河北博某房地产开发有限公司、张某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：河北博某房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥西区槐安西路260号乐橙商务广场C座1603室。
法定代表人：闫伟，董事长。
委托诉讼代理人：柴冠华，河北锦途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。
被上诉人（原审原告）：李郡，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区，系原告张某某的配偶。
二原告委托诉讼代理人：周文娟，河北仁浩律师事务所律师。

上诉人河北博某房地产开发有限公司（以下简称博某公司）与被上诉人张某某、李郡商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人博某公司的委托诉讼代理人柴冠华，被上诉人张某某、李郡的委托诉讼代理人周文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告张某某、李郡向一审法院起诉请求：１.请求法院依法判令被告赔付二原告违约金58223.6元；２.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月7日，二原告同被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买位于衡水市桃城区问津街889号在水一方西区17号楼1单元1501室房屋一套，房款为448950元，被告于2013年6月30日前交房。2013年1月9日交付首付款179950元，2013年10月10日发放贷款，贷款金额为269000元。被告至今未交付房屋，存在违约，应当向原告支付违约金。违约金分段计算，以179950为基数，自2013年7月1日计算至2017年3月20日，共1358天，按日万分之一计算为24437.2元；以269000元为基数，自2013年10月11日计算至2017年3月20日，共1265天，按日万分之一计算，为33786.4元，违约金总计58223.6元。
原审被告博某公司辩称：一、二原告提起诉讼请求时间已超过诉讼时效的期限，请法庭依法驳回其起诉。我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”而原、被告约定的交房时间为2013年6月30日，从2013年7月1日起至2015年6月30日止，二原告并未向被告索要过逾期交房的违约金，故二原告提起诉讼请求时间已超过法律规定的诉讼时效的期限，请法庭依法驳回各原告的诉讼请求。二、不可抗力因素影响。被告开发的在水一方小区由于近几年来受雾霾、扬尘治理、马拉松比赛、中高考、两会两节、十八大、亚太经合组织会议及其他重大政治活动的影响，建筑部门多次要求停工。此外还有拆迁因素影响施工（比如由于钉子户问题，直到2013年下半年才拆迁完毕）。以上问题严重影响了被告的施工进度，这些均是被告无法预料的、无法避免的，应属不可抗力。而合同上第八条第2款第2项亦明确对此作了约定：“由于政府或各相关部门原因致使主要配套功能运行迟延，或遇天气问题（雨天、风雪、冰雹等）致使工期延误，或其它非出卖人原因造成的工期延误，交房期予以顺延”，因而根据双方合同约定及国家法律规定，应逾期交房天数应扣除不可抗力因素及非出卖人影响的天数，而逾期交房的违约金也应相应变动。三、二原告要求逾期交房违约金计算错误。被告自2016年10月10日起就开始交原告所购买的17#楼，原告接到被告交房通知后却迟迟不办理入住手续，责任在于原告，因而被告逾期交款的违约金应计算至2016年10月9日。被告逾期交款的违约金计算方式如下：1、2013.7.1－2016.10.9，共计1196天，（179950-2066(2014年11月7日退差价款2066元)）*1196/10000＝21274.93元；2、2013.10.11－2016.10.9，共计1051天，269000*1051/10000＝28271.9元。原告逾期交房违约金共计21274.93+28271.9＝49546.83元，而非原告要求的58223.6元违约金。四、二原告存在逾期交款行为，应承担相应的违约责任，原被告双方违约金应相应冲抵。双方签订的《商品房买卖合同》时间2013.3.7，原告于2013.5.6签定了《借款协议》，但由于原告的原因，致使贷款于2013.10.10才放款，责任在于原告，故原告应承提相应的违约责任。原告逾期交款违约计算：2013.5.16－2013.10.10，共计148天，269000*148/10000＝3981.2元；原、被告之间的违约金相互冲抵49546.83－33981.2＝45565.63元，故如果不考虑不可抗力因素的影响，被告按合同约定最多付原告45565.63元即可。五、被告交房时，二原告应向被告交纳契税、物业专项维修基金、期改现等相关费用，故在交房时完全可以进行冲抵，多退少补。
原审法院查明：2013年3月7日，二原告同被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定二原告购买位于衡水市桃城区问津街889号在水一方西区17号楼1单元1501室房屋一套，房款为448950元，被告于2013年6月30日前交房。合同第6条付款方式及期限约定“2013年1月9日付30%计134950元，贷60%计269000元，其余10%计45000元，待配套设施全部竣工，经有买受人代表参加验收并确认合格后，方于收取”；第9条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比例应不小于第（1）项的比率）的违约金”。2013年5月6日，二原告与中国建设银行股份有限公司衡水住房城建支行签订《住房公积金借款合同》一份，合同约定二原告向该行借款269000元。2013年5月15日，二原告办理预购商品房预告登记。二原告实际交款情况为：2013年1月9日交款179950元，2013年10月10日银行放贷269000元。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行义务。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前交付房屋，但被告未能履行交房的义务，已属违约，依法应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的主张，与法相符，与约定相合，本院予以支持。被告以二原告提起诉讼距合同约定交付房产的日期已逾期二年为由，主张本案已过诉讼时效，但依据上述合同第九条约定，违约金计算的期间为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，即自2013年7月1日起计算违约金至实际交付之日止，本案所涉房屋至今没能办理房屋交接手续，故被告的违约行为一直存续，二原告主张被告支付违约金，符合原、被告双方的合同约定，故对被告的辩称，本院不予采信。被告辩称二原告所购房屋已于2016年10月10日起开始交房并已通知二原告，二原告予以否认，且被告未提供证据证明，故对其辩称本院不予确认。被告辩称因重大活动等不可抗力导致工期延误，但被告提供的衡水市住房和城乡建设局文件八份所载日期均为2013年6月30日后，故对其关联性本院不予确认，不能证实被告的主张，故对其辩称本院不予采信。被告辩称，二原告因未按时交纳购房款，故存在违约行为，要求以二原告逾期交款的违约金与二原告主张的违约金进行抵扣。被告所述实为独立的诉讼请求，但其未在法定期限内提起反诉，故对其抵扣违约金的主张，本院不予支持，对其主张的违约金，被告可另行提起诉讼。被告主张待交房时违约金可以抵扣相关款项，但是否进行抵扣为二原告的选择权，应由二原告主张行使，故对被告该主张本院不予支持。2013年6月30日系合同约定的交房日期，但被告至法庭辩论终结前仍未交房，故被告应当支付二原告违约金，二原告主张暂计算至2017年3月20日，于法不悖，本院予以支持。违约金分段计算，以179950元为基数，自2013年7月1日计算至2017年3月20日，共1359天，按日万分之一计算，为24455元；以269000元为基数，自2013年10月11日至2017年3月20日，共1257天，按日万分之一计算，为33813元，故违约金共计58268元。二原告主张该段时期内违约金为58223.6元，没有超出合同约定范围，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：被告河北博某房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告张某某、李郡自2013年7月1日至2017年3月20日的逾期交房违约金58223.6元。案件受理费1256元，简易程序审理减半收取计628元，由被告河北博某房地产开发有限公司负担。
博某公司不服上述判决，上诉请求：1、撤销衡水市桃城区人民法院(2017)冀1102民初2194号民事判决，依法改判。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提起诉讼请求时间已超过诉讼时效的期限，而一审法院却认定其未超过诉讼时效，明显于法无据，请法庭依法改判，驳回被上诉人的起诉。我国《民法通则》第135条规定的。“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”诉讼时效自知道或应当知道其权利受到侵害时开始计算。而上诉人与被上诉人约定的交房时间为2013年6月30日，那么也就是说自2013年6月30日被上诉人就知道了上诉人不能如期交房其权利得到了侵害，他就有权向上诉人主张逾期交房的违约责任，而从2013年7月1日起至2015年6月31日止，原告却从未向被告索要过逾期交房的违约金，故被上诉人提起诉讼请求时间已超过法律规定的诉讼时效的期限，请贵院依法依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审法院认定被上诉人的交款事实有误。庭审中上诉人提出，上诉人曾于2014年11月7日向被上诉人退款2066元，一审法院要求上诉人庭后提供，开庭的当天，上诉人就给一审法院提供了该收据，但一审法院却在判决书中未体现，在此请二审法院予以纠正。三、上诉人对一审法院确认逾期交房的违约企数额有异议。其原因如下:1、一审法院认定:“被告提供的衡水市住房和城乡建设局文件八份所载日期均为2013年6月30日后，故对其关联性本院不予确认”的观点，上诉人持有异议。上诉人开发的在水一方小区由于近几年来受雾霆、扬尘治理、马拉松比赛、中高考、两会两节、十八大、亚太经合组织会议及其他重大政治活动的影响，建筑部门多次要求停工。此外还有拆迁因素影响施工(比如由于钉子户问题，直到2013年下半年才拆迁完毕)。以上问题严重影响了上诉人的施工进度，这些均是上诉人无法预料的、无法避免的，应属不可抗力，而这些不可抗力亦是全社会众所周知的，故逾期交房天数应扣除不可抗力因素影响的天数，而逾期交房的违约金也应相应变动。虽然上诉人所提供的文件上日期均为2013年6月30日以后，但不能否认2013年6月30日以前政府就没有让停过工，上诉人提供的八份文件就可以佐证，因而，按照公平合理原则，请法院对不可抗力原因引起停工导致工期延误的情节酌情予以考虑。2、一审法院违约金计算错误。(1)一审法院违约金计算不准确:上诉人自2016年10月10日起就开始交原告所附买的17#楼，现在该楼入住率已达70%，被上诉人接到上诉人交房通知后却迟迟不办理入住手续，责任在于被上诉人，因而上诉人逾期交房的违约金应计算至2016年10月9日。在不考虑不可抗力因素的情况下，上诉人逾期交房的违约金计算方式如下:1、2013年7月1日至2016年10月9日共计1196天，(179950-2066)×1196/10000=21274.93元;2、2013年10月11日至2016年10月9日共计1051天，269000×1051/10000=28271.9元。原告逾期交房违约金共计21274.93+28271.9=49546.83元，而非原告要求的58223.6违约金。(2)一审法院计算违约金的方式不正确:一审法院“以179950元为基数，自2013年7月1日计算至2017年3月20日，共计1359天，按日万分之一计算，为24455元”计算错误，上诉人认为该阶段的违约金应以179950-2066=177884元为基数进行计算。3、一审法院认为，上诉人逾期交房的违约责任与被上诉人逾期交款的违约责任不能相互冲抵的观点，上诉人有异议，上诉人认为上诉人最多向被上诉人支付45565.63元即可，请二审法院依法改判。《合同法》第120条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中上诉人与被上诉人是在履行同一个合同中互有违约，而被上诉人的交款时间在一审时已经查明，被上诉人的违约情况及违约金额是显而易见的，而且被上诉人逾期交款的违约金(3981.2元)又低于上诉人逾期交房的违约金(49546.83元)，故双方的违约金应相互冲抵，上诉人最多只需向被上诉人支付45565.63元违约金即可。如果强行要求上诉人就同一合同，同一法律关系再另行起诉，那么白白地增加了当事人的诉累，这是与立法初衷相悖的。
被上诉人张某某、李郡答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
二审中上诉人博某公司提交了2014年11月7日向被上诉人退款2066元新证据，经被上诉人质证，对该证据予以认可。本院对此予以确认。
本院经审理查明：2014年11月7日上诉人博某公司向被上诉人退款2066元，其他查明的事实同一审。

本院认为：就上诉人上诉的相关问题分述如下。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。本案所涉房屋至今没能办理房屋交接手续，上诉人博某公司的违约行为还在持续中，上诉人简单依据《民法通则》主张的诉讼时效自知道或应当知道其权利受到侵害时开始计算，与本案情况不符，本院不予支持。
关于上诉人提出的逾期交房是受雾霾、扬尘治理以及政府等因素影响的施工进度，应属不可抗力，其违约金也应相应减少的问题。上诉人在一审提供的衡水市住房和城乡建设局文件八份所载日期均为应交房的2013年6月30日之后，一审法院认定为与本案无关联性，并无不当。另外，上诉人作为房地产开发企业，在与购房人签订房屋买卖合同时，对所提逾期交房的因素是能够合理预见的，亦是其从事经营活动应当预知的商业风险，并非不可抗力。上诉人以此主张减少违约金的理由不成立。
关于上诉人所提被上诉人存在逾期交款的违约情况，亦应承担违约责任，双方的违约金应相互冲抵的问题。一审法院对此作了详细阐述，本院观点同一审。
关于违约金的计算问题。在二审庭审期间，上诉人提交了新证据，即2014年12月7日曾退回购房款2066元，被上诉人对于该退款事实也予以认可，故本院对该证据予以认定。二审依据认定的新证据予以重新计算违约金，计算方式为：以179950元为基数，自2013年7月1日计算至2014年11月6日493天，按日万分之一计算为8871.5元（179950×493/10000=8871.5元）；2014年11月7日退2066元，179950元-2066元=177884元，以177884元为基数，自2014年11月7日计算至2017年3月20日，共863天，按日万分之一计算为15351.3元（177884×863/10000=15351.3元）；以269000元为基数，自2013年10月11日计算至2017年3月20日，共1256天，按日万分之一计算为33786.4元（269000×1256/10000=33786.4元）；故违约金总计为8871.5元+15351.3元+33786.4元=58009.2元，一审法院认定违约金的数额为58223.6元，属认定错误，依法予以变更。
综上，上诉人对违约金的上诉理由部分成立，原判决认定的违约金数额不准确，依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

变更一审判决为：上诉人河北博某房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付被上诉人李郡、张某某自2013年7月1日至2017年3月20日的逾期交房违约金58009.2元。
一审案件受理费628元，由上诉人河北博某房地产开有限公司负担600元，被上诉人李郡、张某某负担28元。二审案件受理费116元，由上诉人河北博某房地产开有限公司负担100元，被上诉人李郡、张某某负担16元。
本判决为终审判决。

审判长　　孟祥东 审判员　　马友岽 审判员　　李成立

书记员：齐香玉