曹某某与上海万欢物业管理有限公司物业管理纠纷再审案

抗诉机关上海市人民检察院。
原审上诉人（被告）曹某某。
原审被上诉人（原告）上海万欢物业管理有限公司。
法定代表人叶卫兵，执行董事、总经理。
委托代理人何正大，上海何正大律师事务所律师。

原审上诉人曹某某与原审被上诉人上海万欢物业管理有限公司（以下简称万欢公司）物业管理纠纷一案，本院于二ΟΟ三年十二月八日作出（2003）沪一中民一（民）终字第3082号民事判决，已经发生法律效力。二ΟΟ五年六月二十七日，上海市人民检察院以沪检民行抗字第（2005）12号民事抗诉书向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院指定本院再审。二ΟΟ五年九月九日，本院以（2005）沪一中民抗字第8号民事裁定书，中止原判决的执行，对本案进行再审。二ΟΟ五年十一月一日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人曹某某，原审被上诉人万欢公司的委托代理人何正大到庭参加了诉讼。上海市人民检察院第一分院代理检察员方珠敏出庭支持抗诉。本案现已审理终结。
经再审查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
另查明，曹某某所居住的“黎明花园”小区的业主委员会现已成立。

本院再审认为，根据《上海市居住物业管理条例》第四十一条规定。由于曹某某所居住的“黎明花园”至原审期间一直未成立业主委员会，故原审确认该小区属前期物业管理阶段，依法有据。又根据《上海市居住物业管理条例》第四十二条规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。因此，前期物业管理服务合同应由建设单位与其选聘的物业管理企业订立。杜行公司与万欢公司在当地房屋土地管理部门协调下签订的《前期物业管理服务合同》，依法有效。万欢公司根据《前期物业管理服务合同》对曹某某所居住的“黎明花园”小区进行物业管理，曹某某作为业主接受了万欢公司的服务，理应支付相应的物业管理费。
万欢公司对“叠彩人家”每月每平方米1.10元的物业管理费收费标准经过当地物价部门备案，手续完备。万欢公司接受对“黎明花园”进行统一物业管理后确定的每月每平方米0.90元的物业费低于上述已经备案的标准。万欢公司亦曾向闵行区物价局提出备案申请。正如抗诉机关调查的，物价部门没有准予重新登记，主要是因为物价部门认为：一个物业管理区域内服务是相同的，公共设施是共有的，故原则上只能有一个收费标准，但考虑到“黎明花园”是早期开发的房产，房型和设施均比“叠彩人家”落后，而“叠彩人家”是比较高档的住宅，故“黎明花园”适用“叠彩人家”的收费标准也不妥当。物价部门据此要求万欢公司与业主进行协商，按双方协商一致的价格进行收费。上述情况充分反映，在“叠彩人家”物业费标准已经备案的前提下，物价部门对万欢公司在“叠彩人家”收费标准范围内，根据“黎明花园”的实际情况降低定价是允许的。由于“黎明花园”一直未成立业主委员会，万欢公司按照当地物价部门意见，在与“黎明花园”业主协商过程中，经当地房管部门和居委会参与，再次降低物业费标准为每月每平方米0.70元。该收费标准符合实际情况，尚属合理。原审据此对万欢公司要求曹某某支付物业管理费的诉请予以支持，于法不悖。本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。抗诉机关的抗诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

审判长 徐翠萍
审判员 何玲
代理审判员 尤家培

书记员： 徐晓炜