赵某与黄某某、黄某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：赵某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住辛集市。
委托诉讼代理人：张海军，河北金政律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄某某（被告黄某某、黄世明之父），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
被告（反诉原告）：黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
被告（反诉原告）：黄世明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
三被告共同委托诉讼代理人：薛燕，河北锦途律师事务所律师。
被告：高亚非，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：仇倩，河北明杰律师事务所律师。

原告赵某与被告黄某某、黄某某、黄世明、高亚非租赁合同纠纷一案，本院立案后，反诉原告黄某某、黄某某、黄世明对反诉被告赵某提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某及其委托诉讼代理人张海军、被告（反诉原告）黄某某、黄某某、黄世明的委托诉讼代理人薛燕、被告（反诉原告）黄世明、被告高亚非的委托诉讼代理人仇倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋押金5000元，返还2016年11月及12月房屋租金15840元，多付的物业费和水电费350元，以上共计21190元；2、判令被告赔偿原告各项经济损失182316.6元，可得利益40000元，共计222316.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月1日，原告与被告黄某某、黄某某、黄世明签订《租房合同》，约定原告租赁三被告位于石家庄市高新区天山科技园四号楼2单元202室的房屋，租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止。合同签订后双方一直正常履行合同。2016年11月，三被告在未通知原告的情况下，将上述房屋出售给被告高亚非，并要求原告立即搬离。原告找高亚非协商要求继续履行租赁合同，但高亚非拒绝履行合同，且将原告的水电切断，将房屋强行撬门换锁，禁止原告及原告公司员工出入，阻挠原告正常生产经营。黄某某、黄某某、黄世明在租赁合同未到期、未通知原告的情况下，将房屋出售给高亚非，致使原告无法行使优先购买权，也无法提前租赁其他场地生产办公，已构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失；高亚非明知三被告与原告签订有租赁合同，仍然购买该房屋，且拒绝与原告履行该租赁合同，试图通过断电断水、封锁房屋等方式迫使原告搬离，原告要求协商解决，但四被告拒绝赔偿。
黄某某、黄某某、黄世明辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、原告实际使用租赁房屋到2017年1月6日，原告在诉状中要求返还2016年11月至12月的房租、物业费、水电费与事实不符，不应返还。2、原告在诉求中提到的经济损失不是真实的，即使存在所谓的损失，也是原告自己造成的，与三被告无关。二、原告存在严重违约行为，应向三被告支付违约金，根据租赁合同第五条第一项、第三项、第四项约定，原告应向被告支付合同总租金的20%作为违约金，理由是：1、合同签订后，三被告一直认为是原告使用房屋，直到2016年6月，被告在网上查询自己房屋信息时才得知该房屋并非原告自己使用，实际上原告在租赁房屋后转租给石家庄雅琳工艺品有限公司（以下简称雅琳公司）使用；2、合同约定该房屋仅作为普通住房使用，原告用作工艺品生产，显然违约；3、原告经常拖欠房租，累计已超过一个月以上。
高亚非辩称，原告在2017年1月6日搬出前一直在正常占用、使用该房屋，不存在任何损失，原告陈述与客观事实不符。
黄某某、黄某某、黄世明向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赵某向三反诉人支付违约金90000元；2、本案全部诉讼费用由赵某负担。事实与理由：2013年7月1日，三反诉原告与反诉被告赵某签订《租房合同》。合同约定：赵某租赁黄某某位于天山科技园四号楼2楼的房屋，租赁期限五年，第一年租金9万，以后每年的租金双方协商进行调整。同时约定违约责任，若赵某未经黄某某书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用，或拖欠房租累计一个月以上的，应支付合同总租金的20%作为违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，赵某应赔偿全部损失。合同签订后，三反诉原告一直认为是赵某使用房屋，直到2016年6月，三反诉原告在网上查询自己房屋信息时才得知该房屋并非赵某自己使用，实际上赵某在租赁房屋后转租给雅琳公司使用，赵某的行为违反合同约定，应支付违约金，即五年总租金45万的20%为9万元。赵某亦存在拖欠房租累计一个月以上的情况，该拖欠行为，也属违约。
赵某辩称，一、黄某某等三人主张赵某将房屋转租，没有事实和法律依据。1、赵某系雅琳公司副经理，且与该公司法人代表李某系男女朋友关系，负责公司对外事务。天山科技园四号楼2-202厂房，赵某本就是代表雅琳公司租赁，用作生产厂区，不存在转租牟利；2、从2013年7月1日签订《租房合同》第一天起，所有2-202厂房的房租、物业费、水电费均由雅琳公司法定代表人李某交纳。3、2-202厂房房租一直由该公司法人代表李某向黄某某等三被告交纳，被告提前解除租赁合同也找李某联系，雅琳公司在天山科技园有备案登记，2-202厂房一直有公司营业执照，反诉原告多次到厂房收取租金，反诉原告签订合同时就知道赵某代表雅琳公司签字，实际由雅琳公司租赁并使用，其主张直到2016年6月才发现房屋租给了雅琳公司不符合常理，纯属捏造。4、假设反诉原告直到2016年6月才知道房屋租给雅琳公司，为何一直未追究赵某违约责任，而在赵某不同意其提前解约并要求赔偿时才提出？二、赵某从未拖欠房租累计一个月以上。2016年下半年房租，赵某早已在2016年7月4日至7月13日全部付清，有支付宝转账记录为证。房租交纳半年多，反诉原告未提出异议，此时主张拖欠其房租，无证据支持。请求驳回反诉请求。
审理查明，黄世明、黄某某共有座落于石家庄高新区天山科技园四号楼2单元202室工业用房产一套，房屋建筑面积943.44平方米，使用期限2002年至2052年。2013年7月1日，黄某某（甲方）与赵某（乙方）签订《租房合同》，约定：乙方租赁甲方位于石家庄高新区天山科技园四号楼2单元202室的房屋，租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止；房屋租金第一年玖万元，以后每年的租金经双方协商但不得高于其他同类租金；租金为半年支付，应提前十五天支付。另付押金5000元；房屋终止，验收无误后，退还押金；租赁房屋仅作为普通住房使用；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋；甲方同意转租房屋的，应当订立补充协议，乙方依据书面协议转租房屋；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应支付合同总租金20%的违约金。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用；（2）。；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动；（4）拖欠房租累计一个月以上的；（5）如因甲方房屋产权及资金纠纷问题，使乙方造成停产，所有资金损失由甲方承担。该房屋产权人为黄某某儿子黄某某、黄世明，上述合同系黄某某代其儿子签订，双方均认可。赵某系雅琳公司副总经理，赵某租赁该房屋后直接由雅琳公司作为生产厂房和经营场所使用，一直由雅琳公司法人代表李李某向黄某某或黄某某交付房租，房租交至2016年12月。租赁期间，双方协商房租增加为一年94080元。2015年8月18日、8月23日李某通过网上银行分两次向黄某某银行卡转账交付2015年下半年房租47040元。2016年7月4日，黄某某与李某通过微信联系交房租的事，黄某某将其儿子黄某某农业银行帐号发给李某后，李某分别于2016年7月4日、9日、13日通过支付宝向黄某某转账支付2016年下半年房租47040元。2016年7、8月份，黄世明在58同城、赶集网上公开发布上述房屋相关信息公开出售。黄世明主张在卖房前通知赵某享有优先购买权，但未提供证据证明，赵某不认可。2016年10月，高亚非得知黄世明卖房信息后，与黄世明商谈买房事宜。2016年10月29日，黄世明给赵某发短信，告知其月底解除租房合同，要求赵某安排财务查清下半年房租付了多少，并要求其2016年11月30日前搬走。2016年11月28日，黄世明、黄某某天山科技园4号楼202房屋卖给高亚非与王炜，并办理过户手续。同日，黄世明在上述房屋门上张贴通知，要求赵某11月30日前搬离。2016年12月5日，雅琳公司继续占用赵某租赁的上述房屋，高亚非将该房屋电闸断开。李某打110报警，石家庄公安局高新区分局兴安派出所民警到现场处警登记，未作进一步处理。2016年12月20日，赵某、李某与高亚非谈话，说明租赁未到期，要求继续租赁，高亚非认为双方没有租赁关系，赵某应当搬走。2016年12月底，赵某所在的雅琳公司同意搬走，高亚非将上述房屋合闸通电。2017年1月5日，雅琳公司搬离。
赵某提供2012年10月15日雅琳公司与赵某《劳动合同》、雅琳公司证明、支付宝电子回单，用以证明赵某系雅琳公司副总经理，通过支付宝转发工资；2016年11月1日《房屋租赁合同》，用以证明李某租赁李集笋房屋,月租金1000元；提供品渡装饰公司收据、众信五金建材销售部收据，用以证明雅琳公司花费装修款42300元、地面施工等费用15000元；提供红旗搬家保洁公司收据2张、高新区万和电子收据，用以证明赵某搬家车费、人工费19500元、空调移机800元、雅琳公司网络布控、监控安装花费1000元；提供收据5张，证明雅琳公司交纳天山科技园4-202房2016年11月至2017年1月电梯使用费550元；提供《采购合同》两份、支付宝回单4份，用以证明赵某与李宗英、赵某与赵波签订十字绣采购合同、2016年12月2日赵波向李某支付订金16900元、李某2016年12月9日向李宗英支付21576.6元、2016年12月15日向赵波支付50700元；2013年7月1日收据2张，黄某某收取赵某2013年下半年房租45000元、租房押金5000元；提供黄某某与赵某签订的《房屋租赁附加协议》，内容为“1、自贷款之日2015年7月16日起两年内因租赁关系变动造成承租方损失，由出租方全部负责；2、本协议只针对之前签订的《放弃承租方三方协议》，如该协议未达成贷款事项，原双方租赁合同继续生效。”上述证据经质证，黄某某、黄世明、黄某某对租房押金无异议，对双方签订《房屋租赁附加协议》无异议，认为上面的章是原告后来所加，该协议是贷款用的，对其他证据均有异议。高亚非同上述三被告质证意见，且认为《劳动合同》系伪造。
黄世明提供高新区工商局存档《房屋租赁合同》，出租人黄世明、黄某某，承租人雅琳公司，认为该合同中签名不是黄世明、黄某某亲笔签名，未与雅琳公司签订合同；提供雅琳公司章程修正案，证明2013年11月25日雅琳公司将公司地址变更为石家庄湘江道319号028-202；提供企业基本情况表、企业信息公示报告，证明雅琳公司登记情况；提供2016年7月11日收据，证明雅琳公司交2016年7月至9月物业费1706.4元；上述证据经质证，赵某质证意见为雅琳公司工商登记变更时通知黄某某提供一份合同，因黄某某在外地，取得黄某某同意后签署该合同，其他证据证明赵某签订《租房合同》后雅琳公司一直占用该房屋。高亚非对以上证据无异议。黄世明提供2016年12月3日视频，证明原告正常生产，赵某质证后不认可，认为不能证明正常生产；高亚非对视频无异议。
高亚非提交搬运费收据复印件，证明高亚非2017年1月6日搬入并接管上述房屋。赵某、黄某某、黄世明、黄某某对此未提出异议。
庭审中，赵某申请证人李某、谷某出庭作证，证明赵某代表雅琳公司与黄某某签订租房合同时李某在场。2016年10月29日黄世明告知房子出售，要求搬清，李某、赵某想继续租赁，高亚非从2016年11月底至12月底锁门、断电，造成停产，当时进行报警。经质证，黄世明、高亚非认为证人证言内容不一致，不能证明雅琳公司2016年12月没有正常生产。
上述事实，有《租房合同》、《房屋租赁附加协议》、《劳动合同》、证明、支付宝转账回单、证人证言、法人代表证明、微信聊天记录、《采购合同》、银行电子回单、报警记录、录音、视频、费用单据、工资流水、《房屋租赁合同》、银行交易明细、赶集网、58同城网页截图、短信记录、收据、房屋所有权证复印件、庭审记录等证据在案证实。

本院认为，黄某某作为天山科技园四号楼2单元202房屋原产权人黄某某、黄世明的父亲与赵某签订的《租房合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，黄某某、黄世明均未提出异议，合法有效，双方应共同遵守。关于本诉部分，黄世明公开出售上述房屋前未在合理期限内通知赵某以同等条件优先购买，2016年10月租赁合同尚未到期，黄世明通知赵某解除合同并要求在一个月之内搬清，违反了双方合同的相关约定，侵犯了承租人享有的优先购买权，应当承担违约责任。经当庭质证的赵某、李某与高亚非通话录音，可以证明高亚非买房时知道赵某与黄某某签订的租房合同未到期，因黄世明保证可以让赵某所在的雅琳公司搬离才买房；高亚非认可2016年12月拉闸事实，但认为是拉黄世明房子的闸。高亚非购买上述房屋后违反买卖不破除租赁原则，采取断电等方式要求赵某所在的雅琳公司搬离，违反法律规定，应当承担相应侵权责任。黄某某代黄某某、黄世明收取赵某押金5000元有收款票据为证，赵某要求返还押金5000元，黄世明、黄某某应予返还。截至2016年12月赵某一直占用上述房屋，其要求黄某某、黄某某、黄世明、高亚非返还2016年11月、12月房屋租金15840元及多交的物业费、水电费350元没有证据支持，本院不予采信。2016年11月10日、2016年11月29日赵某分别与李宗英、赵波签订的两份《采购合同》系双方真实意思表示，因黄某某、黄世明卖房要求解除租房合同、高亚非断电等影响生产的行为，导致赵某不能正常履行合同，且按合同约定向采购方李宗英、赵波分别支付违约金21576.6元、50700元，共计72276.6元。赵某履行《采购合同》的上述违约金属于黄世明、黄某某于租房合同期间卖房收回房屋的违约行为和高亚非的侵权行为给其造成的直接经济损失，黄某某、黄世明应当承担70%的赔偿责任，即50593.62元；高亚非应当承担30%的赔偿责任，即21682.98元。赵某主张网络、监控布线、空调移机、搬家费、电梯费、工人12月份工资损失、装修费等损失共计110040元，以上费用的票据等凭证均为雅琳公司的支出，故本院不予支持。赵某主张订单可得利益损失40000元未提供相应证据，本院不予认定。
关于反诉部分，赵某系雅琳公司副总经理，该房屋作为雅琳公司生产经营场所使用，黄某某或黄某某多次收取该公司法定代表人李某支付的房租，知道雅琳公司实际占用房屋的事实，黄某某、黄某某、黄世明主张赵某擅自转租、转借房屋没有事实依据，本院不予认定。双方《租房合同》约定该房屋作为普通住房使用不符合房屋固有结构及天山科技园功能定位，赵某租用该房屋后作为雅琳公司生产厂房，作为出租方的三被告明知并认可。2015年8月李某向黄某某银行卡转账支付租金47040元，2016年7月李某向黄某某银行卡转账交下半年租金47040元。黄某某与李某微信联系交房租事宜且互表感谢，黄某某收款后亦未提出异议，黄某某、黄某某认可李某迟延支付房租的行为，该行为并不构成解除合同的条件。综上，黄某某、黄某某、黄世明以赵某转租、转借房屋、拖欠房租累计一个月以上为由要求赵某赔偿违约金9万元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，判决如下：

一、黄某某、黄世明于本判决生效后十日内返还赵某租房押金5000元；
二、黄某某、黄世明于本判决生效后十日内赔偿赵某经济损失50593.62元，高亚非于本判决生效后十日内赔偿赵某经济损失21682.98元；
三、驳回赵某的其他诉讼请求；
四、驳回黄某某、黄某某、黄世明的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4952元，减半收取计2476元，由赵某负担800元，黄世明、黄某某负担1066元，高亚非负担610元；反诉费1025元，由黄世明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员 刘畅

书记员： 封世霞