南阳市万某房地产开发有限公司、王某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：南阳市万某房地产开发有限公司。住所地南阳市人民路****号大院*号楼*楼。统一社会信用代码：91411300670083968N。
法定代表人：张军，董事长。
委托诉讼代理人：朱晓东，河南问鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住淅川县。
委托诉讼代理人：张国瑞，河南雷鸣律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司南阳分行。住所地:南阳市七一路***号。统一社会信用代码：91411300X146902682。
主要负责人：王胜利，行长。
委托诉讼代理人：赵新、李勉，河南青剑律师事务所律师。

上诉人南阳市万某房地产开发有限公司（以下简称南阳万某公司）因与被上诉人王某某及原审第三人中国银行股份有限公司南阳分行商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫1329民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人南阳万某公司的委托诉讼代理人朱晓东，被上诉人王某某的委托诉讼代理人张国瑞，原审第三人中国银行股份有限公司南阳分行的委托诉讼代理人赵新、李勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南阳万某公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判其少承担207918元。事实与理由：一、一审法院判决南阳万某公司返还附属款中的银行服务费、备案费、测绘费、抵押费、燃气初装费不当，以上费用并未交给南阳万某公司，故上诉不应当返还。二、一审法院判决南阳万某公司承担装修不当，房屋装修后，王某某已经入住，且房屋可以修复，一审法院所判决的装修费含有装饰的价值。三、一审法院判决南阳万某公司按已支付款总额计算利息不当，双方合同约定因不能办理房产证而解除合同赔偿已支付价款0.05%的损失，且王某某房屋居住至今，如果判决南阳万某公司支付利息，也应判决王某某承担房屋租金。四、一审法院未判决王某某返还房屋不当。
王某某辩称，一审法院判决认定事实清楚，南阳万某公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。银行服务费、备案费、测绘费、抵押费、燃气初装费这些费用，都用在所购买的房屋上，现因南阳万某公司的原因导致合同解除，南阳万某公司应当对以上费用承担返还责任。装修费问题，一审中进行了鉴定，且一审判决的是装修的净值，扣除了折旧。利息判决符合法律规定。
中国银行股份有限公司南阳分行对上诉不发表意见。
王某某向一审法院起诉请求：1.依法判决解除王某某与南阳万某公司签订的商品房买卖合同，并判决南阳万某公司赔偿其各项损失365000元；2.依法判决解除王某某与第三人签订的个人住房贷款合同；3.诉讼费等费用由南阳万某公司承担。
一审法院认定的事实：南阳万某公司在邓州市××环消防队北侧开发了丽景泓都花园小区，并办理了商品房预售许可证。2012年9月18日，王某某支付南阳万某公司购房款定金10000元，9月24日，王某某支付南阳万某公司房款100758元，共计支付首付款110758元。2012年10月29日，王某某与南阳万某公司正式签订了商品房买卖合同一份，王某某购买该小区3幢1单元第15层1153号房，约定总房款350758元，王某某采用按揭方式支付房款，剩余240000元房款由王某某在中国银行股份有限公司南阳分行贷款支付给南阳万某公司（本案诉讼过程中，2018年1月25日，王某某偿还完该笔贷款）。2013年1月16日，王某某补交房款6029元。双方签订的商品房销售合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。……”。签订商品房买卖合同后，王某某先后向南阳万某公司支付了地温空调初装费27340元、大修基金10594元、燃气初装费2600元、银行服务费300元、契税7015元、备案费403元、测绘费186元、抵押费320元，以上附属款共计48758元；向邓州市安逸物业管理有限公司交纳自来水改造费100元、2015年2月1日至2016年1月31日的物业费1774元，以上共计1874元。南阳万某公司于2012年12月1日将房屋交付给王某某。2015年11月，王某某对该房屋进行了装修，于2016年5月入住。2016年8月，直对楼上住户（16层东户）的王付亭开始对房屋进行装修，在装修过程中，王某某发现其客厅现浇板存在质量问题，故诉至一审法院。
诉讼中，王某某申请对其房屋质量进行鉴定，经双方当事人协商一致同意，共同选择河南四铭工程管理有限公司对其房屋质量进行鉴定。2017年9月25日，经该公司鉴定，鉴定结论为：邓州市丽景泓都小区王某某住宅楼现浇板存在的裂缝，属施工质量问题，此部位属于该建筑安全危险点，现浇板部位安全等级为C级，报告中提出的存在质量问题的构建应采取措施；并建议：针对现浇板存在的裂缝，建议委托人委托具有相应资质的机构出具技术处理方案，经原设计单位审核后进行处理，处理结果应满足质量要求和安全使用功能。王某某支出鉴定费9000元。后王某某申请对其装饰装修费用进行评估，双方共同选择河南中科资产评估有限责任公司进行评估，经该公司评估，王某某位于邓州市××都小区××＃××室装修的评估原值为110900元，评估净值为91900元，王某某支出评估费2000元。截止庭审之日，被告仍未给该房屋办理房屋所有权证。另查明，《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99规定，房屋危险性鉴定，应按下列等级划分：C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。
一审法院认为，王某某与南阳万某公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按合同约定履行义务、享有权利。该合同第十五条明确约定，如因出卖人的责任，受买人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方均同意买受人退房、出卖人退房款并赔偿损失。本案中，因南阳万某公司的原因，导致王某某未能办理房屋权属证书，合同约定解除合同的条件成就，王某某有权依据双方约定请求解除合同。且依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，王某某房屋的现浇板存在的裂缝，属施工质量问题，此部位属于该建筑安全危险点，现浇板部位安全等级为C级，已严重影响王某某的正常使用，王某某亦可以此请求解除合同。合同解除后，南阳万某公司应返还王某某购房款356787元（含补交房款6029元）。关于损失赔偿问题，因南阳万某公司的原因导致王某某未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，且该房屋存在严重的质量问题影响王某某居住，故南阳万某公司应当承担相应的责任。王某某支出的装修费，系其直接损失，应由南阳万某公司赔偿。考虑到王某某自2016年5月在该房居住生活至今，故装修费按评估净值91900元计算，物业费1774元及自来水改造费100元不再赔偿。因双方在合同中并未约定因出卖人原因未办理产权登记及房屋质量问题的违约金，但约定了损失赔偿额的计算办法，即合同第十五条：“买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿受买人损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因合同对于被告违约后赔偿损失数额的约定过低，明显不足以弥补王某某的损失，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，王某某请求判决南阳万某公司以购房款356787元为基数自2013年12月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息损失至款付清之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。关于附属款48758元的问题，该款已由王某某交给南阳万某公司，合同解除后，因合同取得的财产应予返还，故南阳万某公司返还附属款符合法律规定，一审法院予以支持。南阳万某公司称不应返还附属款的理由不成立，一审法院不予支持。王某某自愿撤回对第三人中国银行股份有限公司南阳分行的起诉，系其真实意思表示，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第十八条规定，判决：一、解除王某某与南阳市万某房地产开发有限公司之间于2012年10月29日签订的商品房买卖合同，合同解除后房产归南阳市万某房地产开发有限公司所有；二、南阳市万某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退回给王某某购房款356787元、附属款48758元、装修费91900元，并赔偿王某某因未能按照合同约定期限办证及房屋质量不合格的损失，该损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按已付房款总额356787元本金计算利息，自2013年12月1日起至购房款356787元付清之日止；三、驳回王某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8984元，由王某某负担184元，由南阳市万某房地产开发有限公司负担8800元。鉴定费11000元，由南阳市万某房地产开发有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，导致本案商品房买卖合同解除的原因是南阳万某公司出售的房产存在严重质量问题和其未按照合同约定办理房产证，南阳万某公司系合同的违约方，对其违约造成王某某的损失应负赔偿责任。银行服务费、备案费、测绘费、抵押费、燃气初装费等均系王某某为购买本案房屋的合理支出，南阳万某公司对以上费用应当承担退还责任。关于装修费问题，因王某某已入住，一审法院判决装修费扣除折旧后的净值由南阳万某公司承担，并无不当。关于南阳万某公司是否应当承担王某某缴纳购房款占用期间利息问题，虽然双方合同约定了逾期办理房产证的损失计算方法，但并没有约定因质量问题导致合同解除的损失计算方法，故一审法院判决南阳万某公司承担占有王某某缴纳购房款期间利息，并无不当。
综上所述，上诉人南阳万某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4418元，由上诉人南阳市万某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长 龚跃伟
审判员 李君彦
审判员 姜付强

书记员： 邢志斌