王某某与常州市保利物业服务有限公司金坛分公司物业服务合同纠纷上诉案

上诉人（原审被告）王某某。
被上诉人（原审原告）常州市保利物业服务有限公司金坛分公司。
负责人王琢，该分公司经理。
委托代理人蒋丽琴。

上诉人王某某因与被上诉人常州市保利物业服务有限公司金坛分公司（以下简称保利物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2013）坛民初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
保利物业分公司诉称，2009年1月1日金坛市金源房地产开发公司委托由保利物业分公司对金坛市金源福地小区进行物业管理，合同约定“小区物业管理费采取一次性包死的大包干形式，由保利物业分公司以公司化形式对小区实行物业管理，由保利物业分公司自负盈亏”。王某某所在小区物业管理服务的收取标准为住宅按0.6元/平方米.月，王某某房屋面积为140.56㎡，按上述标准王某某共拖欠保利物业分公司自2009年起至2012年止物业服务费共计人民币4048元。经保利物业分公司多次催收无果，遂诉至法院，请求判令王某某立即给付保利物业分公司物业服务费4048元，并承担本案的诉讼费。
王某某辩称，本人没有与保利物业分公司签订前期物业服务协议，故保利物业分公司并不是本案的合同当事人；小区治安混乱，失窃严重；业主委员会的选举违反相关法律且19幢、20幢、24幢没有业主委员会；购房时开发商承诺的小区规划未兑现；物业费收取账目未公开；小区内的多处公共设施处于无人监管、无人修理状态；保利物业分公司违反物业协议常年关闭小区南侧消防通道，给业主带来不方便的同时还存在严重安全隐患。综上，因保利物业分公司违反服务标准，本人才不同意支付物业服务费。
原审法院经审理查明，2008年12月28日金坛金源房地产开发有限公司与保利物业分公司签订了《常州市前期物业服务合同》，合同约定物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，由保利物业分公司按普通住宅：0.6元/平方米.月向物业买受人收取。王某某系金坛市金源福地业主，其房屋建筑面积为140.56平方米，根据前期物业服务合同的约定，王某某每月应缴纳物业服务费的标准为0.6元/平方米.月。自2009年起至2012年止王某某共欠物业服务费人民币4048元。经催缴未果，保利物业分公司于2013年4月24日诉至法院。
原审另查明，在物业服务标准相同的情况下，金源福地小区内存在0.3元/平方米.月和0.6元/平方米.月两种不同的物业收费标准。
原审法院于2013年5月30日17时对金源福地小区拍摄照片一组，发现保利物业分公司对王某某所在小区外墙的维修维护、室外公共卫生清理、消防通道管理等物业服务存有瑕疵。
上述事实，由保利物业分公司提供的《常州市前期物业服务合同》、2009-2012年度金源福地业主供电局员工未交物业费一览表，王某某提供的金源福地小区照片一组，法院依职权调取的金源福地小区照片一组及双方当事人的庭审陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。金坛金源房地产开发有限公司与保利物业分公司签订的《常州市前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，属有效合同，该合同对双方具有约束力，同时对业主具有约束力。保利物业分公司按照协议的约定为王某某房屋所在的小区提供了物业管理服务，王某某作为小区业主，接受了保利物业分公司提供的物业管理服务，应按协议约定履行交纳物业管理费的义务，王某某以没有与保利物业分公司签订前期物业服务协议，不是合同当事人为由，拒交所欠物业管理费缺乏事实和法律依据。王某某辩称保利物业分公司物业服务不达标准并提供了相应的照片，保利物业分公司对此也未提供书面材料说明情况。法院认为，保利物业分公司应当按照物业服务合同全面履行公共设施维修维护及公共区域卫生清理等物业服务义务，而根据王某某提供的证据表明，保利物业分公司对王某某所在小区外墙的维修维护、室外公共卫生清理、消防通道管理等物业服务存有瑕疵，应当认定保利物业分公司履行物业服务义务存有瑕疵，另外结合在物业服务标准相同的情况下金源福地小区内存在0.3元/平方米.月和0.6元/平方米.月两种不同的物业收费标准的事实，法院认为王某某按照0.3元/平方米.月（按照所欠物业费50％）向保利物业分公司支付物业费为宜。关于王某某提出的业主委员会的成立、小区规划、物业费公开等问题王某某可通过与保利物业分公司、政府相关主管部门沟通协商解决或者另行主张其权利。保利物业分公司应当为业主提供优质服务，但物业管理更需要的是靠各方面的合作才能完成，故双方更需要的是沟通理解与精诚合作，才能营造良好的小区环境。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，作出如下判决：一、王某某于判决生效之日起10日内支付保利物业分公司自2009年1月1日起至2012年12月31日止的物业服务费2024元(140.56平方米×0.6元/月×48个月×50％)。二、驳回保利物业分公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由保利物业分公司负担12元，王某某负担13元（该款保利物业分公司已预交，王某某在判决生效之日起10日内迳付给保利物业分公司）。如果王某某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审另查明，2008年12月28日金坛金源房地产开发有限公司与常州市保利物业服务有限公司签订了《常州市前期物业服务合同》，约定金坛金源房地产开发有限公司通过协议方式将金坛市金源福地小区委托常州市保利物业服务有限公司实行前期物业管理。常州市保利物业服务有限公司提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运（收集），雨、污水管道的疏通等。合同期限自2009年1月1日起至业主大会选聘物业管理企业止。常州市保利物业服务有限公司于上述合同签订当日出具授权委托书，委托保利物业分公司全面接管，做好各项服务工作和收取费用，处理区内所有事务。

本院认为，根据相关规定，在新建住宅物业出售前，建设单位可以选聘具有相应资质的物业管理企业，该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理事务。本案中，常州市保利物业服务有限公司与金坛金源房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，对双方当事人的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用等作出了明确约定。合同签订后，常州市保利物业服务有限公司委托被上诉人保利物业分公司全面履行合同约定的权利义务，为金源福地小区提供物业管理服务。在合同履行期限内，前期物业服务合同对业主具有约束力。上诉人王某某系金源福地小区业主，其接受了保利物业分公司的服务，理应按照前期物业服务合同的约定交纳相关物业服务费。在王某某未按照前期物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用的情况下，保利物业分公司依法可以向其催交，逾期仍不交纳的，可以向人民法院起诉。王某某以保利物业分公司在物业管理服务工作中存在瑕疵，严重影响业主人身和财产安全等为由，拒绝交纳物业管理服务费用缺乏法律依据。鉴于保利物业分公司在金源福地小区的物业服务工作存在瑕疵，且收取服务费的标准不统一，原审确定王某某按照每月0.3元/平方米标准交纳物业服务费并无不当。王某某称其购房时已支付了景观费，而小区并不存在景观，故要求保利物业分公司承担相应的责任。经查阅王某某原审中提交的房屋拆迁安置补偿协议，该协议中载明王某某应支付给金坛苏源房地产开发有限公司等面积部分购房款140381.95元、超面积部分购房款128421.50元、层次价40894.73元，合计309698.18元。二审中，王某某表示协议中约定的层次价40894.73元即为景观费。本院认为，2004年11月20日王某某就其原东园新村35-202号房屋的拆迁安置补偿事宜，经与拆迁人金坛苏源房地产开发有限公司、拆迁实施单位金坛市金房拆迁有限公司协商签订了房屋拆迁安置补偿协议。王某某未提供证据证明其支付给金坛苏源房地产开发有限公司的层次费即为景观费、该款项由保利物业分公司收取，故其要求保利物业分公司承担相应责任缺乏事实依据和法律依据。综上，王某某提出的上诉意见不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。

审 判 长 顾 洋 代理审判员 刘 岳 庆 代理审判员 袁 海 燕

书 记 员 熊 水 莲