河北融投担保集团有限公司与河北龙城房地产开发有限公司企业借贷纠纷、申请保全案件等执行裁定书

申请人（原告）河北融投担保集团有限公司，住所地：石家庄市中山西路。
法定代表人马国斌，该公司董事长。
委托代理人马建光，河北时音律师事务所律师。
委托代理人王欢，河北时音律师事务所律师。
被申请人（被告）河北龙城房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区山前大道。
法定代表人焦恬莹，该公司总经理。

本院在审理河北融投担保集团有限公司（以下简称“河北融投”）与河北龙城房地产开发有限公司（以下简称“河北龙城”）借款合同纠纷一案中，河北融投向本院申请财产保全，本院作出（2015）石民三初字第00204号民事裁定，冻结被告河北龙城1.4亿元的银行存款或查封其同等价值的其他财产，在执行该裁定过程中，本院查封了河北龙城名下的部分房产。案外人郑楚琦针对执行标的中的一套房产提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，本案现已审查终结。
案外人郑楚琦称，案外人与河北龙城签订了商品房认购协议书，并签订了商品房买卖合同，购买了由该公司开发的位于石家庄市鹿泉区大李庄的奥克兰风情小镇＊＊＊号房产，案外人支付了全部购房款107万元。案外人于2014年3月15日交纳了开发商所列的产权登记费、燃气建设费、小院费、房本代办费、律师见证费、预交水费等费用。该房地产公司于2014年3月15日将该房产交付于案外人，并签订了《交房交接协议》，案外人缴纳了2014年全年的物业费。案外人与房地产公司签订的合同合法有效，案外人已付清全部价款并实际占有，虽未完成房产过户登记，但案外人对此并无过错，系开发商违约、违法所致。该房屋应为案外人所有，请求法院撤销查封裁定，中止对案外人所购房产的执行，并解除对该房产的查封。
本院查明，本院审理河北融投与河北龙城借款合同纠纷一案中，根据河北融投所提的财产保全申请，本院于2015年6月19日作出（2015）石民三初字第00204号民事裁定，裁定冻结被告河北龙城1.4亿元的银行存款或查封其同等价值的其他财产。在执行该裁定过程中，本院于2015年6月25日查封了河北龙城名下的部分房产。案外人郑楚琦针对其中的＊＊＊号房产向本院提出书面执行异议。
另查明，案外人郑楚琦的母亲与河北龙城签订了商品房认购协议书，案外人称其与河北龙城签订的《商品房买卖合同》现在河北龙城办理房屋备案使用中。河北龙城开发的奥克兰风情小镇＊＊＊号房产，建筑面积232.13平方米，总价款为107万元。案外人的母亲于2010年12月19至2011年8月11日期间分四次支付了＊＊＊号房全部购房价款，河北龙城为其出具了收款收据；除房款外的其他费用均系案外人缴纳，河北龙城为其出具了收款收据。河北龙城于2014年3月15日将＊＊＊号房交付给了案外人，鹿泉市龙城物业服务有限公司为案外人出具了签约文件。案外人提交的物业费、水费收据、居民户籍簿等证据证明，案外人已经实际占有使用该房产。现因房屋被法院查封而未办理过户登记。
以上事实有当事人陈述、商品房认购协议、收据、物业费、水费缴纳票据、居民户口簿等证据证实。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前与河北龙城签订书面买卖合同，并将全部房款交付给了河北龙城。案外人现已占有该房屋，虽未办理过户登记，非因买受人自身原因所致。故案外人提出的异议符合以上法律规定的情形，其权利能够排除执行，案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对登记在河北龙城房地产开发有限公司名下的奥克兰风情小镇＊＊＊房屋的执行。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审判长　　王珊珊 审判员　　高福兴 审判员　　任　磊

书记员：刘思琦