叶意彬与赵胜善房屋租赁合同纠纷二审案件

　　上诉人（原审被告）：叶意彬，男，1972年11月15日出生，汉族，住福建省浦城县。
　　被上诉人（原审原告）：赵胜善，男，1948年1月24日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　上诉人叶意彬因与被上诉人赵胜善房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初42100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
　　叶意彬上诉请求：撤销原审判决第一、二、四项，改判驳回赵胜善要求解除租赁合同的诉讼请求，并改判叶意彬不承担违约责任。事实和理由：叶意彬是二房东，赵胜善对该情况是明知的，其同意叶意彬进行装修，也知道房屋内住的不止一个人，故现在要求解除合同缺乏依据。
　　赵胜善辩称：叶意彬改变煤气管道走向，改变房屋结构，违反了合同约定。原审判决正确，请求二审法院维持原判。
　　赵胜善向一审法院起诉请求：1.解除叶意彬与赵胜善双方签署的《房屋租赁合同》；2.叶意彬按《房屋租赁合同》补充条款第2条的约定，三年后，第四年、第五年，按每月租金人民币（以下币种均同）3,500元标准支付赵胜善租金直至合同解除（2018年12月10日起至2019年6月10日止已支付，欠赵胜善1,800元应支付赵胜善）；3.叶意彬将其对房屋的原储藏室擅自改成卫生间及污水管道拆除还原至租赁前原状，及大卫生间内的燃气管道至卫生间内的厨房拆除，还原租赁前原状；4.叶意彬按《房屋租赁合同》第八条的约定，支付违约金50,000元；5.叶意彬按补充条款第2条约定，合同到期后一切硬件归赵胜善所有。
　　诉讼过程中，赵胜善变更第2项诉讼请求为：叶意彬按《房屋租赁合同》补充条款第2条的约定，第四年、第五年，按每月租金3,500元标准支付赵胜善租金及使用费至叶意彬归还房屋之日止（2018年12月10日起至2019年6月9日止叶意彬按3,200元的标准已支付，尚欠赵胜善1,800元租金，2019年6月10日起后未支付租金）；变更第3项诉讼请求为：叶意彬将其对房屋的原储藏室擅自改成的卫生间及污水管道拆除还原至租赁前原状，拆除房屋原有大卫生间内的厨房使用的燃气管道，及在原有大卫生间内搭建的厨房，按房屋现有状况返还房屋。诉讼过程中，赵胜善放弃第5项诉讼请求。
　　一审法院认定事实：赵胜善系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权人之一。2015年9月20日，赵胜善（出租方、甲方）与叶意彬（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定赵胜善同意向叶意彬出租系争房屋，租赁期限为自2015年12月10日始至2020年12月9日止，每月租金为3,200元，第四、第五年租金调整为每月3,500元，租金每三个月为一期支付，提前7天支付，先付后用。《房屋租赁合同》第七条约定：“……租赁期间乙方应爱护房屋及屋内设施，不得人为破坏房屋的结构和屋内设施，合理利用水、电、煤气等设施，如因乙方使用不当或人为损坏致使房屋和设施损坏，乙方须赔偿或修复。……”《房屋租赁合同》第八条约定：“甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利、义务、责任等清楚明白,并愿意按合同规定严格执行。本合同的违约金经甲、乙双方协商一致定为人民币伍万元整。甲、乙双方任何一方如有违约都必须向对方赔偿该违约金。违约方给对方实际所造成的损失大于该违约金时,应按实际所造成的损失向对方进行赔偿。”补充条款第3条约定：“装修不得影响房屋结构及煤气、水管道走向。”合同附格图一张，合同还约定了其他事宜。前述合同签订后，赵胜善向叶意彬交付了系争房屋，叶意彬向赵胜善支付了押金3,200元，并对系争房屋进行了部分装修（包括储藏室改造成卫生间、污水管道铺设、卫生间内燃气管道铺设、灶台安装等）。叶意彬分别于2018年12月、2019年3月按每月3,200元的标准向赵胜善支付了2018年12月10日至2019年6月9日期间的租金。2019年6月6日叶意彬向赵胜善支付2019年6月10日至2019年9月9日期间的租金9,600元时被赵胜善拒绝，叶意彬将上述款项塞进赵胜善公司的门缝里，目前赵胜善将该款交由其同事保管。2015年12月22日，上海XX有限公司就系争房屋向赵胜善出具《通气受理单》，载明“我公司于2015年12月22日对您户通气时进行了检查，结果为存在安全隐患。”其中建议整改内容为：自排管道安装不规范，建议重新排管；用户将厨房间改变功能，作卧室使用，存在重大安全隐患；请用户立即将厨房间恢复原有功能；表后燃气管道不得经过卫生间，须整改；请用户立即整改，确保安全。现赵胜善认为叶意彬擅自改变房屋结构并未按合同约定标准支付租金的行为违反合同约定，故赵胜善于2019年5月诉至一审法院，要求判如所请。
　　审理中，叶意彬提供系争房屋照片，证明2019年6月26日前，系争房屋的储藏室已恢复储藏功能，原有大卫生间内的厨房使用的燃气管道已经拆除。赵胜善提供系争房屋照片，证明叶意彬擅自搭建的煤气灶台依然存在，而且叶意彬从房屋的原始厨房里通过厨房后阳台的燃气热水器连到卫生间的燃气管道也没有拆除，储藏室虽然里面堆放了杂物，但储藏室里的卫生设备以及污水管道依然存在。叶意彬认可灶台确实依然存在，但称连接灶台的燃气管道已经切断并拆除，厨房后面阳台的燃气热水器上的燃气管道也已经切断，储藏室里的马桶已经拆除。
　　另，2019年5月15日，叶意彬签收一审法院的本案赵胜善递交的起诉状副本。
　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，叶意彬与赵胜善签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，叶意彬与赵胜善均应恪守。一审法院针对双方争议焦点分析认定如下：
　　本案争议焦点之一，关于叶意彬应付租金和使用费的支付标准问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于叶意彬提出的经赵胜善儿子与叶意彬口头协商后，系争房屋的租金支付标准调整为每月3,200元的主张，并无证据可予证实，一审法院不予采信。故叶意彬应按《房屋租赁合同》的约定，以每月3,500元标准向赵胜善支付自2018年12月10日始至叶意彬归还系争房屋之日止的租金和使用费。
　　本案争议焦点之二，关于赵胜善能否行使解除权的问题。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定，装修不得影响房屋结构及煤气、水管道走向，并对租金支付标准进行约定。现叶意彬将系争房屋的储藏室改造成卫生间、铺设污水管道、在卫生间内铺设燃气管道、安装灶台，相关部门认定在卫生间内铺设燃气管道存在安全隐患，建议整改，且叶意彬未按合同约定标准支付租金，上述行为均违反合同约定，故赵胜善要求解除合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。鉴于赵胜善系通过诉讼方式要求解除合同，且叶意彬于2019年5月15日收到一审法院寄送的赵胜善要求解除合同等内容的起诉状副本材料，故一审法院确认叶意彬与赵胜善就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除。
　　本案争议焦点之三，关于系争房屋以何种状态予以返还的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故赵胜善诉请要求叶意彬将自行铺设的污水管道及自行在卫生间内搭建的厨房拆除，并将系争房屋按现有状况返还赵胜善，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于系争房屋的储藏室已恢复储藏功能，原有大卫生间内的厨房使用的燃气管道亦已拆除,且赵胜善并未对系争房屋租赁前原始状态进行举证证明，故叶意彬关于将储藏室还原至租赁前原状及拆除系争房屋原有大卫生间内的厨房使用的燃气管道的诉讼请求，一审法院不予支持。
　　本案争议焦点之四，关于叶意彬承担违约金的问题。一审法院认为，双方在合同中约定“本合同的违约金经甲、乙双方协商一致定为人民币伍万元整。甲、乙双方任何一方如有违约都必须向对方赔偿该违约金。违约方给对方实际所造成的损失大于该违约金时,应按实际所造成的损失向对方进行赔偿。”该约定中的违约金金额显属过高，叶意彬亦提出要求调低，一审法院综合赵胜善的实际损失，兼顾合同的履行情况、叶意彬的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整，一审法院酌定该项违约金为10,000元。
　　一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条的规定，判决：一、赵胜善与叶意彬就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、叶意彬应于判决生效之日起十日内拆除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋内自行铺设的污水管道及自行在卫生间内搭建的厨房，并将前述房屋返还给赵胜善；三、叶意彬应于判决生效之日起十日内按照每月3,500元的标准支付赵胜善自2018年12月10日起至实际履行判决第二项内容之日止的租金和使用费（2018年12月10日至2019年9月9日的租金和使用费已按每月3,200元标准履行，合计28,800元）；四、叶意彬应支付赵胜善违约金10,000元；五、驳回赵胜善的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,095元，减半收取计547.50元，由赵胜善负担200元，叶意彬负担347.50元。
　　二审中，当事人没有提交新证据。
　　本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确定。
　　本院认为，本案二审争议焦点在于赵胜善是否享有解约权。赵胜善与叶意彬签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同补充条款第1条约定：不准群租，限住三户；第2条约定：装修不得影响房屋结构及煤气、水管道走向。从合同约定的上述内容可以看出，赵胜善在签订租赁合同时就知道并且同意叶意彬进行转租，但是转租限于三户，同时装修不得影响房屋结构及煤气、水管道走向。根据实际履行情况，叶意彬将房屋储藏室改造成卫生间，在卫生间内铺设燃气管道、安装灶台，且相关部门已经认定部分燃气管道存在安全隐患、要求进行整改。显然叶意彬在装修过程中存在改变房屋结构、改变燃气管道走向的行为，违反了合同约定，且该违约行为已经致使系争房屋存在安全隐患，故赵胜善要求解除合同于法有据，应予支持。叶意彬上诉主张目前的装修征得过赵胜善的同意，然叶意彬为此提供的有双方签名的图示中并未有相关燃气管道及水管的标示，且该图示的签署日期与双方租赁合同的签署日期为同一天，该图示显然难以推翻双方在合同中对装修要求的具体约定，故叶意彬主张其目前的装修已经征得赵胜善同意缺乏依据，该上诉理由本院难以采信。综上，原审法院对本案违约责任的认定及合同解除后果的处理均无不当，叶意彬不同意解除合同、不同意承担违约金的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。
　　综上所述，叶意彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币770元，由上诉人叶意彬负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　

审判员：许鹏飞

书记员：叶  兰