司海燕诉周阿春房屋租赁合同纠纷一案

　　上诉人（原审被告）：司海燕，女，1981年5月14日出生，汉族，户籍地河南省永城市。
　　委托诉讼代理人：曹伟，上海恒隆律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：周阿春，男，1959年3月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　上诉人司海燕因与被上诉人周阿春房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初23058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　司海燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周阿春要求司海燕赔偿地板、橱柜修复费用的诉讼请求。事实和理由：2015年4月16日，周阿春、司海燕签订了关于上海市XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的租赁合同，租期三年，至2018年4月15日止。2018年4月16日，双方续签了一年的合同。对于2018年7月29日的漏水问题，司海燕并无任何过错，亦非司海燕的责任所致。周阿春提供的证据，仅能证明发生过漏水，但无法证明系司海燕使用不当所致。系争房屋建造年代已久，房屋内的设施设备老化，厨房没有地漏、房屋可能没有做防水或者防水没有做到位，导致发生漏水。且之前系争房屋已经发生过漏水，司海燕报修后，周阿春一直没有履行维修义务。本次漏水发生后，司海燕已无法正常使用厨房等设施，司海燕也未再使用，所以未继续发生漏水。本次漏水仅发生在厨房，没有涉及卧室等其他房间，故周阿春主张的房屋、地板等损失并不存在。即便漏水有一定影响，也仅涉及厨房的橱柜及墙面上的水渍、印记，没有其他损失，橱柜水渍只要擦拭即可恢复原状，墙面只要粉刷即可。故周阿春要求司海燕予以赔偿的诉讼请求，应全部予以驳回。
　　被上诉人周阿春辩称，不同意司海燕的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　周阿春向一审法院提出诉讼请求：1.解除周阿春、司海燕的房屋租赁合同；2.司海燕搬离上海市XX路XX号XX室房屋，并将房屋恢复原样（以周阿春提交的照片为准），赔偿周阿春房屋损失、物品损失30,700元（详见周阿春所列房屋物品损失及其他费用清单）；3.司海燕支付2018年4月至今的税费600元。本案一审审理中，周阿春明确第二项诉请，不再要求司海燕恢复原样，仅要求司海燕赔偿损失30,700元，周阿春会自行恢复原样。
　　一审法院认定事实：上海市XX路XX号XX室房屋权利人为周阿春。
　　2015年，周阿春（出租方、甲方）、司海燕（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁用途住宅。租赁期限2015年4月16日至2018年4月15日，租金4,600元（不包含发票税金）。保证金9,200元。第六条乙方的义务及违约责任：（二）除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复。（三）乙方在租赁期限内，未经甲方书面同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或与第三人互换房屋使用或其他变相形式提供第三人使用。（十）租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还……第八条，前述房屋在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家有关规定各自承担。合同附件《房屋设备清单》记载：美的抽油烟机1台、winpool微波炉1台、创维电视机1台、美的春兰空调2台、床垫2个、床2个、1桌6椅、茶几1个、电视柜2个、床头柜4个等等。
　　后周阿春将系争房屋交予司海燕使用。
　　2018年4月16日，双方在签署《房屋租赁合同》第十一条双方约定的其他事项处手写“……房屋租赁合同再续租一年至2019年4月16日止……每月租金6,000元。其他约定不变（房屋内不得群住、不得在房屋内乱拉乱接电源，不得超负荷用电，如发生一切后果，由乙方承担一切法律责任）。”双方确认以此形式续签了系争房屋的租赁合同，租期为一年。
　　2018年7月29日晚上，系争房屋出现漏水情况，此后未再漏水，亦未进行过维修。对此，周阿春称，当天其并不在场，根据墙面水印迹其推测出系因司海燕使用不当，厨房水龙头一夜未关，台盆堵塞，水从台盆上口溢出沿墙面流下并渗漏至楼下。司海燕称，司海燕是正常生活用水，漏水不是司海燕使用的问题，司海燕并未一夜不关水龙头，漏水发生时台盆也没有堵塞，司海燕承租前房屋也曾有漏水情况，租赁房屋内设施老旧，房屋本身老化，极易发生因防水层问题、管道老化等原因导致渗漏水事件。7月29日之后，司海燕用水极为小心，烧饭用水时是拿盆接水后倒至马桶，所以此后未再漏水。
　　2018年8月1日《人民调解调查记录》记载：地点XX大药房。参加人房东、房客、汇丰、居委会主任、茶叶店负责人。记录：3只顶灯坏，监控器1个坏，中央空调内子板损坏（由店长自行解决，不用房东负责）店长建议：3只顶灯……只要可以亮；监控器……需修好能用……天花板因漏水造成的需修补粉刷，药品损失有争议……茶房调查：仓库天花板漏水、墙壁漏水，调查是事实，现茶庄建议只要你203室修好，不影响今后漏水，现在的损失就不用补偿。
　　2018年8月6日《情况说明》记载：7月29号晚上漏的水。我是XX小区XX号XX室业主，因2018年7月30日下午家中漏水到楼下XX药店和茶叶店，2018年8月1日下午由居委会主任到现场查看漏水情况，并且约定2018年8月6日下午在居委会协调漏水赔偿之事，现经居委会主任要求物业维修师傅检查是否台盆、马桶、淋浴、厨房台盆三角阀、不锈钢波纹管漏水再次作一检查。（包括洗衣龙头）经物业维修师傅检查：卫生间：台盆、马桶（开关管接头有点漏水、其它不漏水。注：此句系司海燕书写）、淋浴三角阀、不锈钢软管、龙头灶间：洗衣机、厨房台盆三角阀（下面的下水管有点漏水、其它不漏水。注：此句系司海燕书写）不锈钢软管、龙头经茶叶店老板讲，我们没住以前也漏过水。有时会从厨房间的管道会冒水。经2018年8.6号物业检查是通的（注：此两句系司海燕书写）。下方为周阿春、司海燕签名。
　　2018年9月11日，周阿春向司海燕发送《解除房屋租赁合同通知函》，其中记载：房屋漏水，漏水是因你使用水龙头不当所导致……我发现房屋内物品凌乱，卫生脏乱，乱拉乱接电线，私架床铺存在群租情况，以及屋内物品部分损坏的情况。鉴于你违约，通知你解除租赁合同。望收函后一周内约谈协商解决解除房屋租赁合同的有关事宜……司海燕收到此函件，但是不同意解除合同。
　　本案一审审理中，周阿春提交“2018年8月1日下午”厨房水槽、水管、卫生间等的照片6张，周阿春称是房屋漏水后拍摄，照片下方有“司海燕”签名。司海燕予以认可，但是认为不能证明司海燕不当使用房屋、不能证明是司海燕原因造成漏水。
　　本案一审审理中，周阿春提交房屋状态照片12张，周阿春称照片系2018年8月1日拍摄，其中小房间有两张铁制高低床，上面有被褥等物品，地上有接线板，周阿春称其交付房屋给司海燕时房间内是双人席梦思床，并没有铁制高低床。系争房屋两个房间，其中大房间是司海燕一家三口居住，里面有双人大床、小孩睡的高低床，另外小房间有两张铁制高低床，漏水后2018年8月周阿春去系争房屋拍摄照片时看到小房间内有人居住，当时周阿春只看到一个人，但并不是司海燕的家人，如果小房间仅仅居住一个人，司海燕没有必要将原有的双人大床更换成两张高低床，故周阿春推测司海燕存在群租行为。平时周阿春并不会去系争房屋，仅仅是2018年8月因为发生漏水事件才去系争房屋查看。司海燕对此不予认可，称确实是系争房屋的照片，但不清楚周阿春的拍摄时间，此照片并不是司海燕承租期间房屋的状态，亦不是房屋目前的状态，不能证明司海燕群租房屋。司海燕从未群租，房屋内并没有铁制高低床，就是普通的双人床。
　　周阿春提交系争房屋楼下店铺房屋的照片4张，周阿春称系2018年8月1日拍摄，显示房屋屋顶有裂缝等，周阿春称系因司海燕漏水导致楼下的损失。司海燕称该照片确实系楼下房屋的照片，但是不清楚周阿春的拍摄时间，楼下房屋的损失并非司海燕造成。
　　周阿春提交系争房屋照片11张（打印在一张纸上），周阿春称此系2015年系争房屋交付给司海燕时的状态。司海燕称，该照片确实是系争房屋的照片，但是并不是2015年系争房屋出租给司海燕时的状态，系争房屋交付给司海燕时仅有简易装修，屋内部分物品老旧，司海燕不得不自行购买添置。
　　周阿春称，税务部门称之前的税费无需补交，2018年一年的房产税、个人所得税为2,400元，周阿春缴纳了半年的费用，即1,200元，故要求司海燕承担一半即600元，即周阿春提出第三项诉请。同时，周阿春提交2018年9月10日《税收缴款书》，记载纳税人名称周阿春，地址上海徐汇区XX路XX号XX室，房产税、从租计征、计税金额34,285.71、税款所属时期2018年9月1日-2018年9月30日、实缴金额1,028.57元，个人所得税、财产租赁所得、计税金额34,285.71、税款所属时期2018年9月1日-2018年9月30日、实缴金额171.43元。司海燕称，上述凭证所写地址并非系争房屋，且纳税人为周阿春，故该税款本应由周阿春自行支付。
　　周阿春提交其自行制作的《房屋、物品损失及其他费用清单》，室内墙面损坏修复5,000元、室内门窗门套损坏修复2,000元、室内进口复合地板损坏3,000元、阳台铝合金纱窗损坏500元、橱柜因漏水损坏需更换6,000元、两个房间窗帘损坏1,200元、两个房间电视机柜损坏3,500元、小房间电脑桌、电脑椅损坏2,000元、小房间进口床一张（未经同意私自处理丢弃）6,000元、小房间进口床垫1,500元，合计30,700元,周阿春称此系其第二项诉请的明细组成，其中室内进口复合地板损坏3,000元、橱柜因漏水损坏需更换6,000元系因司海燕漏水造成的损坏。其他项目为司海燕不当使用、不爱惜房屋造成的房屋、物品设施损坏，周阿春去房屋看到里面乱糟糟，不像居家的房屋，像工地的工棚，所以司海燕使用不当将房屋设备设施损坏。上述价格是根据房屋原有家具设施的价格、市场上询问的价格，周阿春自行折旧后计算。司海燕称漏水并非司海燕原因，房屋地板、橱柜也并未因漏水损坏，故对周阿春主张的室内进口复合地板损坏3,000元、橱柜因漏水损坏需更换6,000元不予认可，司海燕并未不当使用房屋，对于其他赔偿项目也不予认可。
　　周阿春称，2014年左右曾对系争房屋进行装修，因周阿春本人是做工程的，所以是周阿春自己进行的装修，也没有地板、橱柜等等的购置安装票据。司海燕称不清楚此事。
　　本案一审审理中，一审法院于2018年12月12日至系争房屋实地查勘，周阿春、司海燕均到场。经查，小房间内有一张双人床，并无铁制高低床，厨房水槽水龙头开启时，下水管并无漏水渗水现象，水槽下面后部墙面有发霉印迹。系争房屋地板、橱柜未见明显异常。周阿春称现在看不出地板、橱柜哪里损坏，但是水渗进去，时间久了，肯定会损坏的。此后周阿春申请对漏水原因进行鉴定，并要求对第二项诉请中赔偿“室内进口复合地板损坏3,000元、橱柜因漏水损坏需更换6,000元”增加为：赔偿进口复合地板泡水报废15,000元、室内门门套泡水损坏修复1,000元、室内踢脚线泡水报废1,500元、室内所有家具泡水受潮损坏10,000元。司海燕称，法庭辩论已经结束，已经超过了增加诉请的期限。
　　周阿春申请对漏水原因进行鉴定，后一审法院委托上海房屋质量检测站对系争房屋2018年7月29日漏水的原因进行检测。后鉴定机构回复称因系争房屋突发渗漏水距今已有数月，且双方均不是现场目击者，对突发渗漏水情况描述不完整，鉴定人员无法根据房屋现状及双方反映的情况进行分析和判断，无法出具鉴定意见书。
　　一审法院认为，周阿春、司海燕就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，予以确认，双方均应恪守。经双方续签后，租赁期间应至2019年4月16日。
　　关于解除合同。周阿春称司海燕存在多项严重违约行为，故要求提前解除租赁合同，司海燕则认为其并未违约，租赁合同应当继续履行。周阿春提供了系争房屋小房间内有两张铁制高低床的照片，但司海燕对此不予认可。经法院2018年12月12日现场勘查，系争房屋小房间内并无铁制高低床。且周阿春也陈述其到系争房屋小房间仅看见了一个人。而目前并无相关部门针对系争房屋群租的整改通知等材料。故周阿春现有的证据并不能充分证明司海燕存在转租、群租情形，周阿春仅因两张铁制高低床而推测司海燕存在群租、转租，依据并不充分，该意见不予采信。周阿春称司海燕擅自丢弃小房间的床、床垫、房屋内物品凌乱、卫生脏乱、屋内乱拉乱接电线等情形，司海燕对此不予认可，即使上述情况属实，但是租赁合同并未约定司海燕存在上述情形时周阿春享有合同解除权，且上述情形并非租赁合同关系中承租人的主要义务，即使司海燕确实存在上述情形也未达到严重违约或致使合同目的不能实现的程度，周阿春亦不享有法定解除权。故周阿春要求提前解除租赁合同、要求司海燕搬离系争房屋，依据不足，不予支持。
　　关于赔偿损失。周阿春主张的损失包括两部分：一是因司海燕不当使用房屋造成的损失如阳台铝合金纱窗损坏500元、室内门窗门套损坏修复2,000元等共计21,700元；二是因漏水所致的损失即室内进口复合地板损坏3,000元、橱柜因漏水损坏需更换6,000元。关于第一部分损失，周阿春目前的证据并未能充分证明司海燕使用不当造成房屋、设备损坏，且上述损失金额仅系周阿春自行估算，并无其他证据予以佐证，且双方尚在租赁合同期间，亦未进行房屋交接，周阿春可在双方交接房屋时再行考量、结算，本案中关于周阿春该部分主张，不予支持。关于第二部分损失，2018年7月底，系争房屋确实发生漏水，双方对漏水原因陈述不一致，而鉴定机构亦称无法进行鉴定。此次漏水系一次性事件，若如司海燕所述系因房屋老旧、管道老化、防水层问题造成的漏水，在此后未进行维修的情况下，却未再出现漏水，明显不合逻辑。根据高度盖然性原则，一审法院认为此次漏水系司海燕用水不当造成的可能性更大，故司海燕应当赔偿由此造成的损失。关于损失金额，周阿春要求司海燕赔偿的地板、橱柜损坏的费用，考虑到诉讼标的较小，如由相关部门司法审计，必然导致诉讼成本的增加，故结合系争房屋的装潢及年限、漏水原因、损坏情况等因素酌情确定司海燕赔偿周阿春2,500元。
　　关于周阿春主张的税费。双方租赁合同约定，税费由双方按照国家有关规定各自承担，而周阿春主张的税费单据并未看出系争房屋的地址，且纳税人为周阿春，故该税费周阿春要求司海燕承担一半，依据不足，不予支持。
　　一审法院审理后于2019年2月12日作出判决：一、司海燕于判决生效之日起十日内赔偿周阿春因漏水导致的地板、橱柜修复费用2,500元；二、驳回周阿春的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计331元，由司海燕负担27元，由周阿春负担304元。
　　二审中，司海燕提供证据如下：1、2018年11月16日司海燕向周阿春发出的告知函及送达凭证，以证明司海燕要求周阿春对损坏部位进行维修；2、2018年11月21日，周阿春回复司海燕的短信截图，以证明周阿春回复称案件已在法院审理中，其没有维修义务，拒绝维修；3、2018年12月10日，司海燕发送给周阿春的告知函及送达凭证，以证明本案一审庭审结束后，司海燕再次要求周阿春维修损坏部位；4、2019年3月1日的告知函及送达凭证，以证明司海燕告知周阿春于2019年3月10日交接房屋；5、2019年3月4日周阿春回复司海燕的告知函，证明周阿春不同意解除合同；6、房屋钥匙邮寄送达凭证，以证明2019年3月11日，司海燕将钥匙邮寄给周阿春，并于2019年3月12日送达；7、照片一组，证明周阿春擅自进入房屋拍摄照片，影响了司海燕的正常生活。周阿春质证称，对证据1、2的真实性予以认可，但与本案并无关联性，也不能证明司海燕的主张；对证据3、4、5、6、7的关联性均不予认可。本院认为，司海燕二审提供的证据，与本案并无直接的关联性，故本院均不予认定。
　　经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
　　本院认为，本案的争议焦点为何方责任导致系争房屋发生漏水。一审中，法院已委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，但因不具备鉴定条件而未果。从日常生活经验法则看，发生漏水，可能是周阿春提供的设施设备所致，可能是司海燕使用不当所致，也可能是上述两因素竞合所致。从一审法院实地查勘的情况并结合日常生活经验法则，本院亦认为相较于设施设备老化、陈旧的主张，司海燕使用不当导致漏水的主张更具高度的盖然性。同时，漏水发生时，司海燕并不在系争房屋内居住，对漏水一事未能及时发现，也未能及时采取止损措施。故即便双方均有责任，对于损害的发生，司海燕亦应承担主要的过错责任。由此，一审法院判令司海燕赔偿周阿春因漏水导致的地板、橱柜修复费用损失2,500元，具有相应的事实基础，本院予以维持。司海燕关于其无需承担赔偿责任的上诉请求，本院予以驳回。
　　综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人司海燕的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费50元，由司海燕负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　

审判员：蒋庆琨

书记员：毛  焱