王某平诉陈春光房屋租赁合同纠纷一案

　　上诉人（原审原告）：王某平，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省寿县。
　　委托诉讼代理人：钟祥，上海市志致远律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：陈春光，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市宿豫区。
　　委托诉讼代理人：王景林，北京盈科（上海）律师事务所律师。
　　上诉人王某平因与被上诉人陈春光房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初10978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　王某平上诉请求：撤销一审判决，改判支持王某平一审中的诉讼请求。事实和理由：就松江区XX镇XX公路XX弄XX、XX号房屋（以下简称系争房屋），2017年5月6日，王某平、陈春光签订《商铺租赁合同》一份，约定王某平将系争房屋出租给陈春光使用，第一年租金为13万元，以后每年按照7%递增，提前一个月支付，每年支付一次。租赁期限自2017年5月6日起至2027年5月5日止。合同签订后，陈春光未能按约向王某平支付租金，拖欠王某平租金，王某平有权解除租赁合同。商铺租赁合同上虽然有手写添加或者更改的部分，但系双方真实的意思表示，陈春光对于合同手写部分内容的解释并不符合常理，双方均应按照约定的内容履行。现陈春光未足额支付租金，应承担相应的责任。王某平一审中的诉讼请求，依法应得到支持。
　　被上诉人陈春光辩称，不同意王某平的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　王某平向一审法院提出诉讼请求：1、解除王某平、陈春光之间签订的《商铺租赁合同》；2、陈春光搬离并返还位于松江区XX镇XX公路XX弄XX、XX号房屋；3、陈春光支付王某平自2017年5月6日起至合同解除之日止的租金（第一年租金，按年租金13万元计算，第二年租金递增7%）；4、陈春光支付王某平违约金39,546元；5、陈春光支付王某平自合同解除之日至实际搬离房屋之日期间占有使用费（按合同变更后约定的租金计算）。
　　一审法院认定事实：系争房屋的权利人为王某平，建筑面积为298.06平方米。系争房屋的土地用途为工业用地，房屋用途为厂房。
　　2017年5月6日，王某平（甲方）与陈春光（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定王某平将系争房屋一层、三层出租给陈春光使用，其中第一层为商铺，第三层为住宅，以及楼梯共用。租赁用途底层（第一层）为商业门面使用。合同第三条租赁期限：本合同租赁期限为10年，自2017年5月6日起至2027年5月5日止（另有手写添加了“期限已正式合同签署为准”）。合同第四条租金及支付方式：1、“第一年租金为六万元整，以后每年租金参照周边同类房屋（房东直接出租，无中介、无二房东等）价格执行。……”。该条款中“六万”手写改为“十三万”，“参照周边同类房屋”手写改为“百分之七递增”；2、“租金提前一个月支付，每年支付一次”。该条款手写添加“租金一旦交付无论遇到什么情况，不是甲方原由造成的解约，租金一律不退”；……。合同第五条甲方的权利与义务：1、“甲方应在乙方支付第一年租金之后五天内将上述房屋交付乙方”；2、“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营（提供相关的产权证明等）”，该条款被手写划去；……。上述合同中另有多处手写添加或修改的部分。
　　同日，王某平（甲方）与陈春光（乙方）签订《补充协议》一份，载明：乙方自愿作出以下承诺：在甲方保证乙方为唯一承租方且不再与原租客续租的情况下，所有因为甲方出租房屋给乙方而与原租客产生的各种纠纷等事宜均由乙方自行解决，与甲方无关。不论原租客何时搬走，房租均自合同签订之日算起，乙方不得以任何理由推脱或拒绝支付或少付房租。如原租客提出装修损失及转让费用等，由乙方承担。甲乙双方签订的合同如与本协议有冲突，以本协议为准。
　　同日，王某平配偶廖某向陈春光出具《收条》一份，载明：“今收到现金陆万元整”。
　　本案一审庭审中，陈春光认为《商铺租赁合同》中手写内容系王某平事后单方添加，不予认可；王某平认为手写内容是陈春光同意的，且陈春光手中有一份合同原件上也有王某平手改的内容。
　　本案一审审理中，松江区法院根据陈春光的申请，依法委托上海国城土地房地产估价有限公司（以下简称“国城公司”）对系争房屋一层、三层自2017年5月6日至2019年5月5日期间的市场租金进行了评估。2018年11月26日，国城公司作出估价结果：1、2017年5月6日至2018年5月5日期间系争房屋一层的市场租金为每天每平方米1.19元，系争房屋三层的市场租金为每天每平方米0.48元；2、2018年5月6日至2019年5月5日期间系争房屋一层的市场租金为每天每平方米1.08元，系争房屋三层的市场租金为每天每平方米0.46元。
　　针对上述估价结果，王某平认为上述估价结果不具有客观性，系争房屋审批时用途为工业用地，后改为商业用地，估价报告中提供的地点与王某平的不一致，根据房屋实际使用来看，不能否认系争房屋为商业用途，故评估公司应该从商业性质来对系争房屋进行估价。根据王某平了解的情况，现系争房屋每间的年租金在10至15万元左右，故上述估价结果不具有客观公正性，法院不应予以采纳。陈春光对上述估价结果没有异议，其认为虽然评估价格偏高，但不再提出异议。
　　一审法院认为，根据本案查明的事实，王某平曾于2016年5月6日将系争房屋一层、三层出租给了案外人张某使用，租赁期限至2017年5月5日止，年租金为5万元。王某平与案外人张某之间的房屋租赁合同到期后，王某平没有与案外人张某续签房屋租赁合同。陈春光为了取得系争房屋一层、三层的承租权向案外人张某支付了8.8万元转让费用，据此，王某平、陈春光于2017年5月6日就系争房屋一层、三层签订了《商铺租赁合同》。
　　本案主要争议焦点在于王某平、陈春光之间是否就《商铺租赁合同》中手写修改的内容达成合意？
　　对此，一审法院认为，首先，根据打印的《商铺租赁合同》约定，租赁期限为10年，第一年租金为6万元，以后每年租金参照周边同类房屋价格执行。双方当事人均确认其在该版本合同落款处签字认可，故该约定应当系当事人之间的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于王某平手写添加、修改或划去的内容，应当系王某平对原合同内容进行了重大修改，但王某平没有证据证明陈春光已经接受了王某平手写添加、修改或划去的内容，因此，王某平手写添加、修改或划去的内容系王某平单方意思表示，双方尚未达成合意；其次，从陈春光的履行情况来看，陈春光不接受王某平手写添加、修改或划去的内容，仍以年租金6万元向王某平支付租金；再次，本案审理中，根据陈春光的申请，法院依法委托了国城公司对系争房屋一层、三层自2017年5月6日至2019年5月5日期间的市场租金进行了评估，根据估价结果系争房屋一层、三层在上述时间段的市场年租金也就在6万元左右（按平均每层建筑面积99.35平方米计算），王某平主张按年租金13万元计算，显然没有事实依据。系争房屋的土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，王某平认为应该从商业性质来对系争房屋进行估价，同样没有事实依据。
　　综上所述，王某平主张要求陈春光按年租金13万元的标准支付第一年的租金，缺乏合同和法律依据，不予采纳。因此，王某平主张要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，不予支持。鉴于此，王某平的其他诉讼请求，亦不予支持。根据在案证据陈春光已于2017年5月6日向王某平付清了第一年的租金6万元。至于第一年之后的租金，双方当事人应当按照合同的约定，并根据《合同法》第六十二条第（二）项的规定，遵循公平原则、诚实信用原则协商解决。
　　一审法院审理后于2019年2月15日作出判决：驳回王某平的全部诉讼请求。案件受理费3,364元，减半收取1,682元，鉴定费6,000元，合计诉讼费用7,682元，由王某平负担。
　　二审中，王某平提供《情况说明》一份，以证明2018年起系争房屋的租金水平，一间门面房的价格为每年5.8万元，楼上房间为每间每年1万元。陈春光质证称对证据的真实性无法确认，也不能证明王某平的主张。本院认为，关于系争房屋的租金水平，一审已做相关的司法鉴定，该份证据不足以推翻鉴定意见的内容，故对该份证据，本院不予采信。
　　经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
　　本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系当事人真实的意思表示，双方均应恪守，不得擅自变更或解除。本案的争议焦点为租赁合同上手写添加或者修改的部分是否系当事人真实的意思表示，对双方是否具有约束力。第一，对于手写部分的形成时间，双方均确认系上诉人事后添加，上诉人并无证据证明双方就手写部分的内容达成一致之意思表示；第二，手写部分的内容，包括对租期、系争房屋用途、租金水平等租赁合同主要条款的修改，且添加了对被上诉人权利的多项限制及义务负担。对于上述重要内容的修改，上诉人并未作出合理的解释，且也未经被上诉人对手写内容的签字确认，故从合理性角度出发，本院亦难以采信手写内容系征得被上诉人同意；第三，关于租金水平的调整。经司法鉴定，合同约定的首年租金与市场租金水平大致相当，直接由第一年六万元调整至十三万元，缺乏合理的解释。即便如上诉人所言，之后存在市场经营规格提升导致租金上涨的因素，但根据原约定，以后每年租金参照周边同类房屋价格执行，亦不会产生利益严重失衡的情形；第四，租赁合同签订当日，被上诉人支付了六万元款项，上诉人一方出具了收条予以确认，虽未写明系首期租金，但数额与首期租金一致。上诉人主张是定金，缺乏事实依据。此前，上诉人从未就被上诉人未支付租金提出异议，在上诉人一方对合同进行修改后，双方才因租金数额发生争执。故本院认为，在上诉人一方修改合同前，被上诉人已支付了首年租金，且双方对此并无异议。综合上述分析，本院认为，租赁合同上由上诉人一方手写添加或者修改的部分，并非双方合意的结果，对被上诉人并无约束力，双方均应按照未手写修改或者添加前打印部分的合同内容履行。基于此，上诉人原审中的各项诉讼请求，本院予以驳回。
　　综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人王某平的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费3,364元，由王某平负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　

审判员：蒋庆琨

书记员：毛  焱