陈某某与海口环铁商业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：葛文、金雪琼，海南瑞来律师事务所律师。
被告：海口环铁商业管理有限公司，住所地海南省海口市凤翔路。
法定代表人：杨继武，董事长。
委托诉讼代理人：严新民，海口环铁商业管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：李维维，海南京园律师事务所律师。

原告陈某某（以下简称为原告）与被告海口环铁商业管理有限公司（以下简称为被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，由审判员王飞担任审判长，审判员沈玉华、人民陪审员周文越组成合议庭，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛文、金雪琼，被告委托诉讼代理人李维维、严新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告保证金10000元；2.判令被告退还原告场地建设费30000元；3.判令被告向原告支付资金占用利息10580元（以40000元本金、按年利率6%计算，自2014年6月28日起计算至被告还清所有本金及利息之日止；均暂计至2018年7月31日）；4.判令被告向原告赔偿物品损失20000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月27日，原告与被告签订合同编号为环租字（2014）032501号《海南美食吃货街联销合同》（以下简称《联销合同》），承租被告位于海口市××路第9-01号档口，用以经营牛状元系列小吃，面积约9平方米；合同期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止。原告与被告签订《联销合同》后，原告即依约向被告支付保证金10000元、场地建设费30000元，并为经营置办设备、物品及原材料。该商场于2014年6月26日开业，2014年7月17日被告通知台风“威马逊”于第二日登陆海口，商场停业一天。因涉案商铺原建设单位海口市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）在商场北侧墙体违法留有门洞，导致被告管理的海口东站地下商场负二层商铺全部被淹；2014年7月18日“威马逊”台风过后，商场在仅仅营业二十余天后即宣告停业，一直无法恢复营业。2014年8月，被告称损失因城投公司在商场北侧墙体违法留有门洞所致，要求原告清算损失，被告及城投公司将予以赔偿；原告清点设备、物品、原材料损失共计20000元，被告及涉案商铺管理单位海南寰城房地产开发有限公司（以下简称寰城公司）负责人在清点表上签名予以确认。至今，被告未依约定向原告支付赔偿款；双方签订的《联销合同》有效期限已过，涉案商铺在“威马逊”中浸泡、受损后，无人管理和修复，原被告双方再无合作可能。因为被告根本违约，致使经营无法进行，原告所交付的场地建设费并没有为原告带来商业价值，合同目的没有实现，故上述费用应予退还并应支付资金占用利息；同时，被告没有提供适合使用的租赁场所用于原告经营，在违约之后所采取的措施不仅没有弥补原告的损失，且使得原告的损失继续扩大，存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实守信原则”；第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等相关法律法规之规定，因被告原因导致涉案商铺无法正常开业，原告无法经营，无法达到签订《联销合同》的目的，损害了原告的合法权益。综上，被告拒向原告退还保证金、场地建设费，且拒绝支付赔偿金的行为，严重损害了原告的合法权益，给原告造成较大经济损失。
被告辩称，一、答辩人环铁公司不是本案适格被告。根据答辩人提交2016年3月17日在海口市琼山区人民法院主持下做出的《四方公告》第1条明确了答辩人环铁公司的一切债权、债务由海南诚立升商业管理有限公司（以下简称为诚立升公司）承担。对于该四方公告各方当事人也都在其上加盖公章予以确认。《四方公告》已经在商场及周边张贴半年之久，此公告原告也知晓，但其并没有提出反对意见。因此，答辩人认为，答辩人不是本案的适格被告。请求人民法院驳回原告的起诉。二、原告的起诉已经超过《民法总则》规定的3年诉讼时效，丧失了胜诉权。根据《民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。然而本案中，根据原告自己在起诉中的陈述可以看出，原告早在2014年8月就已经知道自己的权利受到了侵害，但原告却直到2018年9月9日才向龙华区人民法院提起租赁合同之诉。根据原告提交的证据材料并没有哪一份证据能证明本案存在诉讼时效中止或是中断情形，因此原告诉讼时效早在2017年8月就已经截止。原告丧失了胜诉的权利。三、原告的损失与答辩人无关。且导致本案所涉商场无法继续经营的过错责任也不是答辩人。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认”的规定。本案中，据原告提交的《起诉状》第2页的表述，原告承认造成原告损失的是案外人城投公司与寰城公司，原告也自认应当是城投公司与寰城公司对其损失进行赔偿。因此原告无权要求答辩人进行赔偿。其次，根据海南省高级人民法院（2017）琼民终413号民事判决书本院认为：第19页至第21页本院认为部分：查明了造成损失的主要原因是案外人城投公司与寰城公司过错造成，而非答辩人（详见413号民事判决书）。另外，从一开始答辩人并不知道该租赁物存在瑕疵的问题，在招租商户进场装修时，商户发现了该商场进水的洞口，告知环铁公司该洞口的存在，环铁公司立马通知管理方寰城公司，要求立马对该洞口进行规范处理；寰城公司工程部王副总说：该洞口不会存在风险，叫商户们放心，出了问题由我们寰城公司负责，该洞口不能封堵。环铁公司在没有其他解决办法的情况下，只能安装防盗铁门。环铁公司让商户见证安装铁门的事实，众商户在现场对安装铁门未提出任何异议。环铁公司就负二层进水事故已经做到了防范提醒的义务告知义务，答辩人没有过错。四、原告主张的各项诉求款项没有事实与法律依据。首先，根据《四方公告》诚立升公司承担了环铁公司的一切债权债务。结合海南省高级人民法院（2017）琼民终413号民事判决书查明、认定的事实，原告要求主张权利也应当是向诚立升公司和城投公司与寰城公司主张，而非答辩人。且原告也明知应当向他人主张却故意不主张。其次，原告无权要求被告退还保证金、广告推广费、物业费及利息。根据《租赁合同》及现实情况，被告开业前期已经做了大量广告推广，费用已经花费不具备退还性。“威马逊”台风发生后，城投公司与寰城公司给予了各商户大力的扶持政策，环铁公司在此基础上也给以了商户扶持政策。只是由于原告等人在损失基础上主观恶意扩大损失，故意不进行经营，没有经营原告自己也有着不可推卸的过错与责任。商场至今无法经营应归责于商户，与被告公司无关。按照租赁合同约定原告未经甲方同意，连续5天或者一个月内累积7天未开展经营活动的不予退还保证金和进场费。而对于缴纳物业费是原告义务，并不会因为原告自己不适用商铺就可免予缴费。鉴于此，原告所谓占用资金利息则更是没有计算的前提条件，没有事实依据。另外，对于赔偿款装修损失，原告没有提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。综上所述，答辩人认为，根据民事诉讼法解释第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或是反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。否则负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。”因此，恳请人民法院驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（一）原告提交了以下证据：证据1.原告身份证复印件，证据2.被告企业机读档案信息，证明：原告与被告的主体身份。证据3.《海南美食吃货街联销租赁合同》，证据4.《收据》，证明：原告与被告于2014年3月25日签署《海南美食吃货街联销合同》《补充协议》，约定原告使用被告享有使用权和经营管理权的高铁海口东站站前广场地下商场内海南××区第D9-01号档口，期限2年，并向环铁公司缴纳了进场费3万元及保证金1万元；该商场于2014年6月26日开业，2014年7月18日“威马逊”台风过后，商场在仅仅营业二十余天后即宣告停业，迄今没有进行任何营业，且不具备营业条件，现约定的合作期限已过，被告也没有退还上述费用给原告；同时，因为台风造成的原告部分物品损失，被告也怠于赔偿。证据5.海南美食吃货街损失清单，证据6.东站国际站前商城负二层商户物品清点表，证明：原告承租被告吃货街档口期间，因被告违约行为给原告造成巨大损失，且经被告签字确认的事实。证据7.海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民二重字第4号《民事判决书》，海南省高级人民法院（2017）琼民终413号《民事判决书》，证明：经海南省高级人民法院确认，造成被告违约,给原告造成损失的原因为：1.“城投公司在无设计依据的情况下在一期项目建筑外墙上开设门洞且未及时采取封堵措施，明知预留洞口的封堵不符合原设计而未采取适当补救措施”的侵权行为造成；2.被告“环铁公司在明知超强台风'威马逊'即将登陆，且明知地下商城负二层存在淹水风险的情况下却没有采取适当防范措施。”被告应向原告承担赔偿损失的事实。即被告因第三人侵权、被告自身存在过错导致违约，给原告造成损失的事实。证据8.2018琼01执225号执行裁定，2018琼01执225号结案通知书，2018琼01执225号协助扣划存款通知书，2018琼01执225号协助扣划存款通知书回执。（二）被告提交了以下证据：证据1.竣工图纸，证据2.地下工程防水技术规范说明，证据3.《四方公告》，证据4.海南省高级人民法院(2017)琼民终413号《民事判决书》，证据5.2016年1月5日海口市琼山区人民法院调解笔录，证据6.2017年1月13日海口市琼山区人民法院调解笔录，证据7.东站国际商业广场重张调解协议，证据8.商场受灾现场图片（12张），证据9.海口市中级人民法院(2018)琼01民终1745号民事判决书，证据10.扶持政策，证据11.商场防盗门安装协议书，证据12.海南寰城地产开发有限公司出具关于东站站前商城因台风受损的函复意见。原、被告发表了质证意见。经审核，本院对原告提交的证据1-8的真实性予以确认；对被告提交的证据1-12的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月25日，原告与被告签订合同编号为环租字（2014）032501号《海南美食吃货街联销合同》，承租被告位于海口市××路第9-01号档口；用以经营牛状元系列小吃等，面积约9平方米；合同期限共2年，自2014年5月1日起至2016年4月30日（具体开始使用日期以吃货街开张营业日为准）。被告从原告档口每月销售额中提取分成，分成部分作为被告各项经营费用的开支（包含场地使用费、水费、公用电费、空调、保洁人员、安保人员、专职取水电工和公共区域维护、环保费、排污费、垃圾清运费），被告分成比率方式：被告抽取原告档口当月销售额的20%；根据吃货街总体经营效益要求，设定原告本档口每月最低销售额为人民币25000元。达不到最低销售额的，被告将按照最低销售额提取分成。当期结算款不足以抵补保底保证金时，原告需于当期以现金形式补足款项。全场使用刷卡消费，被告每月10日与原告结算。电费每度暂按1.40元收取。被告每月免费提供5吨水给予原告使用，超出部分每吨按6元收取。合同签订生效之日，原告支付人民币30000元作为场地建设费（场地装修、水、电、排风管、排风管设施、空调、刷卡机、桌椅、碗筷等设备）。原告须向被告支付人民币10000元作为保证金（合同期内对所有设备设施没有损坏，合同期满后可退还）。被告因自身原因需要与原告解除合同的，应提前20日书面通知原告。被告退还保证金（在没有损坏任何公共设备设施的前提下）和部分场地建设费，场地建设费按照剩余使用年限进行折扣返还。如因不可抗拒因素导致经营场所不得正常经营，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，不退还进场费。合同签订后，原告于2014年3月26日分别向被告缴纳保证金10000元、场地建设费30000元。2014年6月14日，原被告签订《补充协议》，约定原告在经营的第一、二个月取消最低销售额规定，第三至第十二个月的每月最低销售额，由之前签订的D09-01铺位每月最低销售额25000调整为17500元整，其他条款不变。
2014年7月台风威马逊登陆海口，台风降水导致地下商场被水淹没，原告吃货街档口商品、物品、设备等被浸泡、受损。2014年7月23日，寰城公司发出《关于东站站前商城因台风受损的函复意见》，成立处置小组处理相关问题。2014年7月25日，寰城公司发出《通知》，让商户尽快进场对货物进行清点及清理。原告根据东站国际站前商城负二层商户物品清单表、海南美食吃货街损失清单，主张商品及设备损失金额共计20000元。
2016年3月17日，被告以及案外人城投公司、寰城公司、诚立升公司出具四方公告表明，城投公司同意海口市琼山区人民法院确认的调解方案，给予诚立升公司相应的受灾扶持政策，诚立升公司承诺承担被告杨继武、刘海雄的一切债权债务；在诚立升公司、环铁公司妥善处理好威马逊受灾商户遗留问题后，城投公司、寰城公司同意由诚立升公司承接原杨继武、刘海雄向城投公司承租的场地，按原合同约定继续经营；被告与原商户达成的协议结果，诚立升公司认可并执行。
2017年1月13日，被告以及案外人城投公司、寰城公司与商场受灾商户就海口高铁东站站前广场地下商场财产损害赔偿纠纷在海口市琼山区人民法院进行调解，原告未参与调解。
另案被告诉城投公司、寰城公司财产损害赔偿纠纷一案，海南省高级人民法院（2017）琼民终413号生效民事判决认定在另案即被告诉城投公司、寰城公司财产损害赔偿纠纷一案中，海南省高级人民法院作出的生效判决即（2017）琼民终413号民事判决已认定城投公司在一期项目建设中，临时隔墙未依设计方案进行建设，同时，明知临时隔墙预留洞口的封堵不符合原设计而未采取适当措施补救，在无设计依据的情况下在建筑外墙上开设门洞且未及时采取封堵措施，导致外部积水从临时隔墙的预留洞口进入一期项目建筑物外墙上的门洞，进而进入地下商城负二层，应当承担侵权责任。而作为海口火车东站站前广场及其配套工程项目的经营管理者，寰城公司在明知超强台风“威马逊”即将登陆的情况下，对于存在安全隐患的预留洞口和一期项目建筑物外墙上的门洞未进行加固和封堵，也应当承担侵权责任。该判决同时认定承租方被告在明知超强台风“威马逊”即将登陆，且明知地下商城负二层存在淹水风险的情况下却没有采取适当防范措施，对于损害的发生也具有一定的过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条的规定，可以适当减轻城投公司、寰城公司的责任。故该判决综合考虑城投公司、寰城公司、被告的过错对损害结果发生的原因力大小，并适当考虑台风的影响，认定城投公司、寰城公司应对被告因地下商城负二层泡水造成的财产损失承担70%的赔偿责任。

本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、本案法律关系的定性；三、被告是否存在违约行为，是否应赔偿原告相应损失；四、损失赔偿数额的计算。
关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。2014年7月18日“威马逊”台风登陆海南，高铁东站地下商场被淹。台风过后，被告及案外人城投公司、寰城公司与各商户协商处理灾后事宜，原告也一直与被告及案外人城投公司、寰城公司商议赔偿事宜。2016年3月17日，被告及案外人城投公司、寰城公司与诚立升公司联合出具关于协商解决本案所涉商场商户的安抚工作的《公告》，原告的诉讼时效因此中断。因此，原告于2018年9月10日向本院起诉，并未超过诉讼时效。被告抗辩称原告的起诉超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采信。
二、关于本案法律关系的定性问题。因涉案档口在“威马逊”台风事件中被浸泡、受损，导致原告无法继续经营，再者因被告没有提供适合使用的租赁场所用于原告经营，致使原告与被告签订的租赁合同的合同目的不能实现，损害了原告的合法权益，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张被告返还保证金、场地建设费是基于租赁合同法律关系而行使的权利，而主张被告赔偿商品、设备费用是由于被告违约给原告造成损失的损害赔偿费用，也是基于租赁合同法律关系的违约责任而行使的权利，因此，原告的诉请均是基于租赁合同法律关系主张的，本案应合并审理。综上所述，本案法律关系应定性为房屋租赁合同。
三、关于被告是否存在违约行为，是否应赔偿原告相应损失的问题。被告作为与原告签订档口租赁合同的出租方，在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，排除安全隐患，但其未对一期项目建筑外墙上的门洞是否封堵尽到提醒、要求案外人城投公司和寰城公司采取防护措施的注意义务，存在严重过错，应对原告的财产损失承担90%的赔偿责任。原告作为涉案档口的承租人，在明知超强台风“威马逊”即将登陆，地下商城负二层存在淹水风险的情况下却没有采取适当防范措施，对于损害的发生亦具有一定过错，应自行承担10%的责任。
四、关于损失赔偿数额的计算。
1、保证金损失。涉案档口于2014年6月26日开业，2014年7月17日台风“威马逊”即将登陆海口，商场停业，2014年7月18日“威马逊”台风过后，涉案档口因商品被浸泡无法营业即告停业。因此，被告应向原告返还保证金10000元，被告至今仍占用原告保证金于法无据，应予返还。故，原告主张被告返还保证金10000元有事实和法律依据，本院予以支持。
2、场地建设费。涉案商铺营业21天，原告应向被告缴纳场地建设费875元（30000÷720天×21天），因原告已向被告缴纳场地建设费30000元，故，被告应向原告返还场地建设费29125元（30000元-875元）。原告主张被告退还原告场地建设费30000元中的29125元部分，有事实和法律依据，本院予以支持；对超出的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。
3、关于利息。因被告存在违约行为，故应向原告承担违约责任。原告主张被告支付资金占用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。2014年7月25日，寰城公司发出《通知》，让商户尽快进场对货物进行清点及清理，此时，原告向被告主张了权利，退出经营并申请退款，因此，利息起算点应自2014年7月25日起算，利率标准按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。原告主张利息的超出部分，于法无据，本院不予支持。利息计算方法:以39125元（10000元+29125元）为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计，自2014年7月25日起至债务付清之日止。
4、设备、物品及原料损失。结合原告提供的海南××街商户物品清单表，参照市场价，并适当考虑损坏程度、折旧率、可修复性、折价销售的可能性等因素计算，本院酌定原告的设备、商品损失为其总价的70%，即14000元（20000元×70%）。对于原告主张超过部分，本院不予支持。
综上所述，原告各项损失数额共计53125元（10000元+29125元+14000元），被告应承担90%的赔偿责任计47812.5元（53125元×90%），被告承担赔偿责任后可另行向城投公司、寰城公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、限被告海口环铁商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某某赔偿各项财产损失共计47812.5元；
二、限被告海口环铁商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某某支付利息（利息计算方法：以39125为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计，自2014年7月25日起至债务付清之日止；
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
案件受理费1565元，由原告陈某某负担317.9元，由被告海口环铁商业管理有限公司负担1247.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审判长 王飞
审判员 沈玉华
人民陪审员 周文越

书记员： 徐丽丽