大庆府民物业管理有限公司与田某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：大庆府民物业管理有限公司，地址：大庆市萨尔图区东风新村经二街3号。
法定代表人：王文峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘晶，黑龙江威德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：隋宪寅，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大庆府民物业管理有限公司员工，住大庆市萨尔图区。
被告：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司大庆分行退休职工，住广东省肇庆市鼎湖区。
委托诉讼代理人：田华为（与被告系父子关系），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司大庆分行龙凤支行职工，住大庆市龙凤区。

原告大庆府民物业管理有限公司与被告田某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业费14866.49元、滞纳金7684.21元，共计22550.70元;2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系大庆市萨尔图区东风新村府明小区物业管理公司，被告系大庆市萨尔图区府明小区业主，原告按照有关规定及合同约定履行的小区物业应尽的责任和义务，本小区业主委员会也证实原告的服务质量合格；原告通过上业主家催缴和张贴催缴单的方式向业主催缴物业费，因被告长期居住在外地，原告无法直接向被告催要物业费，故原告向被告主张物业费未超过诉讼时效；本案所涉的被告房屋系房改房，大庆市所有的房改房产权证登记记载的面积均系使用面积，原告根据《大庆市物业服务收费管理办法的通知》规定，按照被告房屋建筑面积97.69平方米收取被告的物业费合理合法。被告在2001、2007年至2017年期间未向原告交纳物业费，拖欠物业费共计14866.49元，经原告多次催缴未果，故原告诉至法院，请求被告支付所欠物业费14866.49元、滞纳金7684.21元，合计22550.70元。
被告辩称：被告于1995年搬入原告管理的小区，根据1991年政府有关文件规定，被告所居住的该小区房屋的物业费由被告所在单位负责缴纳，1998年被告单位按照1998年有关文件，出售给被告的房屋建筑面积为83.91平方米，被告于1998年5月14日办理了该房屋的房屋产权手续，根据有关实施细则规定，被告所有的该房屋的物业费仍由被告单位负责缴纳；1998年11月20日，原告与被告所在单位在缴纳委托管理费计算面积时有分歧，经双方核实确认为90.49平方米（含被告所有的房屋）。根据有关司法解释的规定，原告应该按照被告不动产登记簿记载的面积收取物业费；由于被告长期居住在广东，被告不知道什么时间原告与被告单位终止了债权关系，而且被告也未享受到原告的服务，根据民法通则的有关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告要求被告支付2001年、2007年至2017年的物业费及滞纳金的请求，已超出诉讼时效，即原告丧失了胜诉权，被告可以拒绝履行义务；原告所管理的被告居住的小区1994年全部完善，但被告认为原告的物业管理是最差的，服务不到位，如：单元门的高度不符合国家标准，给业主的出入带来不便，电源系统不是暗配线，影响观瞻还不安全，铺设的人行道板高低不平不防潮，坑坑洼洼，影响了房屋使用寿命。综上，不同意原告的诉讼请求。
本案在庭审过程中原告向本院举证如下：
证据一、欠费明细表1份、滞纳金计算表1份，证明被告拖欠2001年、2007年至2017年物业费、滞纳金的金额，总计22550.70元。被告质证认为，对该组证据有异议，面积不对，数额也不对，来源不清楚。本院认为，该组证据可证明被告拖欠物业费及依法应给付滞纳金的明细情况，本院对该组证据予以确认。
证据二、催缴通知10份，证明原告在法定的诉讼时效内对被告催缴拖欠物业费的事实。被告质证认为，被告不经常在此地址居住，没看到过该组证据。本院认为，该组证据可证明原告向被告催要过物业费的事实，本院对该组证据予以确认。
证据三、2008年至2017年府民小区物业服务合同复印件10份（均与原件核对无异）、大庆市住宅物业服务内容监督记录三份，证明业主委员会依法与原告签订了物业服务合同，明确了物业服务项目的基本情况，并经萨区城管局备案，原告作为府民物业小区的物业受托人，已按照合同履行了物业服务义务，被告应按照合同第十三条约定履行缴费义务，对于逾期缴费的应从逾期之日起按日万分之三缴纳滞纳金。被告质证认为，对该组证据有异议，不清楚业主委员会怎么成立的，不认可该组证据的相关内容。本院认为，该组证据能够证明原告欲证明的问题，本院对该组证据予以确认。
证据四、文件复印件1份、大庆市人民政府市长办公室会议纪要复印件1份、大庆市人民政府常务会议纪要复印件1份、大庆市人民政府庆政发文件复印件1份，证明原物业总公司与原林源物业公司合并重组，成立府民物业管理有限公司后将楼的物业服务陈欠费全部由府民物业管理有限公司即原告清收。被告质证认为，对该组证据的真实性无异议，对证明问题有意见。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据五、文件复印件1份、庆政发（2006）21号文件复印件1份、收费许可证复印件4份（与原件核对无异），证明原告收费的合法性。被告质证对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认。
证据六，文件及文件各1份，证明物业服务合同是依据大庆市物业服务收费管理办法签订的，该办法第十条规定，对房改售房以实际建筑面积收取物业费，物业合同中约定的是建筑面积，物业服务费的单价按照建筑面积为每平方米每年12.91元。被告质证认为，对证据的真实性有异议，这是原告自己印的，原告没有提供与被告所在单位解除了债权关系的证据，被告又长期居住在广东，不知道原告与被告什么时候建立了债权关系。本院认为，该组证据可证实，对本市房改售房均以建筑面积收取物业费的事实，本院对该组证据予以确认。
证据七，业主委员会证明复印件12份（与原件核对无异），证明府民小区57栋住宅楼的物业服务达到物业服务合同的标准，业主委员会同意按照大庆市住宅物业服务分类收费标准的规定收取物业费。被告质证有异议，笔体一样，全部虚假。本院认为，该组证据能够证明原告服务质量符合辖区业主的要求和合同约定的标准，本院对该组证据予以确认。
证据八，被告单位缴纳2006年物业费的银行进账单复印件1份、2006年原告收费中心的台账复印件1份、2018年7月25日热力公司出示的记录单复印件1份（以上证据均与原件核对无异议），证明2006年原告是按照97.69平方米的面积向被告收取的物业费，2018年7月25日热力公司按照被告房屋面积97.69平方米收取热力费的事实，被告应该按照房屋建筑面积97.69平方米缴纳物业费。被告质证认为，对证据的真实性和证实问题均有异，2006年之前工商银行已经缴纳了物业费，原告不应再向被告收取2001年物业费，被告有证据证明原告提供的面积不对。本院认为，该组证据可证明2006年、2018年，被告以97.69平方米房屋建筑面积分别缴纳了2006年的物业费及2018年的采暖费的事实，本院对该组证据予以确认。
本案在庭审过程中被告向本院举证如下：
证据一，大庆市房产管理局文件、文件复印件各1份，证明按照该管理办法物业管理费由被告单位缴纳，标准是政府定的。原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，但是原告现在是面对房屋产权人催缴拖欠的物业费，至于被告所称由单位缴纳，应是被告和单位之间的关系，与原告无关。第二份证据和原告所举的证据是一致的，足以证明原告收费的合法性。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据二，庆政发[1995]24号文件复印件1份，证明1998年被告购买的涉案房屋面积为83.91平方米，售后维修服务按照实施细则之三第十四条执行，费用仍由售房单位缴纳。原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，能够证明1998年至今被告即为该房的产权人。本院对该证据的真实性予以确认。
证据三，楼房屋产权证复印件1份，证明该房屋面积为83.91平方米。原告质证无异议。本院对该证据的真实性予以确认。

证据四，肇庆市房产管理局出具的粤房地权证肇字第××号产权证复印件1份、广州东至哈尔滨往返火车票复印件18张及汽车票复印件4张、田某某、严兆珍、田华为、张蔚户口本复印件各1份，证明被告经常在外地居住，不知道原告与被告所在单位何时终止的债权关系，而且没有享受到原告的物业服务。原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，但是被告不能以不居住房屋为由拒付物业费，同时该组证据能够证明被告长期居住在广东，导致原告无法直接向被告催缴物业费。本院认为，被告所要证明的问题没有相关法律依据支持，本院对该组证据不予确认。
证据五，关于缴纳各项费用的说明复印件1份、住户统计表复印件1份、原告单位人员书写98年字样复印件1份、中国工商银行黑龙江省行便函复印件3份（该组证据均与原件核对无异），证明被告家房屋经被告单位和原告确认的面积为90.49平方米，被告当时是管理房屋的房产科科长。原告质证认为，对该组证据的真实性有异议，被告或者是被告单位单方的记录行为对原告不发生法律效力，是否为原告单位人员书写无法证实。本院认为，该组证据未加盖被告单位公章，不能证明被告欲证明的问题，本院对该组证据不予确认。
证据六，图纸复印件7张（与原件核对无异）、照片7张、照片复印件10张，证明原告物业服务不到位。原告质证认为，对图纸的真实性无异议，认为与本案无关，对照片的真实性有异议，因为照片没有时间和地点也不知道是否为原告管理区域内的现场，被告也无权以个别区域存在问题拒绝缴纳物业费。本院认为，该组证据不足以证明原告服务不到位的事实存在，本院对该组证据不予确认。
证据七，工商银行房屋所有权证复印件1份，证明被告单位出售给被告的房屋面积为83.91平方米，剩余面积不归被告所有。原告质证认为，该证据为复印件有异议，该证据无法确认被告房屋应缴纳物业费的面积。本院认为，该证据不符合证据规则的要求，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
根据大庆市人民政府相关文件及原告与被告所居住辖区××新村府明小区业主委员会签订的物业服务合同，原告取得了对被告所居住小区的物业服务资格，原告按照双方合同约定标准履行了相应的物业服务。被告系大庆市萨尔图区××楼××单元××室房屋业主，在原告的物业服务区内。被告于2001年、2007年至2017年未交纳相应的物业费用，其中，2001年拖欠物业费1550.34元、2007年至2009年拖欠物业费3414.27元（每年1138.09元×3年）、2010年至2011年拖欠物业费2334.80元（每年1167.40元×2年）、2012年至2017年拖欠物业费7567.08元（每年1261.18元×6年），合计14866.49元。经原告多次向被告催缴所欠物业费未果，故原告诉至法院提出上述诉讼请求。
另查，1、2001年、2007原、被告未约定逾期交纳物业费，业主或房屋使用人需支付相应滞纳金。2008年、2009年原告与大庆市东风新村府明小区业主委员会签订的物业服务合同有滞纳金约定但约定标准不明确。2010年至2017年，原告与大庆市东风新村府明小区业主委员会签订的物业服务合同中约定，业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金；2、《大庆市人民政府关于印发大庆市物业服务收费管理办法的通知》第十条规定，房改售房物业服务收费以实际建筑面积计算。被告所有的大庆市萨尔图区××楼××单元××室房产系房改房，房屋产权证记载面积为83.91平方米。原告与大庆市东风新村府明小区业主委员会签订的物业服务合同中约定，物业服务费单价每年按房屋建筑面积收取，2006年原告按照97.69平方米的面积向被告收取了物业费，2018年7月25日热力公司按照被告房屋面积97.69平方米收取了热力费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告基于大庆市人民政府相关文件及原告与被告所居住辖区××新村府明小区业主委员会签订的物业服务合同，取得了对被告所居住小区的物业服务资格，该合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由原告及各业主依合同之约享有与承担，原告在服务期间，实际提供了物业服务，原、被告之间已形成了物业管理服务关系，被告应依法履行支付物业费的义务，故原告要求被告支付所欠14866.49元物业费的诉讼请求符合法律规定及物业服务合同的约定，本院予以支持；关于原告要求被告给付逾期交费滞纳金的诉讼请求，2010年至2017年，原告与大庆市东风新村府明小区业主委员会签订的物业服务合同中约定了业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金，故对原告要求被告给付2010年至2017年逾期交费滞纳金即4004元的诉讼请求本院予以支持。因2001年、2007年原告与业主委员会未约定逾期交费滞纳金，2008年、2009年原告与业主委员会签订的物业服务合同约定的逾期交费滞纳金不明确，根据有关法律规定，对原告主张的要求被告给付2001年、2007年、2008年、2009年滞纳金的诉讼请求本院不予支持；被告辩称其所欠原告的物业费应由被告所在单位负责交纳等辩解，因被告系大庆市萨尔图区××楼××单元××室房屋所有权人，该房屋所产生的物业费应由被告交纳与其单位无关，不能以被告单位曾经代其交纳过物业费而改变物业合同相对方的权利和义务，故被告的该辩解理由不当，本院不予采纳；被告辩称原告应以被告房产证登记的面积即83.91平方米收取物业费等辩解，因本案所涉被告房屋系房改售房，该房屋产权证所记载的面积不是房屋的建筑面积，原告有证据证实，被告房屋的建筑面积为97.69平方米，根据原告与被告辖区业主委员会签订的合同及政府有关规定，被告应以97.69平方米房屋建筑面积向原告交纳物业费，故被告的该辩解证据不足，理由不充分，本院不予采纳；被告辩称其长期居住在广东，其未享受到原告的物业服务，亦不知道原告与被告单位终止了债权关系，而且原告要求被告交纳2001年、2007年至2017年的物业费及滞纳金的诉讼请求已超出诉讼时效等辩解，因无相关法律规定业主未享受到小区的物业服务可以拒绝交纳物业费，而且物业管理服务系长期连续性行为，故对被告的该辩解本院不予采纳；被告辩称原告的物业管理服务不到位等辩解，理由不充分、证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

被告田某某于本判决生效之日立即给付原告大庆府民物业管理有限公司物业费14866.49元（2001年、2007年至2017年）、滞纳金4004元（2010年至2017年），合计18870.49元。
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费364元，原告大庆府民物业管理有限公司负担92元，被告田某某负担272元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。

审判长 周红
审判员 王淑梅
审判员 白文联

书记员： 王莹