陈志英与沧州恒顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：沧州恒顺房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区顺城街西路6号楼，组织机构代码：10660318-4。
法定代表人：张立顺，该公司董事长。
委托代理人：姜永建，河北经航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈志英，女，汉族，1972年10月6日生，住沧州市新华区。
委托代理人：蔡志勇，河北沧狮律师事务所律师。
委托代理人：赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。

上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司与被上诉人陈志英因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第2220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司的委托代理人姜永建与被上诉人陈志英的委托代理人蔡志勇、赵显颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年10月12日，原审原、被告签订了商品房买卖合同（预售）一份，双方约定被告沧州恒顺房地产开发有限公司将恒顺时代广场1单元1202号房出售给原告，总房款为309000元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Χ日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的Χ%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的Χ%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。合同签订后，原告陈志英按照合同的约定向被告支付了全部购房款309000元（其中2011年1月17日交纳110000元，2011年6月21日交纳178323元）。原告陈志英于2012年6月6日办理了入户手续。交房后，被告恒顺房地产公司一直未能按照合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房地产权属证书。原、被告之间就逾期办证违约金未能达成一致意见，双方为此发生争议，故原告陈志英诉至原审法院。以上查明的事实，有双方当事人的当庭陈述、举证、质证加以证实。
原审法院认为，原审原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，原审法院予以确认。原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告所主张的逾期办证的违约金，被告所称其无法完成备案致原告无法办理产权登记应协商解决，属于双方的特殊约定，协商是本合同约定的必需要件的抗辩，原审法院认为该约定不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条有关当事人特殊约定的情形，故对被告该主张原审法院不予支持。另由于本案商品房买卖合同的双方是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，故原审法院对于被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的请求不予支持。因原、被告双方在购房合同中没有约定违约金的计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，原告主张的逾期办证违约金的天数应为实际交房日第二日2012年6月7日至2014年9月30日止（原告诉讼截止时间），扣除180日，被告共违约666天。原告已付总房款309000元，逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告陈志英逾期办证违约金为按总房款309000元×违约天数666天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，由被告沧州恒顺房地产开发有限公司承担。
经审理查明，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司提交2012年10月9日冀沧城档认字第51号《河北省建设工程档案专项验收认可书》一份，载明“沧州恒顺房地产开发有限公司：你单位恒顺时代广场建设工程档案经审查验收，符合国家、省有关工程档案规定，现予认可。”上诉人以此证明其完成了双方合同约定的义务。被上诉人对此的质证意见是该证据和本案没有关联性，且和2015年1月29日的河北省建设工程综合竣工备案证明书不一样。
另查明，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司未提交其他证据证实其主张。上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司在2014年11月26日开庭期间答辩时提出追加湖北远大建设集团公司为第三人。
二审查明其他事实与原审法院查明事实一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百二十一条之规定“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理”，本案原审法院已经明确告知了双方当事人合并审理陈志英等十九人诉沧州恒顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件。另，原审庭审笔录中明确记载上诉人申请追加湖北远大建设集团公司为第三人，上诉人关于其仅在另案中申请追加第三人的主张不能成立。原审法院审理案件程序并未违法。
民事诉讼诉权，是指当事人基于民事纠纷的发生，请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的权利。它是法律赋予当事人的一项基本权利。“协商解决”是双方关于解决争议的方法的约定。在因合同履行产生纠纷后，合同当事人可以选择协商或者其他方式解决纠纷。“双方协商解决”不应成为双方解决纠纷的唯一方式，协商不成也并非法律规定的合同双方当事人依法行使诉权的前置条件。上诉人提出的被上诉人应通过协商解决纠纷而不能提起诉讼的抗辩意见，没有任何依据。被上诉人在向信访部门反映和请求解决问题未果的情况下，向人民法院提起诉讼，并不违反合同约定和法律规定。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人应该根据双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，履行如期将其应提供的资料报相关机关备案的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人虽然提交了2012年10月9日冀沧城档认字第51号《河北省建设工程档案专项验收认可书》，但是该认可书仅能证实上诉人的建设工程档案符合国家、省有关工程档案规定，且上诉人也未提交其他证据证实其已经按照约定向相关机关备案了办理权属登记的资料，上诉人应承担违约责任。
本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，关于该约定中的“规定期限”并没有明确说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条之规定，原审法院认定上诉人违约的期限为666天并无不当。
本案中双方当事人关于逾期办证违约金没有明确约定。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金为按总房款309000元×违约天数666天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费926元，由上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　王卫东 审　判　员　　沈　强 审　判　员　　郭亚宁 审　判　员　　穆庆伟 代理审判员　　毕文娟

书记员：孙伟