唐六俚、吉安市利某房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书

案外人:袁军华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，江西省吉安市青原区人，住江西省吉安市青原区。
案外人:王子兰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，江西省吉安市青原区人，住址同上，系袁军华妻子。
申请执行人：唐六俚，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，江西省吉安市吉州区人，住江西省吉安市吉州区。
被执行人：吉安市利某房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会，注册号：360800210007745，组织机构代码：68599643-6。
法定代表人：李松泉，董事长。
被执行人：曾卫兰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。

在本院执行申请执行人唐六俚与被执行人吉安市利某房地产开发有限公司（以下简称利某公司）、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，案外人袁军华、王子兰于2017年8月18日对本院作出（2017）赣08执20号之一执行裁定书，拍卖被执行人利某公司所有的位于吉安市青原区幸福365小区9号楼1-2203室商品房（以下简称9-1-2203室商品房）提出书面异议，请求停止拍卖，解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
本院查明，2014年10月5日，王子兰、袁军华通过POS机消费向利某公司支付购房款20000元。2015年5月3日，王子兰通过POS机消费向利某公司支付购房款139900元。2015年5月3日，案外人袁军华、王子兰与被执行人利某公司签订一份《商品房买卖合同》，备案合同编号为20141100531。合同约定：买受人袁军华、王子兰向出卖人利某公司购买在吉青国用2009第I-584号的地块上建设的商品房，【现定名】新界.吉安义乌小商品市场,幢号9，房号1-2203，建筑面积120.82平方米,单价4001元,总价483400元，买受人按按揭贷款方式按期付款，在签署本合同之日支付首计人民币203400元，剩余房款计人民币280000元在7个工作日之内办理银行按揭。2015年5月3日，利某公司出具一张收据，载明：交款单位王子兰、袁军华，人民币203400元，收款事由房款9-1-2203。王子兰称她和袁军华在深圳务工，购买该房屋是为了小孩读书和居住。另外一部分首付是支付现金，本来剩余房款准备按揭，但未能办理按揭手续。
另查明，本院在审理原告唐六俚与被告利某公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，原告唐六俚于2015年11月9日向本院提出财产保全申请，并已提供了担保。2015年11月11日，本院作出（2015）吉中执保字第38号民事裁定书，立即查封被告利某公司在幸福365小区9号楼1-2203室商品房，查封期限为三年，从2015年11月19日至2018年11月18日止。2016年11月7日，本院作出（2015）吉中民二初字第129号民事判决书，判决：一、被告吉安市利某房地产开发有限公司、曾卫兰在判决生效之日起五日内共同归还原告唐六俚借款本金2000万元及利息；二、被告吉安市利某房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内归还原告唐六俚借款本金800万元及利息。判决生效后，利某公司、曾卫兰未履行生效法律文书确定的义务，2017年2月17日，唐六俚向本院申请强制执行，本院经审查予以立案，案号为（2017）赣08执20号。同年7月3日，本院作出（2017）赣08执20号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人利某公司所有的位于吉安市××区××小区××楼××室商品房，2017年8月18日，案外人袁军华、王子兰向本院提出执行异议。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人袁军华和王子兰为居住需求，购买幸福365小区9-1-2203号商品房，在人民法院查封之前已签订了《商品房买卖合同》，仅支付部分价款，剩余未交房款未办理按揭手续。因幸福365小区9-1-2203室商品房尚未完工，不能交付使用，也不能办理产权登记，这些情况非案外人袁军华和王子兰自身原因造成。但案外人袁军华和王子兰向本院申请停止拍卖，解除对9-1-2203号商品房查封的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，应不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：

驳回案外人袁军华和王子兰的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长 周慧
审判员 王东平
审判员 李娟

书记员： 陈婕