某某地产开发有限责任公司诉张某某房屋买卖合同纠纷一案一审判决书

原告：商都县易达房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9XXXXXXXXXXX。
法定代表人：刘某某，男，蒙古族。
委托代理人：刘强，男，蒙古族，现住商都现七台镇。
委托代理人：郎富海，男，汉族，住址：内蒙古乌兰察布市商都县七台镇。
被告：张某某，男，汉族，现住商都县七台镇。
委托代理人：张瑞霞，女，系被告张某某之女儿。

原告商都县易达房地产开发有限责任公司诉被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由商都县人民法院审判员李东平适用简易程序独任公开开庭审理此案，原告、被告及其委托诉讼代理均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经本院审理查明：2012年2月29日，原告商都县易达房地产开发有限责任公司与被告张某某签订《商品房认购书》，双方约定被告向原告购买位于商都县易达泰和城13号楼2-2号营业用房，协议约定房屋面积为103.455平米，单价为每平米5237.26元，协议总价款为541820元。同时约定协议签订之日给付276820元，2012年5月15日前给付21万元，剩余房款55000元于房屋交钥匙之日付清。被告于合同签订之日交付原告购房款276820元，被告于2012年4月3日交付原告购房款100000元（合同约定应于2012年5月15日前给付21万元），被告于2012年6月10日交付原告购房款1820元之后，被告尚欠原告购房款127400元（541820元-414420元)。
以上事实有原告的陈述，被告的答辩以及《商品房认购书》、购房款收据等为佐证。原、被告双方对购房事实以及房款总金额、剩余购房款、购房收据等，均无异议。

本院认为：商品房认购书是指商品房买卖双方在签署正式的商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。认购书属于预约，而商品房买卖合同是本约。认购书属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》。”第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收条购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案，原、被告双方于签订《商品房认购书》的当日即2012年2月29日，原告按照约定收受了被告的购房款276820元，而且再没有依照“认购书”约定签订“商品房买卖合同”。
因此，原、被告双方所签订的《商品房认购书》即《商品房买卖合同》真实、合法、有效且已实际履行。在此合同履行当中被告方未依照约定“于2012年5月15日前给付21万元”属于合同的违约行为。但是原告方在诉求中未提及被告的违约责任，只是要求继续履行合同，故原告的诉求本院予以支持。
关于被告方的答辩意见：一.不安抗辩权也称“保证履行抗辩权”是指按照合同约定或者依照法律规定应当先履行债务的一方当事人，如发现对方的财产状况明显恶化，债务履行能力明显下降等情况，以致可能危及债权的实现时，可主张要求对方提供交付的担保。在对方未提供担保也未对待给付之前，有权拒绝履行就本案而言房屋买卖合同中买受人支付价款（购房款）出卖人转移房屋所有权于买受人。也就是说先履行的一方当事人是被告方，依照约定被告方先违约，（未按约定交付购房款），因此被告无权行使不安抗辩权。同时，“认购书”（即《商品房买卖合同》中没有约定开发“花园商场”等内容。二.反诉：是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉的原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提”。而本案被告在庭审辩论结束后提出并且未向法院提交任何口头、书面反诉意见，因此被告方提出的反诉不成立。
综上所诉，依据《中华人民共和国民法通则》第四条《中华人民共和国合同法》第四条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，判决如下：

一.判令被告张某某于本判决生效后十日内一次性给付原告商都县易达房地产开发有限责任公司购房款127400元（大写人民币壹拾贰万柒仟肆佰圆整）。
二.原告商都县易达房地产开发有限责任公司于被告交付判项一之购房款当日，将位于商都县易达泰和城13号楼2-2号营业用房钥匙交于被告张某某。
三.驳回原告商都县易达房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费2800元由被告张某某承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人权提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。

审判员　　李东平

书记员：翟晓菲