上海民旭金属制品有限公司与上海佳钢餐饮设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司。
法定代表人陈旭辉。
委托代理人李菁，上海市志源律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司。
法定代表人吴腾飞。
委托代理人王劼，上海市震旦律师事务所律师。

原告上海民旭金属制品有限公司（以下简称“民旭公司”）与被告上海佳钢餐饮设备有限公司（以下简称“佳钢公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告佳钢公司提起反诉，本院受理后予以合并审理，于2014年8月22日及10月22日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈旭辉及委托代理人李菁、被告的委托代理人王劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2013年4月4日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX号厂房（沿街约280平方，门卫室除外）出租给原告做生产使用，租期自2013年4月30日起至2015年4月29日止。租金为86，870元／年，租金每6个月支某一次，每次支某租金需提前20天，先交费后用房。签约时，原告向被告交纳履约保证金1万元。合同另约定：承租期内，原告不得擅自在承租区域内进行改建，如确因经营需要进行局部改造的，应绘制改造平面图由被告审核同意后方可进行施工，但不能影响房屋主体结构，否则视为违约，被告有权终止合同。如原告不再承租或因原告违约合同提前解除、合同期满后，原告需按时退还厂房，原告需恢复租赁前厂房的原状。补充条款约定：“本房屋不需用恢复原状，物业费每月230元”。针对补充条款“本房屋不需用恢复原状”，原告陈述该句话意思为房屋无需恢复原状，被告表示该句话的真实意思是房屋不需用时需要恢复原状。
合同签订后，原告按约支某1万元保证金，并支某了一年的租金86，835元。被告将系争厂房交付原告使用。
审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局九亭所就系争房屋是否有建设工程规划许可证及其占用土地性质等情况进行调查，该所工作人员回复称：九新公路XXX号土地已经由农用地转为建设用地，但是松江区供地的相关文件没出。
审理中原告还提供了以下证据：1、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，以证明2014年4月23日，原告支某给被告3，600元，包括一年物业费2，760元、已付租金和应付租金差额35元、水电费差额805元。被告认可收到该笔钱款，但认为原告支某的是双方口头约定使用小办公室的租金。2、上海市公安局案（事）件接报回执单4份，以证明被告不让原告使用系争房屋，也不让原告将生产工具及成品搬出房屋。被告对真实性无异议，但认为不能证明原告的主张，且5月24日回执单原告自称其要搬家而非送货，被告对原告正常的经营活动是不干预的。3、2014年5月27日及7月两份函，以证明原告于2014年5月27日因房屋漏水导致无法使用要求被告维修，被告收到函后置之不理，故原告于7月要求解除租赁合同并将设备设施搬离。被告认为未收到5月27日的函，故真实性不予认可，且从时间上看双方发生争议后原告才发出该函，是在给自己做证据。被告认可收到7月的函，是原告在诉讼之后发出的，系其单方意思表示，故对内容不予认可。4、门窗安装合同5份及案外人收取违约金的证明3份、收据2份，以证明因被告不让原告使用厂房开展生产经营，导致原告违约，并支某了5个案外人共计44，600元的违约金。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为即便原告存在损失也是自身原因导致的。5、证人证明及照片一组，以证明系争房屋存在严重漏水问题，被告不让原告进入系争房屋以及原告存放在系争房屋内的生产工具等。被告对证人证明真实性不予认可，认为是原告事发后单方制作的。照片确认是现场，但对原告所说的漏水问题不予认可。6、送货单及发货清单，以证明原告主张的物料损失，这批物料至今仍在系争房屋内，原告主张的是已经经过处理的原料，现已无法继续使用。被告对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为即便存在损失也是原告自身原因导致的。
被告提供了以下证据：1、租赁合同、土地及厂房出让协议书，以证明系争房屋是被告从案外人处承租取得，即便本案所涉厂房租赁合同无效，原告也应当支某房屋使用费。原告对土地及厂房出让协议书真实性不认可，对租赁合同真实性予以认可，认为该合同4.1条恰好证明系争房屋是无需恢复原状的。2、照片一组，以证明原告私自改建，敲掉承重墙、梁，安装钢梁，且因原告的私自改造造成房屋漏水。原告未经被告许可私自进行搭建，应当恢复原状。原告对照片真实性认可，认为照片中现场确实是原告进行改造的，但是是经过被告同意的。
审理中，被告表示同意原告将系争房屋内的物料及工具搬离。
以上事实，由厂房租赁合同、询问笔录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原、被告之间厂房租赁合同的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中现无证据证明系争厂房取得了建设工程规划许可证，被告就未取得建设工程规划许可证的厂房与原告签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。
关于合同无效的后果处理问题。在厂房租赁合同被认定无效后，原告应将系争房屋返还给被告，被告应将收取的保证金1万元返还给原告。关于系争房屋是否需恢复原状的问题，因厂房租赁合同为无效合同，且原告未能提供证据证明其对系争房屋进行改造前，绘制了改造平面图并经被告审核同意，加之对补充条款的理解双方存在歧义，综上，本院认为原告应当将系争房屋恢复原状后返还给被告，原告亦有权将系争房屋内的物料及工具搬离。
关于原告主张的损失44，600元及物料损失84，951.30元，原告认为是被告阻拦不让正常使用系争房屋导致其向案外人支某的违约金损失以及已经加工过不能继续使用的物料损失。本院认为：首先，原告提供的门窗安装合同、相应付款凭据以及送货单、发货清单，被告均未予认可，仅凭上述证据，本院难以认定原告所述的损失属实；其次，退一步讲，即便原告确向案外人支某违约金44，600元并产生相应的物料损失，仅凭原告提供的上海市公安局案（事）件接报回执单，本院亦难以认定被告拒不让原告继续使用系争房屋，故原告的此两项诉请，缺乏依据，本院不予支持。
关于房屋占有使用费，被告主张按合同约定的租金标准加上原告使用小办公室500元／月及物业费230元／月自2014年4月30日计算至实际返还之日止。现双方均确认原告原支某的租金截至2014年4月29日，故被告要求自2014年4月30日起计算使用费，于法有据。但因合同并未约定小办公室500元／月的租金，原告对此也不予认可，故该笔费用本院不予支持。故原告应按合同约定的租金标准7，239.17元／月以及物业费230元／月共计7，469.17元／月支某自2014年4月30日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。
就原告提出的租赁发票问题，因双方在租赁合同中未明确约定被告应当出具租金发票，在已经履行的一年期间双方未曾就发票问题进行交涉，且原告要求被告开具发票的请求并非人民法院民事诉讼范围，本院不予处理。如原告认为被告未能开具发票依法纳税，可向有关部门反映。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司与被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司之间所签订的厂房租赁合同无效；
二、被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司返还原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司保证金10，000元；
三、原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司于本判决生效之日起五日内将位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX号厂房内的物料及工具搬离；
四、原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司支某被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司房屋使用费（以7，469.17元／月为标准，自2014年4月30日起计算至实际返还之日止）；
五、原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司于本判决生效之日起二十日内将上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX号厂房中拆除的墙体及房梁恢复原状；
六、原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX号厂房恢复原状之日起五日内将上述厂房返还给被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司；
七、驳回原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费982元，减半收取491元，反诉案件受理费608元，合计诉讼费1，099元，由原告（反诉被告）上海民旭金属制品有限公司负担1，034元（已付982元，余款52元于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司负担65元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　惠　蕙

书记员：方晓婷