李所与刘某某、虞志强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）李所（以下简称原告），桥西区中山路工业公司病退工人。
委托代理人苏华东，河北天宏律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘某某（以下简称被告），自述无业。
被告（反诉原告）虞志强（以下简称被告），石家庄市祥皇旭中广告有限公司职工。
第三人孙晓莉，个体工商户。

原告（反诉被告）李所与被告（反诉原告）刘某某、虞志强、第三人孙晓莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李所及其委托代理人苏华东，被告刘某某、第三人孙晓莉到庭参加诉讼，被告虞志强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉并辩称，2014年1月10日，原、被告签订房屋租赁协议。协议约定：被告承租原告名下的石家庄市中星路8号（石家庄市中华南大街491号中星街公寓楼）负一层、一层、二层房屋，租赁期八年，自2014年3月1日至2022年3月1日止，租金第一年度为三十万元整，以后每年1月1日付清全年租金，承租方每拖延一天赔付出租方人民币一千元，承租方拖延支付房租出租方有权收回房屋，承租方不得将房屋整体转租第三方，否则出租方有权收回房屋等内容。协议签订后，原告依约履行了合同义务，被告支付了押金2.5万元及第一季度租金7.5万元，后被告未按协议约定向原告支付剩余租金，已经违约。经原告多次催要，被告仅支付租金5万元，剩余17.5万元未付。不仅如此，被告违反协议约定擅自将房屋转租给第三人孙晓莉开办桥西区如月快捷酒店，侵犯了原告的合法权益，故请求判令：1、解除原、被告之间的租赁协议；2、被告支付原告租金17.5万元，赔偿损失2.5万元，并支付自2015年1月1日起至腾清之日的使用费（按房租标准支付）；3、被告及第三人从诉争房屋中搬出腾清，返还租赁房屋；4、本案诉讼费由被告负担。被告的反诉事实不存在，且无证据支持，其诉讼请求应予驳回。
二被告辩并反诉称，一、二被告同意解除与原告之间的租赁合同；二、按照实际租期计算，二被告已经向原告支付了全部租金。根据双方签订的租赁协议，租赁期间应从2014年3月1日起算。原告提供的2007年3月15日石家庄市公安消防支队建筑工程消防验收意见书中的消防主体与实际交付的房屋主体不符，导致消防大队于2014年4月1日将二被告的装修申请项目被退件，直至2014年8月经过补正之后才得以继续办理营业事项。从2014年4月至8月期间，因原告的原因导致二被告无法正常办理营业执照，使用该房屋。这4个月的租金不应当由二被告支付。三、二被告不存在转租的问题。二被告与原告签订房屋租赁协议之前，一直都是由第三人孙晓莉与原告就租赁事宜洽谈的，只是在签订租赁协议时，应原告的要求，才由二被告签订协议。原告至始至终都知道该房屋实际上由二被告与第三人孙晓莉共同租赁，因此不存在转租的问题。二被告与第三人在2014年1月签订三方协议，约定三人共同承租，将租赁的房屋经营快捷酒店，只是在办理营业执照时只显示了第三人一人的名字。四、二被告在租赁期间没有违约行为，原告要求赔偿损失于法无据。因原告的原因导致二被告的消防验收不合格，无法取得营业执照顺利营业，故请求判令：1、原告赔偿二被告装修费用82万元，员工培训费4万元，二次办证费10万元，以上共计96万元；2、本案诉讼费由原告负担。
针对原告的起诉第三人孙晓莉的陈述同二被告的答辩意见。
经审理查明，2014年1月10日，原告与二被告签订《租赁协议》，约定：一、二被告所承租的房屋为石家庄市中星路8号（新石北路），原告名下的负一层、一层、二层房屋（不含东安全出口三间216、218、219房间）。二、租期八年，自2014年3月1日起至2022年3月1日止。支付方式为第一年为押一个月付三个月，以后每年1月1日付清全年度租金，合同到期后双方如无签订续租协议，二被告应及时腾出房屋，否则原告有权收回房屋，对二被告遗留物品进行处理。三、租金第一年度为叁拾万整（300000元）。在2016年租金递增7.5%，2017年以后每年租金递增10%（包括第四年），合同到期租金以45万元封顶，以后每年度提前两个月付清全年度租金。二被告每拖延一天要赔付原告人民币壹仟元整，二被告拖延支付房租原告有权收回房屋。四、原告将房屋原有部分物品折价肆万元整转让给二被告（详见清单）。五、二被告在租赁期内，原告给二被告提供办理营业执照的有关证件。十二、二被告不得将房屋整体转租第三方，否则原告有权收回房屋。
二被告承租原告的房屋后，设立桥西区如月快捷酒店，由二被告及第三人孙晓莉共同经营。个体工商户营业执照显示业主为第三人孙晓莉。
2014年1月10日，被告刘某某向原告交付押金2.5万元，同时交纳2014年3月-5月的租金7.5万元，物品转让费4万元。2014年9月10日，被告刘某某交付2014年6月、7月的租金5万元，之后二被告再未向原告交付租金。原告称被告违约，双方的租赁协议应解除，被告应支付自2014年8月1日起至实际腾清之日止按照合同约定的数额向原告支付租金及占有使用费。被告称，因原告实际交付的房屋与原告提供给二被告进行消防验收的主体大楼不相符，导致2014年4月二被告的消防验收手续被退回，直至2014年8月原告经过补正后才得以正常营业。因此2014年4月至8月的租金二被告不应交纳。为此提交2014年3月31石家庄市桥西区公安消防大队为桥西区如月快捷酒店出具的建设工程项目退件受理单为证。原告对此不予认可，称，二被告所述与事实不符。诉争房屋的消防验收已经合格并通过验收，并未影响二被告的正常经营。为此提交诉争房屋的建设施工许可证、建筑工程规划许可证证明信、二被告承租前诉争房屋的消防验收手续、申请法院调取的石家庄市桥西区公安消防大队案卷材料等予以证实。
二被告要求原告赔偿装修费82万元、员工培训费用4万元、二次办证费10万元，提交以下证据：二次办证的投标总价、建设工程预算书。原告对其真实性不予认可，称，该投标没有投标人，内容、形式不合法，且该证据未在举证期限内提交。
本院认为，关于违约责任问题。原、被告之间系房屋租赁合同关系，双方签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告承租原告的房屋后，实际占有使用并进行经营。其虽称诉争房屋未通过消防验收导致其2014年4月至8月未能正常经营，并提交了2014年3月31日石家庄市桥西区公安消防大队出具的建设工程项目退件受理单，但原告申请法院调取的石家庄市桥西区公安消防大队案卷材料显示2014年4月20日消防大队向二被告设立的桥西区如月快捷酒店出具的建设工程消防设计备案凭证显示备案材料齐全，依法核发备案登记。该时间发生在二被告提供的退件之后。另，原告申请法院到石家庄市公安局治安支队调取的桥西区如月快捷酒店的旅客信息登记上传情况显示，2014年4月，该酒店有多次上传旅客信息。综上，二被告的上述抗辩理由，理据不足，本院不予采信。原、被告均同意解除双方于2014年1月10日签订的《租赁协议》，本院对此予以确认。
关于原告主张的租金数额及损失，二被告承租原告的房屋，自2014年8月1日后未交纳租金，根据合同约定，被告应自2014年8月1日起至实际腾清之日向原告支付租金，庭审中查明，被告已支付押金2.5万元，该押金应从被告应支付的租金中折抵。关于原告主张的损失，实际为二被告未按期交纳租金的违约金。二被告抗辩合同约定过高，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，可以适当减少。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原告未能就其实际损失提供相应证据，故原告的实际损失应当比照中国人民银行同期贷款利率的130%计算。本案原告只主张了2014年6月1日-2014年12月31日的损失，故原告的损失应为：自2014年6月1日-2014年8月31日，以7.5万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算；自2014年9月1日-2014年11月30日，以15万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算；自2014年12月1日-12月31日，以17.5万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算。以上共计5449元。
关于二被告的损失，二被告主张装修损失、员工培训费86万元，但未能提交任何证据加以证实，故二被告主张的上述两项费用，理据不足，本院不予支持。关于二次办证费10万元，二被告虽提交了投标总价、建设工程预算书，但其形式上不合法，原告对其真实性不予认可，且二被告未提交该笔费用实际支出的相关证据，故二被告主张的二次办证费用，理据不足，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李所与被告（反诉原告）刘某某、虞志强于2014年1月10日签订的《租赁协议》，二被告（反诉原告）刘某某、虞志强及第三人孙晓莉于本判决生效之日起十日内腾清位于石家庄市中星路8号（新石北路）负一层、一层、二层房屋（不含东安全出口三间216、218、219房间）并交付原告（反诉被告）李所；
二、二被告（反诉原告）刘某某、虞志强于本判决生效之日起五
日内给付原告（反诉被告）李所拖欠的租金（自2014年8月1日起至实际腾清之日止，按照月租金2.5万元计算，不足月按实际天数计算。如实际腾清之日晚于2016年1月10日，月租金数额按照合同约定的数额计算。已支付的押金2.5万元应予以扣减）及损失5449元；
三、驳回被告（反诉原告）刘某某、虞志强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6175元，反诉费6700元，由原告负担430元，二被告负担12445元。

审判长　王　倩 审判员　许丽娜 审判员　张悦普

书记员：王天文