乔某与新疆新金坤物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

上诉人（原审被告）：乔某。
委托代理人：刘萍，新疆赛天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新疆新金坤物业服务有限公司。
法定代表人：康殿祥，该公司董事长。
委托代理人：谢静，新疆嘉和律师事务所律师。

上诉人乔某因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2010）新民三初字第155号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年6月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人乔某委托代理人刘萍、被上诉人新疆新金坤物业服务有限公司（以下简称新金坤物业公司）委托代理人谢静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月19日，新金坤物业公司与乔某签订了房屋租赁合同。合同约定：新金坤物业公司将位于乌鲁木齐市太原路707号和平苑物业综合楼二楼（面积522平方米）出租给乔某用以经营幼儿园。租赁期限从2007年8月1日至2010年7月31日。年租赁费4万元，每半年支付一次，第一次租赁费在签订合同之日一次支付，下半年租赁费提前一个月支付。乔某在合同签订之日另向新金坤物业公司交纳保证金1 000元。租赁房屋的水、电、暖费用、物业管理费及垃圾处置费由乔某承担。2007年8月1日至2008年7月30日的物业费按每平方米0.3元收取。租赁期间乔某不得因经营状况不佳或环境等原因退租。租赁期间内任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同，另一方有权要求赔偿租赁费30％的违约金。合同签订后，乔某向新金坤物业公司交付定金1 000元，新金坤物业公司依约将房屋交付乔某经营幼儿园。
2009年4月3日，乔某与王晓琳签订了转让协议。协议约定，乔某将幼儿园转让给王晓琳，并负责办理幼儿园营业执照、卫生许可证及相关手续的过户，幼儿园现有配套设施及其他物品归王晓琳。合同生效前幼儿园所有的债权债务由乔某承担。合同生效后幼儿园的债权债务由王晓琳承担。乔某向新金坤物业公司支付了2009年8月1日前的租赁费和物业费。但2009年8月后的租赁费、物业管理费、暖气费未支付。新金坤物业公司故诉至法院。
该案在审理中，双方均同意解除合同，乔某于2010年3月31日，将房屋钥匙交付新金坤物业公司。根据双方合同约定从2009年8月1日至2010年3月31日期间的租赁费为26 666.67元；2009年10月15日至2010年3月31日期间的暖气费为10 527元；2009年8月至2010年3月的物业管理费为2 088元。
原审法院经审理认为，合同一经成立，合同双方当事人均应当认真履行。本案新金坤物业公司与乔某签订的租赁合同依法成立，双方均应当认真履行。因此，乔某理应按照合同约定向新金坤物业公司支付租赁费、物业管理费、暖气费。乔某答辩认为其已将幼儿园转让给王晓琳，租赁费等费用应当由王晓琳支付。但原审法院认为与新金坤物业公司签订合同的相对人是乔某，至于乔某将幼儿园转让给王晓琳属另一个法律关系，故乔某的答辩理由法院不予采纳。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，乔某在庭审中也表示同意解除合同。因此新金坤物业公司要求解除合同应当准许。又因，乔某已实际在2010年3月31日将房屋交付新金坤物业公司，因此新金坤物业公司要求乔某支付租赁费、物业管理费及暖气费应当计算至2010年3月31日。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告新疆新金坤物业服务有限公司与被告乔某在2007年7月19日签订的租赁合同；二、被告乔某支付原告新疆新金坤物业服务有限公司租赁费26 666.67元；三、被告乔某支付原告新疆新金坤物业服务有限公司物业管理费2 088元；四、被告乔某支付原告新疆新金坤物业服务有限公司暖气费10 527元；五、原告新疆新金坤物业服务有限公司退还被告乔某保证金1 000元。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另2010年3月31日，新金坤物业公司实际接收租赁房屋。

本院认为，一、乔某与新金坤物业公司签订的租赁合同合法有效，双方应依约履行。在租赁合同未终止之前，乔某作为合同相对方，应当依照合同约定向新金坤物业公司支付租赁费、物业管理费和暖气费。二、依照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中乔某与王晓琳签订的转让协议中虽约定合同生效后幼儿园债权债务由王晓琳承担，但该协议内容并未经新金坤物业公司同意，乔某仍系该租赁合同中当事人，故该约定内容对新金坤物业公司不发生法律效力新新金坤物业公司仍可向乔某主张合同债权；三、有关退还1 000元保证金的问题，因退还1 000元保证金系合同解除后产生的法律后果，原审一并予以处理并无不当，且该处理有利于上诉人和减少了诉累，故上诉人乔某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费940.76元（上诉人乔某已预交），由乔某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　叶春斌 审　判　员　　王　婷 代理审判员　　李　健

书记员：刘艳菊