三河市众诚易达房地产开发有限公司与星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街26号4层I30501，组织机构代码57903150-X。
法定代表人肖文革，董事长。
委托代理人曹洪军，北京市绅特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）三河市众诚易达房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区迎宾北路．东侧、神威环岛北角，缉织机构代码55333571-6。
法定代表人刘浩生，董事长。
委托代理人王洪波，河北王洪波律师事务所律师。
委托代理人许士明，河北王洪波律师事务所买习律师。

上诉人星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服三河市人民法院（2012）三民初字第3057号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2011年11月1日以原告为甲方（出租方）被告为乙方（承租方）签订一份房屋租赁合同，合同第一条对租赁标的物的位置、面积进行了约定。合同第三条对租赁期限和免租期进行了约定，其中第11款约定：“租赁标的的租赁期：二十年。”第12款约定：“租赁标的交付日为：甲方的交付日为2012年7月1日，但乙方提前进场装修时间为2012年4月1日前，乙方在接到甲方提前进场书面通知后7个工作日内需进场装修。甲方按附件2标准完成租赁标的后，以书面形式通知乙方进行租赁标的交接，乙方根据附件2的标准验收并书面确认租赁标的交接表的日期为租赁标的交付日。在甲方以书面形式通知乙方进行租赁标的交接后，如乙方超过约定时间7个工作日不与甲方进行交接，则视同乙方已按约定接收租赁标的，租赁标的交付日为发出通知后的第七天。”第14款约定：“如因甲方原因导致租赁标的在2012年4月1日，无法提前进场，则装修期及开业日相应顺延。租赁标的正式租期：即2012年9月1日起至2032年8月30日止。”合同第四条第18款约定了租金的计算方式：“第一年为人民币1.4元／天／平米，合计人民币2108727元／年……。”，第四条第26款约定：“签订本合同后，乙方应在3个工作日内向甲方支付壹佰万元人民币作为定金，该定金自项目开业后作为经营保证金，在合同期满后7个工作日内以支票或汇款的方式支付乙方。”合同第六条第51款约定：“正式签署本合同后，乙方应于开展影城内部装修前十五日内与甲方签订装修施工确认书，并将相关图纸、材料清单、预算等报请甲方审核批准，甲方应于收到乙方报送文件后五日内通知乙方其审批结果。甲方审批通过并向乙方送达施工许可证后，乙方可按照甲方有关承租单位装修的统一规定进行装修。”合同第八条第64款约定：“甲方根据乙方提出的影城土建和设计建议书的要求对租赁标的进行施工设计，方案及施工图经乙方确认并通过相关政府主管部门审批后由甲方实施完成。”第68款约定：“除本合同另有约定及因乙方原因外，在甲方的二次结构、消防工程等相关设计、施工图纸得到双方确认后，甲方应按照审批合格的设计、施工图纸以及本合同附件约定的标准完成租赁标的的施工，在签订本合同后9个月内完成，将租赁标的交付乙方。”合同第十一条第83款约定：“本合同生效后，除法律规定和本合同的约定外，甲、乙任何一方均不得擅自无故单方解除本合同，否则应视为根本违约，守约方有权选择：83.1甲乙双方任何一方违约均须向守约方支付违约金人民币壹佰伍拾万元，并赔偿守约方一切直接损失和间接损失；83.2有权要求违约方继续履行合同，并赔偿守约方一切直接损失和间接损失。”合同签订后，被告于2011年11月3日支付给原告100万元定金。被告于2012年5月31日向原告发出解除合同通知书，原告认可收到该通知，并同意解除合同。对以上事实双方均无异议，庭审中原告主张是被告单方擅自解除合同，所以要求被告支付违约金150万元。被告不认可是自己违约，认为是原告出租的房屋未经过消防验收，导致原告方擅自单方调整进场时间，明显说明原告方在2012年7月1日交付标的物是不可能实现的，由此可见被告方解除合同是有事实依据的，故被告才在2012年5月31日向原告发出解除合同通知书，可见被告并不存在违约行为。原告认为推迟进场时间是因为被告方延期交付二次结构定稿图纸才导致该后果的，并非原告违约所致，况且被告至其要求与原告解除合同时仍未提供装修图纸，致使原告无法就二次结构图及装修图进行消防报审。对以上主张原告向法院提交了如下证据：证据1、2012年2月22日原告向被告发出的函件，证明原告于2012年2月22日要求被告提供影院内部调整的二次结构确认图纸，被告方的孟祥宇签收。证据2、2012年3月4日被告给原告提供的二次结构平面布局图纸，证明被告于2012年3月4日向原告提供了二次结构平面布局图纸，有被告设计师曾云栋签字确认。证据3、2012年3月6日原告给中冶地建设集团（三河）建筑设计咨询有限公司（系本工程整体项目的设计单位）发出的工作联系函，证明原告于2012年3月6日将被告提供的二次结构图纸转交中冶地建设集团（三河）建筑设计咨询有限公司，请设计院负责根据被告方的二次结构图合并出蓝图。证据4、2012年3月9日中冶地设计院对二次结构图纸的批复，认为6处墙体存在结构安全问题。证据5、2012年3月10日原告向被告发出的函件，证明原告于2012年3月10日将中冶地设计院的复核结果告知被告，指出被告二次设计图中6处墙体不能变更位置，需按原设计墙体布置位置图纸进行施工，要求被告尽快调整该6处墙体，函件由被告公司夏鹏在2012年3月12日签收。证据6、2012年3月15日被告提供的由其设计师曾云栋签字的二次结构图纸，证明被告于2012年3月15日向原告提供了二次结构图纸，原告将该图纸交中冶地设计院，设计院认为该图纸与原中冶地设计院的图纸仍存在较大的偏差。证据7、2012年3月22日的会议纪要，证明原告将被告提供的二次结构图纸交中冶地设计院复核，中冶地设计院复核后认为该二次结构图纸中影院的卫生间及中庭与原中冶地设计院的图纸存在较大的偏差，各方于2012年3月22日就有关问题进行洽商，该会议纪要有被告设计师曾云栋、夏鹏签字。证据8、2012年4月15日被告向原告提供的由其设计师曾云栋签字的工艺蓝图，证明被告于2012年4月15日才向原告提供符合设计要求的工艺蓝图。证据9、2012年5月9日原告与北京正泰通建筑科学技术发展中心签订的钢结构施工合同，该施工合同确认的工程范围即为双方当事人争议的施工范围，此合同约定的开工日期为2012年5月23日，竣工日期为2012年6月31日，证明原告根据被告提供的工艺蓝图通过招投标与北京正泰通建筑科学技术发展中心签订了钢结构施工合同因被告单方解除合同，致使该合同履行不能，给原告造成重大损失。证据10、2012年5月7日被告发出的关于鑫乐汇购物广场项目问询函及2012年5月14日原告回复被告的关于DMG影院问询函回复，证明被告与原告就二次结构图纸、消防、开业率问题进行了沟通。证据11、2012年5月21日被告发出的律师函及2012年5月28日原告回复的律师函，证明被告与原告就涉案租赁标的物的进场时间、二次结构图纸、楼体质量、消防报验、影院大堂挑高、开业率等问题再次进行了沟通。证据12、2012年5月31日被告发出的律师函，证明被告于2012年5月31日向原告发出律师函，解除双方的租赁合同。原告认为上述12组证据足以证明原告多次催促被告提供二次结构图，以便原告按照其要求进行适合影院的结构施工，但被告直至2012年4月15日方提供了合格的二次结构施工图，该日期远远超出了合同约定的进场日期（2012年4月1日），究其责任不在原告而在被告，况且被告一直未提供装修图纸，致使消防无法报审。被告对原告提交的以上证据的证明目的虽不认可，但均未提供相反证据予以反驳。从原告提交的以上证据来看双方至2012年5月28日仍在协商设计影院的相关事宜，双方并无解除合同意向，从法庭调查事实来看是被告在2012年4月15日才将最后确认图纸提交给原告，导致原告在2012年4月1日前不可能按合同约定的日期将租赁物交给被告。庭审中被告认为二次结构图纸应由原告提交，并否认曾云栋为自己委托的设计师，根据双方合同第八条第64款明确约定，原告根据被告提出的影城土建和设计建议书的要求对租赁标的进行施工设计，方案及施工图经被告确认并通过相关政府主管部门审批后由原告实施完成，同时被告承认夏鹏为其单位工作人员，而夏鹏出庭作证，证明该工程的二次结构工作都是由夏鹏和曾云栋负责的，图纸又为夏鹏和曾云栋二人所签，故对证人证言本院予以确认。同时对被告方于2012年4月15日提供确认图纸的事实，予以确认。现被告又以原告未能在2012年4月l曰交付租赁标的物为由解除租赁合同，责任不在原告。庭审中被告要求原告双倍返还定金200万元并支付岩绵款12288元，原告认为已在2012年5月31日收到了被告的解除合同通知书，是被告单方解除合同，是被告违约，定金不应该予以返还，至于岩绵的问题，原告按被告提供的图纸进行了施工，延棉已在施工过程中使用了，被告提出解除合同后已经拆除，被告可以自行拉走，不同意返还岩绵款。
另查明，双方争议的房屋已于2012年12月18日经三河市公安消防大队三公消验字（2012）第0016号建设工程消防验收意见书确定，综合评定该工程消防验收合格。
原审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定有效。被告在2012年5月31日发出解除合同通知，原告同意，故反诉原告要求法院确认双方2011年l1月l曰签订租赁合同已在2012年5月31日解除的请求，本院予以维护。庭审中被告以原告延期交付租赁物且未经消防验收违反法律的强制性规定为由，要求与原告解除合同的事由与庭审调查的事实不符。经庭审查证的事实可认定被告是在2012年4月15日才将最终确认的二次结构施工图纸交予原告，按照合同第八条第68款的约定“除本合同另有约定及因乙方原因外，在甲方的二次结构、消防工程等相关设计、施工图纸得到双方确认后，甲方应按照审批合格的设计、施工图纸以及本合同附件约定的标准完成租赁标的的施工，在签订本合同后9个月内完成，将租赁标的交付乙方。”，被告在2012年4月15日才将最终确定二次结构图纸交予原告，到2012年5月31日其要求解除合同时，并未到约定的租赁物交付日期。关于被告认为原告租赁的房屋未经消防验收违反法律规定，根据庭审查明的事实，在被告提出解除合同之前，始终未提交装修图纸，致使原告无法进行消防报审，同时双方在信函中一直协商一、二次消防验收可否同时进行的问题，但两次验收是否可同时审核，是行政部门审核的范围，不构成根本违约而导致解除合同。故被告要求与原告解除合同的行为属于擅自无故单方行为。由于被告的无故单方解除行为，致使原告的房屋自2011年11月1日双方签订合同之时至2012年5月31日被告要求与原告解除合同之日一直处于闲置状态，这段时间虽不在双方约定的正式租赁期内，但原告在双方合同签订后，进行了部分施工，被告提出解除合同后，原告又将施工的工程拆除，且由于被告解除合同的行为致使原告无法收到房屋的预期租赁费，参照双方合同的约定，第一年租金为2108727元，闲置七个月原告的租金损失应为1230090.75元（2108727元／年÷12月×7），且拆除工程亦给原告造成一定损失，这都属于因被告违约给原告造成的实际损失。从双方签订的合同内容来看，在此次诉讼中，原告并未主张该项损失，而是依据双方合同的约定要求被告方支付违约金150万元，原告要求被告按合同支付的违约金数额并不明显高于原告的各项损失，故原告要求被告支付违约金150万元的请求，本院应予维护。被告要求原告双倍返还定金200万元，因造成此合同最终解除的原因是被告自己延期交付图纸且未到合同约定的租赁物交付日期就单方解除的合同，被告的行为属于给付定金的一方不履行合同义务，不符合双倍返还定金的法定事由，其无权要求原告返还定金。故被告该项请求本院不予维护。被告要求返还岩绵款12288元，因造成合同解除的原因在被告，该款属于合同履行过程中发生的损失，应由被告自行承担，故被告该项请求本院不予维护。
宣判后，星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司不服，以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由，请求改判。三河市众诚易达房地产开发有限公司答辩称，原判正确，请求维持原判。
经本院审理查明，与一审查明的事实相一致。

本院认为，上诉人在2012年4月15日才将最后确认图纸提交给被上诉人，是导致被上诉人在2012年4月1日前不可能按合同约定的日期将租赁物交给上诉人的主要原因。关于一、二次消防验收可否同时进行的问题，双方在信函中一直在协商，且事实证明该工程后期经过了消防验收。故双方的合同解除，上诉人构成根本违约，上诉人应承担由于合同解除的违约责任。原审判决上诉人星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司承担违约责任并无不当。但是原审判决上诉人星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司已承担100万元定金违约责任，因此上诉人星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司再赔偿被上诉人三河市众诚易达房地产开发有限公司实际损失50万元为宜。上诉人不承担责任的上诉理由不能成立。依据《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持三河市人民法院（2012）三民初字第3057号民事判决的第一、三项，即一、确认原告三河市众诚易达房地产开发有限公司与被告星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司2011年11月1日签订的租赁合同于2012年5月31日解除。三、驳回反诉原告的其他反诉请求。
二、撤销三河市人民法院（2012）三民初字第3057号民事判决的第二项，即二、被告星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告三河市众诚易达房地产开发有限公司违约金人民币1500000元。
三、上诉人星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告三河市众诚易达房地产开发有限公司损失人民币500000元。
一审本诉案件受理费18300元由被上诉人三河市众诚易达房地产开发有限公司承担，一审反诉案件受理费5700元、二审案件受理费18300元由上诉人星光布拉格（北京）影院投资管理有限公司承担。
本判决为终审判决。

审判长　　郑海清 审判员　　于　东 审判员　　刘建刚

书记员：韦丹