余某某与恩施山寨皮革有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）恩施山寨皮革有限公司，住所地：恩施市解放路193号。
法定代表人刘美华，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）张廷红，湖北联信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）余某某，恩施市舞阳坝街道办事处窑湾村将军山组村民。

上诉人恩施山寨皮革有限公司为与被上诉人余某某排除妨害、赔偿损失纠纷一案，不服恩施市人民法院（2010）恩民初字第699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告余某某诉称，因被告前身恩施市民族制革厂欠原告工程款，于2003年3月25日将其房地产一宗过户给原告，以抵偿所欠原告全部债务及利息，并约定抵偿房屋西面临街通道及南面相邻制革厂的空地为共用通道。被告在未经原告允许的情况下在上述共用通道上搭建违章建筑，并在共有通道上建立大门，自2008年6月13日起对原告进出房屋的一切车辆及人员予以阻止。2010年3月21日，原告的租赁户搬东西时，被告再次派人进行阻拦，原告被迫与租赁户解除合同，赔偿其违约损失10000元。被告的行为给原告的生产生活造成不便，也给原告造成了较大的经济损失。被告强行占用共用通道搭建建筑并建立大门、阻止原告通行的行为，严重侵害了原告的合法权益并给原告造成了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令被告拆除通道上的搭建建筑和电动大门、停止对原告通行的侵害，赔偿原告少收的租金76000元和支出的违约金10000无共计86000元，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告恩施山寨皮革有限公司辩称，被告是以公开拍卖的方式购买的原恩施市民族皮革厂，而原告以抵债方式取得的房产位于我公司的土地使用权范围内，被告在自有的土地使用权范围内修建大门是对厂区进行管理的既有权利义务，没有妨害原告的权利，因此原告的起诉没有事实依据，事实上原告的房子一直在出租，被告也没有妨害原告的通行。2010年3月21日发生的纠纷是原告与彭兴民个人之间的纠纷，不是发生于原、被告之间的争议，也不能说明被告妨害原告的利益。原告起诉之前，被告是依据有效的权属证书进行的管理，并无不当和过错，也未侵权，原告计算行政诉讼期间房屋的闲置损失与被告无关。请求驳回原告的诉讼请求。
原审查明，被告恩施山寨皮革有限公司系由原恩施市民族制革厂改制后于2003年8月28日登记成立的企业法人。原恩施市民族制革厂曾因欠原告工程款380000元并于1996年在法院诉讼，后在恩施州中级人民法院组织的执行过程中，在恩施市工业行业管理办公室和恩施市法制办公室的参与下，原告与恩施市民族制革厂于2003年3月25日达成《执行和解协议》，约定恩施市民族制革厂将位于恩施市解放路187号其厂区大门内土地使用权面积479.96㎡、建筑面积959.90㎡的混合结构房地产一栋抵偿给原告以结清全部债务本息共计380301.78元，该协议第2条约定抵偿房屋西面临衔通道及南面相邻制革厂的空地为共用通道，第3条约定抵偿房屋的房地产过户手续均由恩施市工业行业管理办公室申请市企业改制办公室办理完毕后交给原告。此后原告于2003年11月17日获颁了证号为恩市国用（2003）020314号的《国有土地使用证》，2004年2月11日获颁了《房屋所有权证》证号为房权证恩施私字第××号，《国有土地使用证》登记地号为2-70-43（2）。原告所取得的上述房屋属原恩施市民族制革厂区内房屋的一部分，位于该厂区东北角，该房南侧与原恩施市民族制革厂的厂房之间有空地作为场坝，西面与原恩施市民族制革厂厂区公路相通，出入只有向西经厂区公路出厂区大门至解放路的一条通道。原恩施市民族制革厂改制过程中，被告法定代表人刘美华于2002年12月18日，以拍卖方式以1658600元价款取得原恩施市制革厂生产区房地产及机械设备（房产证号为1××1号的原机修车间、五金库除外），并于2009年6月29日获颁了证号为恩施国用（2009）第020536号《国有土地使有证》，登记独占出让类型国有土地使用权11478.85平方米、地号为2-70-43（1），登记土地使用权人为刘美华。在被告利用原恩施市民族制革厂生产区房地产及机械设备组织生产过程中，在上述共用通道上近邻原告房屋西墙搭建开门向南侧空地的棚房一处用于修理，在原告房屋西侧出厂区公路上建起有保安值守的电动门。2008年6月13日，被告以书面方式致函原告，以原告房屋坐落其厂区范围内、往来人员及车辆须经其拥有合法土地使用权的通道和大门为由，要求原告与其签订通行协议、出入人员须办理出入证并签订不损坏不偷盗保证书、所有车辆末经其办公室同意不得停靠和通行、在其土地使用权范围内不得堆放物品。2010年3月20日，原告与从事日杂物品经营的案外人黄秀才签订《房屋租赁合同》，将前述房屋的一楼左侧三跨及二楼租赁给黄秀才作仓库使用，年租金19000元于每年的3月21日一次性支付，合同期限自2010年3月21日至2013年3月20日。2010年3月21日，黄秀才向仓库拖运货物准备进入被告的电动大门时遭被告门卫彭兴明拒绝，原告委托联系开门的于正佳与被告门卫发生抓扯，此纠纷后经当地公安派出所接警后调查处理。2010年3月23日，原告与黄秀才签订《解除房屋租赁合同协议》，约定解除前述房屋租赁合同，原告退还租金19000元、押金1000元、赔偿违约金10000元。原告遂具状诉致法院，请求判准前述请求。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，土地属于不动产，同一宗地分属于不同产权人后，必然产生通行等相邻关系，土地产权人之间应本着有利生产、方便生活、团结互助的精神正确处理通行权。本案中，被上诉人余某某在本院组织执行过程中与原恩施市民族制革厂达成了《执行和解协议》，该协议明确界定争议地块使用性质为公用通道，被上诉人余某某依据该协议享有通行权。上诉人的法定代表人刘美华以拍卖方式取得原恩施市民族制革厂生产区房地产及机械设备，持有证号为恩施国用（2009）第020536号《国有土地使用证》，本案争议地块在其证范围内，因登记行为致使余某某无法通行，侵犯了其合法权利，该证被法院生效判决予以撤销。余某某使用通道的通行权自《执行和解协议》签订时取得，上诉人恩施山寨皮革有限公司不能以任何理由阻碍余某某行使通行权，上诉人恩施山寨皮革有限公司认为其法定代表人刘美华依据恩施国用（2009）第020536号《国有土地使用证》已获得该土地使用权，但该证侵犯了他人权利，本身不具有合法性，不能成为阻碍被上诉人余某某正常通行的理由。被上诉人余某某享有通行权，上诉人恩施山寨皮革有限公司未经其同意，在本案争议地块上设置电动门，虽然安装电动门目的是为安全生产和便于管理，但事实上对余某某行使通行权造成了妨害，并致其遭受租赁损失，上诉人恩施山寨皮革有限公司应当排除妨害并赔偿损失。
关于赔偿损失依据问题，余某某将房屋租赁给案外人黄秀才使用，黄秀才因租赁行为获得通行权利。黄秀才在行使通行权时遭受上诉人恩施山寨皮革有限公司门卫阻扰，导致其不能正常通行。黄秀才从事日杂物品经营，租赁房屋目的在于储藏、运输日杂物品，需频繁出入电动门，现受到阻碍，其租赁目的和利益不能实现。黄秀才要求终止租赁合同，被上诉人余某某按照《房屋租赁合同》约定退还年租金19000元，自此至一审判决时两年时间里，余某某房屋予以出租，因该房屋不能实现租赁利益系上诉人恩施山寨皮革有限公司阻碍通行造成，故该损失应由上诉人恩施山寨皮革有限公司承担。一审依据双方签订的《房屋租赁合同》和《解除房屋租赁合同协议》并综合考虑当地的租赁价格，判令上诉人恩施山寨皮革有限公司承担损失38000元（19000元／年×2年）是恰当的。上诉人恩施山寨皮革有限公司认为一审判赔损失缺乏依据的上诉理由不能成立，应不予支持。
另外，一审判决所载合议庭成员有误，实际审判长应为何厚礼，审判员应为肖如义、漆金鄂，但对本案实体处理无影响，本院对此予以纠正。上诉人恩施山寨皮革有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人恩施山寨皮革有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　刘开平 审　判　员　　吴　卫 代理审判员　　覃恩洲

书记员：刘继红