3586无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处与周某某、孙某某等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告:无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处,住所地无锡市锡山区东北塘街道东政路8号。
法定代表人：王洪，该办事处主任。
委托诉讼代理人：徐石平，该办事处副主任。
委托诉讼代理人：张银涛，江苏漫修律师事务所律师。
被告:周某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族，住无锡市锡山区。
被告:孙某某,女,xxxx年xx月xx日出生,汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：吴平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住无锡市梁溪区，系惠山区阳山镇芳华农产品店推荐。
委托诉讼代理人：毛明燕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住无锡市梁溪区，系惠山区阳山镇芳华农产品店推荐。
被告:周涵秋,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：孙某某，女,xxxx年xx月xx日出生,汉族，住无锡市锡山区，系周涵秋母亲。

原告无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处（以下简称东北塘街道办）诉被告周某某、孙某某、周涵秋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用简易程序审理。2017年9月26日本案经批准转入普通程序审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告东北塘街道办的委托诉讼代理人徐石平、张银涛、被告周某某、孙某某（同时为被告周涵秋的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人吴平、毛明燕,以及证人费某、徐某到庭参加诉讼。本案因申请调查扣除审限，经批准延长审限，本案现已审理终结。
原告东北塘街道办向本院提出诉讼请求：1、判令三被告继续履行住宅房屋拆迁产权调换协议书；2、判令三被告将坐落于东北塘街道裕巷村周巷23、24号房屋交付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告周某某与孙某某原系夫妻关系，被告周涵秋系被告周某某、孙某某的儿子。2010年12月21日，原告下属部门无锡市锡山区东北塘街道拆迁安置工作办公室作为甲方与周某某作为乙方签订《住宅房屋拆迁产权调换协议书》，协议约定乙方同意将甲方对坐落于裕巷村周巷自然村民组23、24号范围内的所有建筑物及附着物实施拆迁清理，甲方对乙方进行产权置换及经济补偿，双方并对其他事项进行了约定。2011年1月10日，周某某出具承诺书，承诺在2011年1月22日之前将周巷23、24号房屋交付拆房公司拆除。同年1月11日，无锡市锡山区东北塘街道拆迁安置工作办公室与周某某签订了安置房结账明细，无锡市锡山区东北塘街道拆迁安置工作办公室安置三被告的房屋为锦旺89幢227楼601室及车库、602室及车库，并支付三被告164417元。我国土地管理法第62条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村宅基地房屋是以户为单位申请的，是家庭共有财产，周某某在土地申报表中家庭人口一栏也填写为3人，因此，周巷24号虽然登记在周某某名下，但并非周某某单独所有，周某某仅是家庭共有财产的代表，既然周某某代表其他家庭成员拥有宅基地房屋，其处分行为的效力也当然及于其他家庭成员。周巷23号是周某某于2001年3月6日从周峰平处购得，并经当时的周巷村民小组裕巷村委见证，因此周巷23号属于周某某的合法财产，其当然有权处分，至于周涵秋，将户口迁至周巷23号，并不影响房屋所有权的认定，因为房屋产权并不以户口为依据，周某某、孙某某对周巷村民小组拆迁如此重大的事情不可能不知情，但是他们在拆迁办于2009年7月6日张贴拆迁告示后的7月20日到民政部门办理了协议离婚手续，利用离婚谋取过分拆迁利益的主观故意十分明显，周某某与孙某某虽然协议离婚，但是双方平时仍然一起共同生活，在拆迁办工作人员与其商量拆迁补偿方案的过程中，两人均共同参与，从未透露过离婚的事实，在签订拆迁安置协议时，周某某、孙某某、周涵秋均到场，孙某某、周涵秋明知周某某与拆迁办签订了安置协议，并实际占有了安置房，事后却以周某某无权代表为由进行抗辩，有违诚实信用原则。周某某与孙某某在离婚协议中对房屋分割的约定不能对抗原告，两被告在离婚协议中仅仅约定了周巷23、24号房产男方分250平米（包括儿子），女方分130平方米，该约定仅在周某某、孙某某内部产生效力，23、24号房屋仍是周某某等人的共同财产。孙某某实际认可的拆迁安置协议的效力并实际占有了拆迁安置的房屋，从原告提供的照片可以看出，孙某某具体操办了锦旺新村89幢227楼602室的装修，该房屋是原告提供的安置用房，说明孙某某实际认可了该拆迁协议的效力。要求孙某某履行合同依据是周某某作为周巷23、24号房屋共有人的代表，周某某与原告所属的拆迁办签订的产权调换协议书的效力应该及于孙某某，且孙某某事实上已经占有并使用了原告拆迁安置的房屋。周某某的行为构成表见代理，三被告均应当全面履行该协议；周某某是户主，有权代表该户签订拆迁协议。请求法庭支持原告的诉讼请求。
被告周某某辩称：其名下的房屋早就给拆迁办拆除了，但是拆迁办却没有安置房屋给其，没有拆的是孙某某的。其与孙某某已经离婚了。
被告孙某某辩称：原告属于恶意诉讼，孙某某与周某某在2009年7月20日已经离婚，周某某和原告所签的协议发生于2010年12月21日，很显然原告不能起诉孙某某和周涵秋，原告只能起诉周某某，但周某某本人已经履行了协议上的相关义务，尽管当时签署协议时也是在胁迫状态下，并不是其本人真实意思表示，但是周某某还是履行了，而相反，是原告还有剩余的一部分协议上的义务未履行，显然原告的起诉是带有恶意。原告说是周某某作为协议的乙方，根据信息公开得到的证据，孙某某与周某某周巷23、24号房屋并不在拆迁范围之内，由此可见，无锡市锡山区东北塘街道将其房屋拆除是违法的。根据原告诉状所称原告将三被告安置后，被告未将周巷23、24号房屋交付原告，根据原告提供的证据：协议书中，乙方为周某某，乙方签名也为周某某，其中未有孙某某及周涵秋的签名，故原告所称上述情况不成立。
被告周涵秋辩称：其同孙某某意见一致。
经审理查明:一、2010年12月21日，无锡市锡山区东北塘街道拆迁安置工作办公室东北塘街道办下属部门，以下简称拆迁办作为甲方，与周某某作为乙方签订“住宅房屋拆迁产权调换协议书”以下简称拆迁协议一份，协议约定：根据锡山区委、区政府《关于贯彻市委市政府推进农村基本现代化建设八项重点工作的决定的实施意见》精神，甲方受街道办的委托，依法拆除清理在建设规划范围建筑物及附着物，按照无锡市锡山区人民政府锡府发（2009）73号关于《无锡市锡山区集体土地房屋拆迁实施办法》的有关规定，双方就有关拆迁补偿安置等事项自愿达成如下协议：一、乙方同意甲方对坐落于裕巷村周巷自然村民组23-24号的范围内所有建筑物及附着物实施拆迁清理；二、甲方确认乙方合法建筑面积为435.4平方米，其中：250平方米为产权置换面积，185.4平方米为经济补偿面积；三、经济补偿面积185.4㎡单价358元，总计66373元；四、根据正大评估公司对乙方房屋及建筑物评估后经甲乙双方确认金额为155898元，装璜评估金额55580元；五、根据甲乙双方商定，乙方在拆迁范围内的附着物金额169800元，拆迁奖金合法面积435.4平方米金额34832元，搬迁费800元，其它金额30000元。附：三、四、五总计金额513283元；六、甲、乙双方核定置换面积后，乙方同意由东北塘街道办事处委托的有资质的建筑公司建设的锦旺新村安置房实行置换，具体房型为中小连套、小高层壹中套共叁套贰车库结算面积以房管测绘的面积为准，安置房分配有甲方实行有序分配抓阉确定，乙方应在分房后一个月内结账完毕，逾期另行安置；九、乙方应在分房（抓阄日期）起二个月内搬迁结束，并签订房屋拆迁承诺书，将应拆的所有房屋及附着物交由拆房公司拆除和清理，凡超过规定搬迁期限的和擅自拆除和动用该拆迁房内外所有已评估的物品的，甲方有权将所分配的安置房另行处理；协议还约定了其他事项，并附家庭常住人员表，显示户主周某某、妻子孙某某、儿子周涵秋。协议书甲方由拆迁办盖章，经办人签字；乙方由周某某签字。
2011年1月11日安置房结账明细显示：裕巷村周巷村民组23、24号房主姓名周某某，1、评估面积其中合法面积435.4平方米；2、协议置换面积250㎡，置换房型小高层94幢24梯402室133.96㎡,89幢227梯601-602连套，实际置换面积123.91㎡、19.55㎡、75.50㎡、17.45㎡、133.36㎡，合计369.77㎡，超面积119.77㎡；3、拆迁房屋补偿款155898元；4、装璜补偿金额55580元；5、室外附着物补偿金额169800元；6、其他补偿30000元；7、搬迁补偿费800元；8、拆迁奖金34832元；9、拆迁合法面积大于置换面积66373元；10、无；11、其它过渡费5674元；12、无，总计3-12：甲方支付给乙方金额518957元；13、置换面积125000元；14、超出部分面积10000元、219540元，总计13-14乙方支付给甲方金额354540元，轧算结果：甲方支付乙方合计金额164417元。
同日，换置房付款凭证载明：实际收款金额大写壹拾陆万肆仟肆佰壹拾柒元，周某某在收款人处盖章、签字。同日，东北塘街道拆迁安置房凭证（现：0010553号）载明：锦旺89幢227梯601室面积123.91平方米及车库19.55平方米、602室面积75.5平方米及车库17.45平方米，合计236.41平方米2套2车库；上述房屋由拆迁办交付周某某。周某某对其中房屋进行了装修。东北塘街道拆迁安置房凭证（期：0000323号）载明：锦旺94幢241梯402室，面积133.36平方米；该房屋系期房，未交付周某某。
2011年1月10日，周某某出具承诺书，载明“在2011年元月22日之前把在周巷自然村23、24号435.4平方米所有应拆未拆和老房无条件地全部交给拆房公司拆除，老房未拆除之前不招租、不开设店铺。决无反悔。”周某某在承诺书上签字。周某某逾期未按照协议书及承诺书交付拆迁房屋。2015年1月15日江苏金易律师事务所向周某某发出律师函，通知周某某在收到律师函五日内将拆迁房屋内的所有物品搬清、腾空，并将拆迁房屋交付拆房公司拆除。周某某至今未交付上述拆迁房屋。
二、位于无锡市锡山区由周某某申请土地使用权登记，家庭人口3人，系周某某原建造，并与孙某某在婚后扩建，无房屋所有权证。相邻23号房屋（十架楼房、六架平房包括前后场及空余地）系周某某于2001年向邻居周峰平购买，无房屋所有权证。周涵秋系周某某与孙某某的儿子。2009年7月20日周某某与孙某某办理自愿离婚登记手续，自愿离婚协议书约定：位于锡山区的房产共有380平方米，男方分250平方米包括儿子，女方分130平方米，家中其他财产归男方所有；等。
三、诉讼中，关于拆迁相关情况的陈述：周某某陈述：将离婚协议书给他们，他们不接受；我们是老早就向王书记告知了，拆迁办也提起过的；只是口头告知。房屋装修是其经办的，现在由其居住。（签订协议时在场人）对方是过志伟、徐某、缪全宜、王正昌，我方是周某某、孙某某的弟弟孙光球。对于何时知道周某某签订拆迁安置补偿协议，孙某某陈述：要拆我房子的时候知道的，具体何时我记不清了。
证人费某到庭作证：时间太久我记不清了；我只记得当时被拆迁户全部到场的，我们将安置补偿的情况全部谈清楚了，还为了养鸽子的事情，他们提出要20万元，我跟他们一起清点了鸽子，最后补偿了10万元；他们一家人，有周某某弟弟，孙某某，还有他们其他的亲戚。我们主要是跟周某某、孙某某谈的，签好了协议后，周某某及其亲戚还跟我握手说谢谢的；等。
证人徐某到庭作证：拆迁时候我在裕巷村委担任村主任；每次去他家，他们夫妻俩都在的。签协议的时候，孙某某与周某某是一起来的，周某某与孙某某的儿子周涵秋还开车将他们家里年纪大的人送来的；等。
四、2015年9月28日本院受理东北塘街道办诉被告周某某、孙某某、周涵秋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，周某某提出反诉，要求确认该合同无效。2016年3月10日本院裁定准许东北塘街道办撤回本诉，反诉继续审理。2016年3月16日本院判决驳回反诉原告周某某的诉讼请求。周某某不服上诉，2016年8月28日二审法院判决：驳回上诉，维持原判。在该诉讼中法院认定：周某某与孙某某离婚时对本案中周巷23号及24号房屋进行了一并处理，但仅明确了各人所得面积数额，未对具体房屋部位进行分割，故上述房屋由周某某、孙某某、周涵秋三人按照协议约定的面积数额共有，周某某作为房屋共有人有权以共有人的身份签订协议，且孙某某、周涵秋对于房屋拆迁应当是知道的，但在拆迁办与周某某签订协议之前，并未明示其不同意由周某某签订协议，而在拆迁协议上的家庭人员表中列明了三人身份，周某某在协议上签名时也未提出异议，故拆迁办有理由相信周某某可以代表上述房屋的所有权利人。在拆迁安置补偿协议签订后，周某某领取了补偿款，占有使用了安置房，且出具承诺书明确表示按协议履行交房义务。该拆迁安置补偿协议是平等民事主体在自愿基础上达成的，协议内容不存在法律规定的合同无效情形，应当认定有效。
无锡市锡山区人民政府锡府发（2009）73号关于《无锡市锡山区集体土地房屋拆迁实施办法》第二十二条第一款规定，“住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续为一户，被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住宅的，应当合并为一户计算其原住房面积”。
上述事实，由原告东北塘街道办提供的住宅房屋拆迁产权调换协议书、离婚证、自愿离婚协议书、安置房结账明细、换置房付款凭证、拆迁安置房凭证、拆迁安置期房通知单、承诺书、律师函、民事判决书、谈话笔录、证人证言等，被告提供的评估报告致委托方函、政府信息公开或部分公开告知书等，本院调查材料《无锡市锡山区集体土地房屋拆迁实施办法》以及当事人陈述等在卷佐证。

本院认为，本案是集体土地住宅房屋协议拆迁引起的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据生效法律文书的认定，该合同合法有效。本案中当事人双方主要争议在于：一、周某某是否履行了该合同义务？二、孙某某、周涵秋是否适格主体，是否应当履行该合同义务？
关于第一个争议，周某某与拆迁办签订的拆迁协议，明确约定了拆迁的范围为该裕巷村周巷23、24号范围内所有建筑物及附着物，约定了该房屋的交付条件、时间，周某某在承诺书中再次明确了“在2011年元月22日前把在周巷自然村23、24号435.40平方米所有应拆未拆和老房无条件地全部交付给拆房公司拆除”，事实上，该周巷23、24号房屋至今未交付。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，全面履行指当事人应当按照合同约定的标的、数量、履行期限、履行方式等完成自己应尽的义务，周某某未按约定将该周巷23、24号房屋及附属设施交付拆迁办或拆房公司，因此，周某某虽然主张已经不住在该房屋，但是事实上尚未履行交付房屋的合同义务。
关于第二个争议，孙某某、周涵秋的主体问题，即该拆迁协议能否约束孙某某、周涵秋？本院认为，孙某某、周涵秋是该拆迁协议上的权利义务主体，因而也是本案适格主体。首先，周某某签订该拆迁协议，构成表见代理，该代理孙某某、周涵秋的行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”周某某在签订该拆迁协议时虽然没有孙某某、周涵秋的授权委托书，但是客观上存在使协议相对方相信周某某拥有代理权的理由，拆迁办一方签订拆迁协议时为善意且无过失。该拆迁协议内容系关于23、24号房屋的拆迁安置补偿事宜，在该农村住宅拆迁中，被拆迁人是以户为一方主体，被拆迁人一般由户主或委托一名家庭成员作为代表进行相关签字手续；该拆迁协议的签订是一个持续的过程，因涉及当事人尤其是被拆迁人一方的重大利益，拆迁办工作人员与周某某、孙某某关于拆迁事宜的协商，客观上存在一个过程，而周某某一开始就是该户户主的身份，签订拆迁协议时周某某与孙某某没有进行分户，周某某作为该户户主的事实并未改变，拆迁办有理由相信周某某有代理权。同时，周某某、孙某某系周涵秋父母，即使周某某与孙某某离婚，周某某依然是该拆迁协议中被拆迁房屋的共有人，而且离婚协议只是约定了房屋面积数额，并无房屋分割方位、方法的约定，该总面积也与实际总面积不符，事实上周某某与孙某某对于该房屋也没有进行分割。该拆迁安置补偿协议第二页附有常住家庭成员表，该表格明确载明了该户的户主为周某某、妻子孙某某及儿子周涵秋等内容，且该表格就位于签字栏以上最接近处，周某某签字时未提出异议，也未作出提醒，可以说明拆迁办当时无从知道周某某与孙某某协议离婚以及签订拆迁协议未经孙某某同意，对于周某某签订该户拆迁协议时未有孙某某、孙涵秋的授权委托书，拆迁办一方为善意、无过失。其次，该拆迁协议没有损害孙某某、周涵秋的权利。根据当时的拆迁办法，被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住宅的，应当合并为一户计算其原住房面积。该周巷23、24号已经安置三套房屋，未有事实和证据表明在周某某与孙某某离婚的情况下，安置三套房屋损害了该周巷23、24号的拆迁利益。拆迁协议涉及该周巷23、24号房屋，包括了对孙某某、周涵秋的安置，即包括了孙某某、周涵秋的权利和义务。此外，从证人证言来看，拆迁过程中拆迁办及村委工作人员与该户进行协商的事实是存在的，孙某某也参与了协商，孙某某、周涵秋在该拆迁协议签订之日均到过村委；从当事人陈述来看，双方为鸽子棚的拆除已经产生过纠纷，故孙某某、周涵秋应当知道房屋拆迁以及周某某签订拆迁协议的事实。
综上，周某某签字的行为构成表见代理，虽然孙某某、周涵秋未在拆迁协议上签字，但是孙某某、周涵秋享有该合同权利，同时应当履行该合同义务。孙某某、周涵秋的其他相应权利可以通过向周某某主张而得到救济。周某某未能全面履行“住宅房屋拆迁产权调换协议书”约定的义务，应当予以履行；孙某某、周涵秋亦应当按照该拆迁协议的约定履行义务。现该周巷23、24号房屋及附着物尚未按约定交付，故原告主张三被告继续履行合同，交付该周巷23、24号房屋及附着物，符合合同的约定，本院予以支持。周某某提出其名下的房屋早就给拆迁办拆除了等意见，与事实不符合；孙某某、周涵秋提出原告属于恶意诉讼，不能起诉孙某某和周涵秋，以及该拆迁违法等意见，没有法律依据，本院不予采纳。拆迁办为原告下属无法人资格的部门，其合同权利义务由原告享有和负担。当事人的其他意见，理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、周某某、孙某某、周涵秋于本判决生效后十日内将坐落于无锡市锡山区东北塘街道裕巷村周巷23、24号房屋（包括所有建筑物及附着物）交付给无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处，并从该23、24号房屋搬离。
二、驳回原告无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处的其他诉讼请求。
案件受理费5086元（已由原告预交），由周某某、孙某某、周涵秋负担。（原告同意其预交案件诉讼费用，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

审判长 陈军慰
审判员 吴坚
人民陪审员 周锡培

书记员： 刘琳