民政部机关服务中心（民政部机关服务局）与北京京机兴物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审...

上诉人（原审被告）：民政部机关服务中心（民政部机关服务局），住所地北京市东城区北河沿大街147号。

法定代表人：李伟，局长。

委托诉讼代理人：李云，男，民政部机关服务中心（民政部机关服务局）干部。

被上诉人（原审原告）：北京京机兴物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区德胜门内大街63号。

法定代表人：高大建，董事长。

委托诉讼代理人：李琪，女，北京京机兴物业管理有限责任公司副总经理。

委托诉讼代理人：肖月明，女，北京京机兴物业管理有限责任公司职员。

上诉人民政部机关服务中心（民政部机关服务局）（以下简称机关服务中心）因与被上诉人北京京机兴物业管理有限责任公司（以下简称京机兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初26962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

机关服务中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院部分事实认定不清。一、一审法院判决上诉人向被上诉人支付2015年1月1日之前华威西里6号楼1308、1804，潘家园东里19号楼1502的物业管理费没有事实和法律依据。此3套住房业主非民政部机关干部职工，不属于上诉人物业费支付保障范围。该3套房的物业费不应判决由上诉人支付。二、2015年1月1日之后没有房改信息及交易信息的华威西里6号楼1303（慕强）、1806（李文燕）、潘家园东里19号楼204（郑海燕）、403（刘玉）、505（李勇）、1806（沈东亮）、1807（燕翀）、1808（张彬），潘家园东里23号楼1-102（段荣芳）、2-401（刘辉）、2-501（孔德福）、5-601（张琳）、6-202（韩开创）、8-102（刘雅玲）、8-502（郝丽娟）、9-601（毕莹）、10-501（闫兰凤）等17套住房，已经国管局中央国家机关房改办批复配售给职工个人，或者产权单位已配售个人并收齐房款，只是未办理产权证，此部分住房物业费应由业主自行支付，一审法院判决由上诉人支付属于认定事实不清，判决错误。

京机兴公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人机关服务中心的上诉请求及事实理由。

京机兴公司向一审法院提出诉讼请求：要求机关服务中心向京机兴公司支付2010年1月1日至2016年12月31日期间物业费392 783.11元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，该院认定如下：

1.京机兴公司为北京市朝阳区潘家园东里19号楼、23号楼、华威西里6号楼物业服务单位；涉案房屋的大区产权登记于机关服务中心名下。

2.潘家园东里19号楼、华威西里6号楼物业费为：28.64元、平方米、每户垃圾费30元/年、税金为5.6%；潘家园东里23号楼物业费为：3.05元/平方米、每户垃圾费30/年、税金为5.6%。

3.机关服务中心提交2010-2014年期间的交费发票、2012、2013、2014年交费明细，载明机关服务中心上述期间向京机兴公司交费情况。

4.经京机兴公司申请，该院调取了不动产登记信息。

华威西里6号楼2015年之前已经房改的房屋（11套）信息如下：1408、1508、1601、1602、1704、1708、1807、1808、1810、1308(根据机关服务中心提交的历年缴费明细2012-2014三年未缴纳物业费)、1804（京机兴公司提交的证据并未显示2010-2014年缴纳物业费）；华威西里6号楼无房改信息或交易信息房屋（6套）：1303、1607、1709、1710、1803、1806。

潘家园东里19号楼2015年之前房改的房屋（51套）如下：103、104、105、201、203、205（2007年上市）、301、302、304、402、404、405、503、602、603、604、701、801、803（2004年上市）、804、901、902（2008年成为经济适用房）、903（2009年上市）、904、1001、1202、1204、1301、1302、1303（2005年成为经济适用房）、1304、1402、1403、1404、1410、1502（2013、2014年没有缴费）、1504、1603、1607（2006年上市）、1701、1702、1704（2004年上市）、1706、1707、1708、1709、1710、1801、1802、1803、1810；没有房改信息及交易信息的房屋（12套）：204、403、504、505、703、704、705、1004、1703、1806、1807、1808

潘家园东里23楼2015年之前房改房屋（101套）：1-302、2-203、2-301、2-402、2-403、2-602、3-201、3-301、3-402、3-501、3-601、4-502、4-602、5-202、5-301、5-402、6-101、6-201、6-302、6-402、6-501、7-301、7-302、7-402、7-501、7-601、8-301、8-501、9-102、9-201、9-202、9-301、9-401、10-102、10-103、10-201、10-202、10-203、10-303、10-401、10-403、10-503、10-601、3-202、9-302、10-603、1-201、1-202、8-601、8-302、6-502、6-102、5-501、1-602、2-101、4-101、4-102、4-201、4-202、4-301、4-302、3-401、2-603、2-201、2-202、6-301、1-601、4-401、5-401、5-201、4-601、1-401、3-102、1-301、1-402、3-101、9-501、8-201、8-101、6-602、5-602、1-501、1-502（2009年上市）、4-501（2008年上市）、5-101（2010年上市）、7-201、7-502（2008年上市）、7-602（2007年上市）、9-101（2007年上市）、7-101（2006年上市）、9-602（2004年上市）、9-402（2006年上市）、4-402（2005年上市）、1-101（2009年上市）、7-102（2007年上市）、10-101（2009年上市）、7-202、5-302、2-302（2013年上市）、2-303（2013年上市）、8-402（2013年上市）；没有房改信息及交易信息房屋（31套）：1-102、2-401、2-501、2-502、2-503、5-102、5-502、5-601、6-202、8-502、9-601、10-301、10-402、10-501、10-502、10-302、8-602、3-502、3-302、6-601、2-601、2-102、2-103、8-102、7-401、9-502、10-602、8-401、8-202、3-602、6-401。

5.机关服务中心已经缴纳了19-604、19-1004、19-1802号房屋诉争期间的物业费。

6. 2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部发布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改［2014］504号）。该文件第一条规定，坚持责权利一致，建立谁住房、谁交费机制，兼顾职工基本福利的基本原则。第五条规定实行物业服务、采暖补贴制度。在京中央和国家机关向职工发放住房物业补贴、采暖补贴。职工住房物业服务、采暖补贴属于改革性补贴，补贴办法由国管局、中直管理局会同有关部门制定。第七条规定，职工和其他业主按照物业服务、供热采暖合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、采暖费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任。在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。第十五条规定，本意见所指在京中央和国家机关，包括党中央各部门，全国人大机关，国务院各部委，各直属机构，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，各民主党派中央和全国工商联，各人民团体，及其所属人员经费由政策补助的在京事业单位。中央和国家机关各部门所属其他在京事业单位参照本意见执行。第十七条规定，本意见自2015年1月1日起施行。

国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部等关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知（国管房改[2015]171号）第七条规定：“承租公有住房的租赁合同中约定物业服务费、采暖费交费人的，由约定的交费人向物业服务单位、供热单位或房屋管理单位交纳。租赁合同中没有约定的，物业服务费由产权单位交纳，采暖费由承租人交纳；承租人拒不交纳采暖费的，产权单位代为交纳后向承租人追偿”。

该院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据；不能提供证据证明自己主张事实的，应承担不利的法律后果。机关服务中心主张部分房屋产权归外单位、部分房屋物业费应当由承租人交纳、部分房屋已经房改出售、部分房屋已经上市交易，但是并未提交相应的证据，应当承担不利后果，以该院调取的房管信息为准。

关于物业费交费主体的相关规定：《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”；第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。

京建物［2006］30号文件（以下称30号文）规定，京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。

国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部发布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改［2014］504号）（以下称504号文）第七条规定：“职工和其他业主按照物业服务、供热采暖合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、采暖费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任。在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。”

根据北京市国土资源和房屋管理局关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函（京国土房管物〔2004〕348号）（以下称348号文）规定：“《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》第五条规定，按房改规定出售公有住宅楼房的单位负担产权人交费项目，住户负担使用人交费项目。按照本市房改房上市交易的有关规定，按房改规定购买公有住宅楼房的住户将购买的房屋上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目”。

国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部等关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知（国管房改[2015]171号）（以下称171号文）第七条规定：“承租公有住房的租赁合同中约定物业服务费、采暖费交费人的，由约定的交费人向物业服务单位、供热单位或房屋管理单位交纳。租赁合同中没有约定的，物业服务费由产权单位交纳，采暖费由承租人交纳；承租人拒不交纳采暖费的，产权单位代为交纳后向承租人追偿”

根据上述相关规定，对诉争物业费，分不同情况予以处理：

诉争期间已经上市或者属于经济适用房的房屋，根据《物业管理条例》及348号文规定，应当由业主交纳物业费。

2015年1月1日已经按照房改政策出售的房屋（不含经济适用房），根据504号文规定，2015年之后的物业费应当由购房人即房主承担；房改售房是国家在住房制度改革过程中形成的特定历史产物，对于此类住房物业费用交纳的调整，亦应当参考国家对此类住房的政策性规定，根据30号文的规定及原机关服务中心双方之前交费的情况，2015年之前的物业费，应当由售房单位即机关服务中心承担。

没有任何交易信息或房改信息的房屋，机关服务中心未举证与使用人或者承租人约定了物业费交费主体，应当承担举证不力的后果；根据《物业管理条例》及171号文规定，应当由产权单位即机关服务中心承担。

按照上述原则，对京机兴公司的诉讼请求分别处理如下：

2015年1月1日之前的欠费:根据调取的房管信息，诉争期间部分房屋已经上市交易，部分房屋属于经济适用房（具体同上述第4项查明部分所述）；上述两类房屋应当由业主交纳物业费。应当由机关服务中心交纳的为华威西里6号楼1308、1804、潘家园东西19号楼1502、潘家园东里23楼7-201（2012、2013、2014年度）、7-202（2012、2013、2014年度）、5-302（2012、2013、2014年度），总计为20 982.09元。

2015年1月1日之后的欠费（扣除1004房已交部分）：所有已经房改的房屋、上市交易房屋、经济适用房，均不再由机关服务中心交纳物业费；没有房改信息及交易信息的房屋仍由机关服务中心承担物业费;具体房号如下：华威西里6号楼1303、1607、1710、1803、1806（2015年度）、1709；潘家园东里19号楼204、403、504、505、703、1806（2016年度）1807、1808、1703、704、705；潘家园东里23号楼1-102、2-401、2-501、2-502、2-503、5-102、5-502、5-601、6-202、8-502、9-601、10-301、10-402、10-501、10-502、10-302、8-602、3-502、3-302、2-601、2-102、2-103、8-102、7-401、9-502、10-602、8-401、8-202、3-602、6-401；上述总计金额为63 864.59元。

对于机关服务中心辩称自愿承担的部分，涉及一套房屋即潘家园东里23号楼3-402号房屋，该院不持异议；诉争期间物业费总计为338.81元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第之规定，判决如下：一、民政部机关服务中心（民政部机关服务局）于判决生效后七日内给付京机兴公司物业管理费八万五千一百八十五元四角九分；二、驳回北京京机兴物业管理有限责任公司其他全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，上诉人机关服务中心向本院提交17套住房已配售给职工个人的证明材料，用以证明上述17套住房已经过国管局批复出售给职工个人，已经不属于公租房，应该由职工个人交纳物业费。被上诉人京机兴公司认为该组证据的真实性无法确认，对其关联性、证明目的均不予认可。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。

本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.上诉人机关服务中心是否应向京机兴公司支付2015年1月1日之前华威西里6号楼1308、1804，潘家园东里19号楼1502的物业管理费；2.上诉人机关服务中心是否应向京机兴公司支付华威西里6号楼1303、1806；潘家园东里19号楼204、403、505、1806、1807、1808；潘家园东里23号楼1-102、2-401、2-501、5-601、6-202、8-102、8-502、9-601、10-501的物业管理费。

关于上诉人机关服务中心是否应向京机兴公司支付2015年1月1日之前华威西里6号楼1308、1804，潘家园东里19号楼1502的物业管理费一节，根据30号文的规定，京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。根据504号文规定，2015年之后的物业费应当由购房人即房主承担，华威西里6号楼1308、1804，潘家园东里19号楼1502房屋均为2015年之前已经房改的房屋，故一审法院结合相关政策性规定以及双方之前的交费情况，认定2015年1月1日之前华威西里6号楼1308、1804，潘家园东里19号楼1502的物业管理费应由上诉人机关服务中心承担并无不当。上诉人机关服务中心的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

关于上诉人机关服务中心是否应向京机兴公司支付华威西里6号楼1303、1806；潘家园东里19号楼204、403、505、1806、1807、1808；潘家园东里23号楼1-102、2-401、2-501、5-601、6-202、8-102、8-502、9-601、10-501的物业管理费一节，上诉人机关服务中心主张上述房屋均已配售给职工个人，应由业主自行支付，但上诉人机关服务中心并未提交充分证据上述房屋已配售给职工个人并取得产权，且经调取的房管信息，上述房屋均无房改信息及交易信息，故一审法院认定由上诉人机关服务中心承担上述房屋的物业管理费并无不当。上诉人机关服务中心的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，机关服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1930元，由民政部机关服务中心（民政部机关服务局）负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

法　官　助　理　　　郭　莹 书　　记　　员　　　陈昭希