明由于创业城A4区住宅楼有5户住户存在私占空间、私封露台的情况，导致整体不予规划验收，经被告多方协调沟通才成功实现去除不合格楼房后的单体验收，所以即使存在延期办证的情况也不是被告的原因导致的，不应由被告承担责任。而且被告发现不可预见的问题后，积极协调沟通，最终维护了广大业主的利益。
原告质证称，对真实性无异议，对所证明的内容有异议。针对私占空间、私封露台的问题，被告完全可以在合同约定期限内配合物业及相关部门积极合理的处理，不能归结于不可抗力，所以在这个问题上被告是有过错的。且被告提供的证据里不包括本案涉案房屋。本院对此证据的真实性予以确认。
本院对该组证据的真实性予以认定，对其所证明的问题本院将结合其它证据综合予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月12日原告与被告签订了购买创业城A4-13-1-101室商品房买卖合同，总房款为525236元，原告交付了全部购房款。合同约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告房开公司于2013年7月10日将房屋交付给原告。
双方合同中对房开公司逾期交房的违约责任进行了约定,主要内容为“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行”。
大庆市城乡规划局于2016年6月27日受理了房开公司要求对创业城第一批房屋进行规划验收的申请，但由于有部分业主存在私占空间，私封露台等情况，不满足城乡规划局的整体验收条件，大庆市城乡规划局未予整体规划验收。后经房开公司多方协调沟通，最终由市规划局出具了备注不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收。案涉房屋在2017年7月19日将创业城A4-13号的房屋办理权属登记所需的材料上报房产局。

本院认为，本案争议焦点为：1、被告房开公司认为逾期办证非因房开公司原因导致，构成不可抗力的抗辩理由是否成立；2、原告主张逾期违约损失如何计算。
一、关于房开公司是否构成违约、其抗辩理由是否成立的问题。根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照规定对建设工程是否符合规划予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。也就是说建设工程应先报请规划部门对建设工程进行验收，规划验收合格后才能由建设单位组织验收，验收合格后才能向购房者交付房屋。本案中，被告违反了上述规定，在没有规划验收的情况下将房屋先行交付给购房者，致使部分业主私占空间，私封露台导致规划部门不予以验收，从而无法完成向产权登记机关报备登记材料的义务，致使原告在规定的期限内没有取得产权证，上述情况不符合不可抗力构成条件，被告不能以此理由免责。因合同对办证日期有明确约定，而被告未在规定的期限内向相关行政部门办理产权手续，故被告已构成违约。
二、关于原告主张的逾期违约损失如何计算的问题。现原告主张按照同期银行贷款利率的标准计算违约损失，而被告认为按照原告主张计算的违约损失过高，要求参照双方合同中逾期交房的违约责任计算违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失。本院从以下几个方面考虑违约损失的计算方法：（一）从原告的损失方面考虑：原告主张被告逾期办证违约给其造成了损失，具体包括：案涉房屋无法正常交易造成的利益损失及因案涉房屋无产权证，部分业主的子女无法享受学区划分带来的教育福利等利益损失，但原告并未提交证据证实已产生损失，根据“谁主张、谁举证”的原则，可以认定逾期办证并未给原告造成实际损失；（二）从双方签订涉案房屋买卖合同的实际情况考虑：由于涉案的创业城小区是被告开发，目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，以福利购房的形式销售给石油老会战，双方签订合同中的销售价格远低于当时的商品房销售的市场价格，从这方面考虑，原告购买涉案房屋已获利。从利益平衡角度出发，综合考虑上述几方面，既要对违约行为进行处罚，又要防止因违约获得超额利益，致使双方利益失衡，又由于被告虽然逾期办证，但并未影响原告方的实际居住。故本院从双方签订合同的背景、被告的违约程度、原告的损失等方面综合考量，对被告逾期办证的违约责任参照双方合同约定的逾期交房违约金的标准计算，即按日万分之零点一计算违约金。起算时间应自交付房屋之日在经过1095天（730天+365天）后开始，计算至被告在产权登记机关办理完产权登记时截止。本案原告2013年7月10日接收房屋，应自2016年7月11日起开始计算违约金，原告主张计算至2017年7月18日止，该日期早于产权登记部门备案的时间，此主张系原告自由处分民事权利的行为，不违反法律规定，予以准许。
综上，本案经审判委员会讨论决定，对原告的主张予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告大庆油田房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内给付原告黄某某、孙玉某、刘思超违约损失1954元（525236元×0.001%×372天）。
案件受理费674元，由被告大庆油田房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。

审判长 马瑞
人民陪审员 曹继承
人民陪审员 丛月利

书记员： 周爽