中铁华某建设工程集团有限公司与天津金某某置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：中铁华某建设工程集团有限公司，住所地中国(四川)自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号4栋1单元10层1004号。
　　法定代表人：房卫东，职务执行董事。
　　委托诉讼代理人：何恒兵，上海钧智律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨海燕，湖南金鸥律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：天津金某某置业有限公司，住所地天津自贸试验区中环西路与西二道交口丽港大厦3-1020。
　　法定代表人：吴优，职务执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：胡坚幸、杨若愚，德恒上海律师事务所律师。
　　原告中铁华某建设工程集团有限公司与被告天津金某某置业有限公司以及反诉原告天津金某某置业有限公司与反诉被告中铁华某建设工程集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中铁华某建设工程集团有限公司(以下简称中铁公司)的委托诉讼代理人何恒兵，被告(反诉原告)天津金某某置业有限公司(以下简称金某某公司)的委托诉讼代理人胡坚幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告中铁公司提出的诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月1日解除；2、被告金某某公司返还保证金人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)，并支付该款的逾期违约金(自2018年9月1日起至实际返还之日止，按照每日千分之一的标准计算)；3、本案诉讼费由金某某公司承担。
　　事实与理由：原被告双方签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告将本市普陀区丹巴路28弄10、11号5-6楼，15、16号1-6楼和20号地下1层车位155-160号及166号(以下简称租赁物)出租给原告。租赁期限自2017年11月15日至2025年11月14日止。双方并对租金的计算标准、支付时间等均作了明确约定。合同签订后，原告取得涉案租赁物并花费巨资对其进行了装修，同时支付了全额保证金及至2018年8月31日止的租金。因原告的经营策略调整，原告于2018年8月15日向被告发送了《关于提前解除租赁合同通知函》(以下简称通知函)，明确涉案租赁合同自该通知函发出之日解除，原告将于2018年9月1日撤场，并腾空原告在涉案租赁物内的物品。但在9月1日原告搬离物品时，却遭到被告无理拒绝，被告并将租赁物大门加锁，扣押了原告的所有物品，原告为此报警。之后双方协商未果，故提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
　　被告金某某公司辩称，原告在租赁期间存在根本性违约行为，如擅自改变租赁物原有的商业、办公用途，将租赁物改造为具有餐饮、住宿、KTV、SPA等功能的娱乐场所，同时，还涉嫌在租赁物内从事违法活动。因此，原告行使合同解除权系对合同权利的滥用，不具有法律效力。退一步而言，如果认定了原告的单方解除行为，根据租赁合同的约定，原告也应当按照其支付的租赁保证金1倍支付违约金，被告也无需退还保证金。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告均不予同意。
　　反诉原告金某某公司提出的反诉请求：1、确认双方签订的租赁合同自金某某公司提出反诉之日的2018年10月31日解除；2、中铁公司向金某某公司支付2018年8月31日至2018年10月30日期间的租金XXXXXXX元；3、中铁公司按照约定的月租金6倍的标准支付违约金XXXXXXX元；4、中铁公司将涉案租赁物恢复至原双方交接时的原状并将其返还金某某公司；5、参照租赁合同约定的租金标准，中铁公司支付从2018年10月31日起至其实际返还租赁物之日止的房屋占用费；6、中铁公司支付截止到2018年10月31日止的水电费及相应滞纳金、物业管理费及相应滞纳金；7、诉讼费用由中铁公司承担。
　　事实与理由：在实际履行租赁合同的过程中，中铁公司存在诸多根本性违约行为，如将租赁物的用途改变为综合性娱乐场所、未经反诉原告同意擅自装修破坏原有房屋结构、擅自转租等等，故在本案中提起反诉，要求中铁公司按照合同约定承担相应的责任。
　　反诉被告中铁公司辩称，在坚持本诉陈述意见的前提下，补充反诉答辩意见如下：租赁合同已经于2018年9月1日解除，故不应当再支付9月、10月的租金；因本公司没有违约行为，金某某公司要求支付违约金没有事实和法律依据，如果法院认为中铁公司存在违约行为，金某某公司主张的违约金也过高，请求法院调整到相当于1个月租金标准的违约金；本公司花费近XXXXXXXX元的巨资对租赁物进行了装修，且在长达十几个月的装修过程中，金某某公司没有表示反对，本着物尽其用的原则，租赁物没有必要恢复原状；基于金某某公司在2018年9月1日实际掌握租赁物，故之后的租金、房屋占用费无需支付；物业费、水电费的收费主体并非金某某公司，不同意支付。综上，不同意金某某公司的反诉请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理查明本诉部分的事实如下：
　　一、涉案租赁物本市普陀区丹巴路28弄10、11号5-6楼，15、16号1-6楼和20号地下1层车位155-160号及166号的权利人是金某某公司，上述租赁物面积5606.38平方米(不含车位部分)，土地用途为商业、办公、娱乐综合用地。
　　二、2017年5月12日，金某某公司(合同出租甲方)与中铁公司(合同承租乙方，原名中铁华新环球建设工程有限公司)签订涉案租赁合同，约定乙方承租上述租赁物，乙方承诺租赁房屋作为商业及办公使用，租赁期内未经甲方书面同意以及按规定须经有关部门批准而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。关于租期：租赁期限从2017年11月15日至2025年11月14日，甲方必须在2017年5月16日前向乙方交付房屋，2017年5月16日到2017年11月15日之前为装修期。关于保证金：乙方应当在甲方交付房屋之时，支付租赁保证金XXXXXXX元，装修押金XXXXXXX元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方，归还时间为租赁关系终止后的20天，逾期归还的，每逾期一天，乙方有权要求甲方按照逾期归还金额0.1%支付违约金。关于租金及支付：月租金为XXXXXXX.5元，每次支付三个月租金，租赁物先付款后使用，每逾期一日，乙方应按照相关费用的0.3%支付违约金。关于转租：乙方在租赁期间，需事先征得甲方书面同意，方可将房屋部分或者全部转租他人。关于租赁物返还时的状态：乙方应在本合同的租期届满后的次日内返还租赁物，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，应按12.88元/平方米支付房屋占用使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收合格，并结清各自应当承担的费用。甲方有权要求乙方将房屋恢复至交付时的状态。关于合同解除：双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除本合同。租赁关系终止时，违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，还应赔偿违约金与损失之间的差额部分。关于违约责任：乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除合同，提前退还房屋的，乙方应按乙方支付的租赁保证金的1倍向甲方支付违约金。
　　在上述涉案租赁合同的补充条款中约定：租赁期间，乙方因使用房屋所发生的水电费、通讯费、物业管理费、车位费等费用，由乙方承担，物业管理费为建筑面积每平方米每月15元。乙方同意承租的物业由上海永升物业管理有限公司进行管理。乙方对房屋进行任何装修工程(包括但不限于内部装修、分隔、修建、改建或者安装、更换设备、装置)，其设计与图纸必须取得甲方及物业管理公司的事先书面同意，并征得有关部门的书面同意或者批准。乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，甲方以该房屋的现有状况交付房屋，甲方将房屋交付乙方时，双方签署房屋交付使用单。
　　双方并就其他租赁事宜作了约定。
　　三、2017年5月15日，双方签订《商品房使用交接书》，确认了房屋交接事宜。中铁公司取得了租赁物，支付了租赁保证金、装修押金，并对房屋进行了装修，装修时间从2017年5月20日开工至11月竣工止。
　　四、2018年8月15日，中铁公司向金某某公司发出通知函，明确因公司经营策略调整，要统一经营管理，商业、办公将全部移往新的场地，现以书面形式提出解除租赁合同，并将会在2018年9月1日从场地撤离，搬空公司所有库存。其他未尽事宜，双方协商处理。隔日，金某某公司收到上述通知函。
　　五、2018年9月4日下午，中铁公司去租赁现场搬运物品，遭金某某公司及物业公司的阻拦，未果。同时，金某某公司将租赁物的大门门锁更换，租赁物由金某某公司掌握。
　　六、经双方对账确认，至2018年9月6日中铁公司提起本案诉讼之日止，中铁公司实际支付的费用包括租赁保证金XXXXXXX元、装修押金XXXXXXX元(根据约定直接转为租金)、其余公司支付租金及案外人中铁华某建设工程集团上海企业发展有限公司支付的部分款项，中铁公司实际支付租金的截止日期至2018年8月31日止。
　　七、审理中，本院组织双方当事人对租赁现场进行了勘验，租赁物的部分楼层被整层改建成餐厅、客房等格局。同时，本院就中铁公司遗留在租赁物现场的物品进行了清点并制作了清单，双方当事人签字作了确认。
　　以上事实有租赁合同、《商品房使用交接书》、通知函、押金、租金的支付凭证电子回单、企业名称变更通知书、光盘、照片、微信聊天记录、报警记录、装修合同、勘验笔录等证据予以证明，本院予以认定。
　　关于反诉部分查明的事实同本诉。
　　反诉另查明，一、2017年7月7日，反诉被告中铁公司向反诉原告金某某公司出具《关于旭辉世纪广场玻璃幕墙防护栏的承诺函》(以下简称承诺函)，内容大致为;鉴于我司租赁了涉案租赁物，由于在装修施工过程中将玻璃幕墙的防护栏全部拆除，现承诺，如因该防护栏拆除后发生的任何事故，由我公司承担责任，并承担由此带来的损失。在租约到期后，恢复原状，如不能恢复，贵司可找供应商自行恢复，费用由我司承担。
　　二、在涉案租赁合同附件三《旭辉世纪广场临时管理规约》中明确，业主逾期缴纳物业服务费用的，须按照每逾期一日支付季度物业管理费总额千分之三的比例缴纳违约金。
　　三、2018年10月30日，租赁物所在的物业公司上海永升物业管理有限公司向中铁公司出具《关于支付物业管理费的告知函》，要求中铁公司支付2018年7月1日至2018年8月31日止的欠付物业费168191.4元及滞纳金45916.3元、2017年10月1日至2018年8月31日止的水电费414992.8元，并承担相应的逾期付款违约责任。
　　以上事实有《承诺函》、租赁合同附件、水电费、物业费计算明细等证据予以证明，本院予以认定。
　　审理期间，就中铁公司是否存在擅自转租行为，金某某公司提供出租方为中铁公司、承租方为案外人上海欢钦网络科技有限公司的租赁合同文本，同时说明该证据是在金某某公司掌握租赁场地之后，从租赁现场取得。中铁公司对上述证据不予认可。
　　就租赁物是否需要恢复原状，双方各执一词，金某某公司要求按照约定恢复，中铁公司则认为根据物尽其用的原则无需恢复。如果中铁公司确需要承担恢复原状的责任，就具体的恢复方式，经本院释明，双方表示为尽快解决本案纠纷，同意以金某某公司自行施工恢复、中铁公司支付恢复费用的方式进行。经双方协商一致，确认总的恢复费用金额为XXXXXXX元，其中包括租赁现场现有装饰装修的拆除、恢复、空调的恢复等三部分费用，最终中铁公司是否应当承担恢复责任以及承担的具体费用的金额，双方一致同意由本院酌情判决。
　　本院认为，关于本诉：一、租赁合同的效力。经查，涉案租赁物的权利人是金某某公司，中铁公司向其租赁房屋、车位，双方为此签订了租赁合同，该合同系双方真实意思的表示，内容无违反法律之处，合同应为有效，双方均应当根据合同约定履行。二、违约责任的认定。根据本案查明的事实，合同明确约定租赁物的用途仅限于商业及办公，未经产权人书面同意或者经有关部门审核批准，中铁公司不得改变租赁用途。结合本院现场勘验的结果，租赁物存在部分楼层被整层改建为具有餐饮、客房住宿等功能的现状，显然，中铁公司的上述行为已经违反了合同的约定，构成违约。三、合同解除的效力。法律规定，合同的解除分为约定解除合同和法定解除合同。我国《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使合同不能履行实现目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务；(三)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。显然，一方面，本案双方并非协商一致解除合同，另一方面，无论行使约定解除权还是法定解除权，其前提解除权人必须为守约方而非违约方，基于中铁公司存在的违约行为，其无权行使合同解除权。四、诉讼请求的处理。基于前述分析，中铁公司于2018年8月15日向金某某公司发出的要求解除租赁合同的通知函不具有法律效力，对其要求确认原被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月1日解除的诉讼请求不予支持。关于退还房屋租赁保证金及支付逾期违约金的诉讼请求。根据租赁合同中“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方”的约定，以及在本案中双方对相关费用进行结算的事实，房屋租赁保证金可以退还，但中铁公司要求支付逾期违约金的请求与事实不符，本院不予支持。
　　关于反诉。一、合同解除的认定。在本案审理过程中，金某某公司提出解除租赁合同的反诉请求，有事实依据，也符合合同约定，本院予以支持。至于合同解除日的确定，根据《合同法》第九十六条规定，行使约定或法定解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故解除日以本案反诉状送达中铁公司的2018年10月31日为准。二、中铁公司是否需要支付2018年8月31日至10月30日止的租金及10月31日起的房屋占用使用费。现有证据表明，在中铁公司发出解除合同的通知函、并于2018年9月4日搬运物品撤离租赁场地时，金某某公司已经通过调换大门钥匙的方式掌握了租赁物及场地。虽然中铁公司行使合同解除权不符合法律规定，但其行为已经表明其不再履行合同的主要义务，在此情况下，守约方金某某公司如果对中铁公司的解除行为有异议的，可以行使请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力的法定权利，或者根据租赁合同的约定，追究中铁公司的违约责任或者赔偿责任。基于双方没有在中铁公司违约的情况下金某某公司可以享有留置权的约定，金某某公司拒绝中铁公司搬运物品撤离场地，依据不足，故其要求中铁公司按照租金标准承担之后的房屋租金损失，与事实不符，也不尽合理，故该部分费用由本院按照相当于2个月租金的标准酌判。三、中铁公司是否需要承担违约责任。基于前述分析，中铁公司存在违约行为，应当承担违约责任。至于其提出的调整违约金的意见，本院将以金某某公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌判相当于3个月租金的违约金。四、关于是否需要恢复原状。由于合同中明确约定在中铁公司交还房屋时，金某某公司有权要求其恢复原状，故中铁公司应当根据约定承担责任，何况中铁公司现有的装饰装修格局属于违反合同约定用途的装修，故对中铁公司不予恢复的意见不予采纳。考虑到施工便利等因素，双方确认的由中铁公司支付相关费用、金某某公司自行恢复的方案可以采纳。至于恢复费用的金额，中铁公司违反约定进行装修应当承担主要责任，但金某某公司在长达几个月的装修期内没有对承租方的装修行为予以合理关注，尤其是在知晓中铁公司对玻璃幕墙的防护栏全部拆除这一情况后，没有采取有效的措施，对可能存在的违约装修的行为加以关注、制止，主观上存在一定的疏忽，故也应当承担部分责任，因此，中铁公司支付恢复原状的费用酌判为XXXXXXX元。五、关于水电费、物业费及相关滞纳金。根据租赁合同附件三的约定，中铁公司同意由现有物业公司进行物业管理并支付物业费，故其应当根据约定支付物业费并承担逾期未付的滞纳金。同理，水电费依约也应当一并支付，但主张滞纳金依据不足。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告中铁华某建设工程集团有限公司与被告天津金某某置业有限公司签订的关于普陀区丹巴路28弄10、11号5-6楼，15、16号1-6楼和20号地下1层155-160号及166号车位的《上海市房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；
　　二、被告天津金某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告中铁华某建设工程集团有限公司租赁保证金人民币XXXXXXX元；
　　三、对原告中铁华某建设工程集团有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　四、反诉被告中铁华某建设工程集团有限公司应于本判决生效之日起十日内携属其所有的物品搬离普陀区丹巴路28弄10、11号5-6楼，15、16号1-6楼房屋及20号地下1层155-160号及166号车位，反诉原告天津金某某置业有限公司应当予以协助配合(搬运的物品详见判决书所附清单)；
　　三、反诉被告中铁华某建设工程集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告天津金某某置业有限公司酌情支付上述租赁物从2018年8月31日起至本判决生效之日止的房屋占用费人民币XXXXXXX元；
　　四、反诉被告中铁华某建设工程集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告天津金某某置业有限公司支付违约金人民币XXXXXXX.5元；
　　五、反诉被告中铁华某建设工程集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告天津金某某置业有限公司支付恢复原状费用人民币XXXXXXX元；
　　六、反诉被告中铁华某建设工程集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告天津金某某置业有限公司支付2018年7月1日至2018年8月31日止的欠付物业费168191.4元及滞纳金45916.3元、2017年10月1日至2018年8月31日止的水电费414992.8元；
　　七、对反诉原告天津金某某置业有限公司的其余反诉请求不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币24480元，由被告天津金某某置业有限公司承担。
　　本案反诉受理费人民币36014元(反诉原告已经预付人民币14297.45元)，由反诉被告中铁华某建设工程集团有限公司承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孙宏伟

书记员：王  飞