王某某与南充市兴华房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）王某某。
委托代理人陈建军。
被上诉人（原审被告）南充市兴华房地产开发有限公司。
法定代表人赵华。
委托代理人杨俊清。
委托代理人陈洲。

上诉人王某某因与被上诉人南充市兴华房地产开发有限公司（以下简称兴华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审审理查明：2007年11月30日，王某某与兴华公司签订了《南充市房屋拆迁产权调换协议书》，协议第七条第二款约定“乙方（王某某）可在原产权面积基础上增加20平方米套相应户型选择安置房，所增加20m2，按450元／m2（不含楼层价差）结算。乙方（王某某）所选安置房面积超过上述面积（即原房产权面积加20m2）10m2以内或少于原产权面积均按物价部门核定的商品房价格结算，其余部分面积按该小区开盘对外销售价格结算。若选择安置房为电梯公寓，则另行计算”。2012年7月，王某某在兴华公司出示的《安置房结算清单》上签字对所选定的位于“圣地华都”小区4幢1单元3-2及5幢2单元6-1两套安置房予以了确认，就该两套住房，王某某还应向兴华公司交纳补差款207，813.05元，2012年7月4日，王某某交清了补差款207，813.05元，同时，该结算清单上表明，对超出王某某原房产权面积之外的30平方米之后的超面积部分按照3，680元／m2的单价进行结算。现王某某以2014年1月办理所选定两套房屋的产权手续时，方知晓兴华公司所开发的“圣地华都”小区住房最初对外销售的单价为2，200元／m2，而非结算单上的3，680元／m2，故诉至法院要求对超出原房产权面积30m2部分结算单价应按2200元／m2计算。
另查明，南充市房屋拆迁事务所于2011年10月10日发布的《拆迁安置房还房公告》中载明安置的房源为兴华小区4#、5#以及1#、2A#楼部分；并载明还房结算方案为“住宅房产权面积还房享受20m2优惠价后，可再享受10m2的综合价。20m2优惠价按450元／m2结算，10m2综合价按1，300元／m2结算；再超的按市场商品房价4，000元／m2结算”。2012年3月6日，南充市房屋拆迁事务所发布的《安置房结算公告》再次重申了《拆迁安置房还房公告》中的结算方案。同时，查明，2012年2月22日，王某某等被拆迁户以书面形式提出了《拆迁意见》，其内容为“优惠面积必须按每户25m2，低价照20m2算（450.00元／m2）；中价按每800元／m2；高价按08年房价2，000－2，500元／m2计算”。
还查明，王某某与兴华公司签订的《南充市房屋拆迁产权调换协议》中对过渡期约定为“过渡期为自该区域最后一户搬迁完毕起18个月，2009年7月6日，南充市统一征用土地办公室整理的《关于兴华房产拆迁过渡费发放相关问题会议纪要》载明，截止该文发布之日，原告所在的被拆迁房区域仍有10％的住户未拆迁，该会议纪要还载明了提高过渡费的具体方案。
再查明，原告所选定的4、5号楼的《建筑工程施工许可证》上记载的开工时间为2010年6月16日，实际竣工时间为2011年11月。
一审中王某某的诉讼请求为：请求法院确认依照双方所签订的拆迁协议第七条约定安置房的超面积部分应按2，200元／m2的小区开盘价进行结算。
原审法院认为：王某某与兴华公司在拆迁协议中并未约定准确的还房时间，也未对拆迁安置房的结算价格以准确计价的方式予以明确，但双方于2007年签订的拆迁协议约定过度费的给付期间为自王某某原住房区域最后一户拆迁完毕后的18个月，而实际王某某最后选定的“圣地华都”小区4、5号楼的竣工交付时间为2011年11月，也与协议约定的18个月过度费给付期间相吻合，因此，王某某可以期待的还房交付时间为其原住房区域全部拆迁完毕后（该区域被拆迁完毕是在2009年）的18个月后，王某某与兴华公司签订的拆迁协议中约定的超原房面积部分的结算价格也应待拆迁房屋修建完成之后才能确定；王某某最终自行选定了“圣地华都”小区4、5号楼中的两套住房，并支付了相关费用，王某某的此项行为应视为其对还房位置的认可。故双方所签订协议中约定的超原房屋产权面积部分的结算价（小区对外发售的“开盘价”）应以王某某所选定的房屋楼栋（“圣地华都”小区4、5号楼）的对外销售价为基础予以确定。王某某与兴华公司均认可“圣地华都”小区4、5号楼中的住宅大部分均用于了安置还房，而兴华公司提交的该两栋楼中余下未作为安置还房的对外销售均价在4，000元／m2以上，按照双方签订的《拆迁协议》的约定，对王某某所获得的安置还房中的超面积部分应按照该销售均价予以结算；南充市房屋拆迁事务所发布载明安置房源的《拆迁安置房还房公告》后，原告王某某等被拆迁户提出了内容为“优惠面积必须按每户25m2，低价照20m2算（450.00元／m2）；中价按每800元／m2；高价按08年房价2，000－2，500元／m2计算”的《拆迁意见》，而后王某某选定“圣地华都”小区4、5号楼中的两套住房并支付相应的结算价款，王某某与兴华公司之间的前述行为应被视为双方经过协商对还房的超原房产权面积部分的结算价格达成了新的合意，是对双方签订的《拆迁协议》的实际履行行为。原告要求将已履行完毕的安置还房超原房面积部分的结算单价3，680元／m2变更为2，200元／m2的诉请，因王某某提出的该结算价格的时间节点为其选定的安置房屋所在楼栋尚未建成的2009年，也并未提交足以证明2009年时兴华公司所开发的“圣地华都”小区所售房屋的开盘价为2，200元／m2的证据，且王某某未举证证明兴华公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使王某某在违背真实意思的情况下订立并履行的拆迁协议；况且，房屋销售的市场价由市场决定，是由当事人双方协商一致形成，协商一致形成的协议仅约束合同双方当事人，对其他主体不产生约束力，双方对房价协商一致达成协议并已经履行，故王某某的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告王某某的诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：本案的争议焦点在于，一、如何理解双方拆迁协议中约定的超出被拆迁房屋原产权面积30m2的部分“按该小区开盘对外销售价格结算”，什么是“开盘价”；二、该超面积部分应当如何结算。
关于第一个争议焦点，首先，从合同的文字上理解，开盘价应当为开发商所开发楼盘对外第一次正式销售时的定价，是开发商单方提出的，而非最终的成交价；其次，双方对“开盘价”的理解不一致，无法通过双方的合意判断“开盘价”的真实意思；第三，若上诉人认为“开盘价”为整个小区最初销售的成交均价，其应当提供相应证据，以证明其主张的理解系该行业的普遍理解。第四，即使上诉人对“开盘价”的理解正确，但仅根据其主张的五份合同也不能推定出整个小区的成交均价。综上，双方拆迁协议中约定的超出被拆迁房屋原产权面积30m2的部分“按该小区开盘对外销售价格结算”系约定不明，无法据此确定具体的结算单价。
关于第二个争议焦点，根据双方订立的拆迁协议，上诉人所享有的享受优惠价格的房屋面积实际只有超出原产权房屋面积30m2以内的部分，而其余超出的面积并不在该优惠面积之内，因而根据合同本意，该部分房屋面积应当按市价结算。根据2012年2月22日王某某等被拆迁户提出的《拆迁意见》，其对高价部分房屋也是要求按08年的房价2，000－2，500元／m2计算，表明上诉人也认同超出30m2部分的房屋按市价结算，只不过是要求按08年的市价。而在2012年7月4日，上诉人王某某交清了补差款，对超出原房屋产权面积30m2之外的部分确定的结算单价为3，680元／m2，上诉人并无证据证明该结算行为是受到胁迫，同时，根据《拆迁意见》，上诉人王某某对超出原房屋产权面积30m2之外部分的结算单价的预期也是2，000－2，500元／m2，因而在结算单价上被上诉人也不存在故意隐瞒及欺诈，应确认该结算行为效力。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　朱苏川 审判员　　唐晓兰 审判员　　石　炜

书记员：彭宣