中海物业管理有限公司大连分公司与王某博物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告中海物业管理有限公司大连分公司。
负责人常云安，系该公司经理。
委托代理人宫新立、庞伟，均系辽宁诺萱律师事务所律师。
被告王某博。
委托代理人盛海霞，系被告母亲。

原告中海物业管理有限公司大连分公司（以下简称“原告”）与被告王某博（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员卢丹丹担任审判长，与人民陪审员于菊英、于淑梅依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庞伟律师，被告的委托代理人盛海霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，被告系“中海﹒紫御观邸”小区业主，其房屋建筑面积为156.67平方米。原告与被告（由盛海霞代签）签订《中海﹒紫御观邸前期物业服务协议》，约定住宅用房物业费用标准为每月每平方米2.65元，被告交纳费用的方式为按季度交纳，业主应在每季度首月1-10日内预交本季度物业服务费；逾期交纳物业服务费，从逾期次日起，每日按应交纳费用的0.3%收取违约金。被告自2015年1月1日起至2015年12月31日止，共计拖欠原告物业费4,982元（四舍五入）。
另查，原告提供的物业服务存在一定的不完善之处，包括被告在内的小区部分业主亦对物业服务质量提出异议。
上述事实，有企业资质备案证书、《商品房买卖合同》、前期物业协议、照片及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。

本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，该协议合法有效，对双方均有具有法律约束力。被告实际使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理应按合同约定支付物业费。
关于被告辩称原告提供的物业服务质量未达到每平方米每月2.65元的标准及其服务并不配套，故拒绝交纳物业费一节。本院认为，首先，原告的诉请是否应予以支持，应审查其是否提供了符合原、被告所签订的《前期物业服务协议》所约定的物业服务，现被告所辩称的原告未提供达到每平方米2.65元的标准的物业服务，但就此标准究竟为何双方的《前期物业服务协议》并无约定，故本院对此辩解不予采纳。其次，虽然被告提供的照片能够显示在拍摄时案涉小区的相关设施及环境卫生等存在需要修缮、清理等问题，但物业公司对小区环境及设施的管理和维护是一个持续性的履行过程，该资料尚不足以反映上述问题在原告诉请的整个期间内持续存在。关于原告主张房屋质量存在的问题，并不属于物业服务合同调整范畴，故亦不能成为被告拒付物业费的理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”综上，被告所辩在证据上并无充分支持，且无法律上的依据，本院不予采纳。对原告要求被告按照合同约定支付物业费的诉请，本院予以支持。
关于原告主张被告支付滞纳金一节，本院认为，关于原告主张的滞纳金，在理论及实践中确有一定争议。有观点认为，“滞纳金”是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立，故案涉滞纳金条款不符合法律规定，应属无效；但也有观点认为，物业合同中所约定的“滞纳金”究其性质实际上是双方约定当业主迟延交纳物业服务费所承担的违约金，属于民事责任承担方式的一种。而本案中，根据双方《前期物业服务协议》的约定可以明确原告主张的滞纳金应为违约金。但本院同时认为，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但原告提供的物业服务确存在不完善之处，且原告与部分业主间因未进行及时沟通致使矛盾加剧。在此情况下，本着化解矛盾的宗旨，本院认为不宜支持原告的滞纳金请求。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境；被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王某博给付原告中海物业管理有限公司大连分公司自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费4,982元（四舍五入）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告中海物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预交），由被告承担75元，原告承担25元。被告承担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。

审　判　长　　卢丹丹 人民陪审员　　于菊英 人民陪审员　　于淑梅

书记员：王月