张江生等与陈先伟房屋租赁合同纠纷二审案件

　　上诉人（原审被告、反诉原告）：张江生，男，1955年8月15日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
　　上诉人（原审被告、反诉原告）：刘秀英，女，1956年7月6日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
　　以上两上诉人之共同委托诉讼代理人：李俊生，黑龙江金马律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈先伟，女，1977年10月12日生，汉族，住安徽省寿县。
　　委托诉讼代理人：陈士章，男，1975年2月22日生，汉族，住安徽省寿县。
　　委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。
　　原审第三人：平安银行股份有限公司上海分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路1333号1层。
　　法定代表人：冷培栋，分行行长。
　　委托诉讼代理人：刘伯帅，男，平安银行股份有限公司上海分行工作人员。
　　原审第三人：陈姿蓉，女，1977年7月26日生，汉族，住福建省武夷山市。
　　委托诉讼代理人：陈薪仰，系陈姿容的弟弟，住福建省武夷山市。
　　上诉人张江生、刘秀英因与被上诉人陈先伟以及原审第三人平安银行股份有限公司上海分行（以下简称平安银行上海分行）、陈姿蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初11881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　张江生、刘秀英上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈先伟的一审诉请，并支持其一审反诉请求或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由陈先伟承担。事实与理由：一审认定事实及适用法律均存在错误。张江生、刘秀英在合作经营期间，陈姿蓉的委托代理人陈薪仰非法强占涉案酒店，并将张江生、刘秀英的酒店工作人员、顾客驱离，一审判决记载的“庭审中，原、被告及第三人确认，被告已经于2017年10月24日搬离涉案房屋，涉案房屋现由第三人陈姿蓉在控制，部分仍在经营使用中”的相关内容错误。一审确认合同解除不当，涉案的《酒店合作经营协议》应当继续履行。一审判决认定事实中还遗漏了平安银行上海分行要求张江生、刘秀英停止支付租金的事实。张江生、刘秀英停付租金系行使先履行抗辩权的合法行为，且陈先伟对此也予以确认。张江生、刘秀英没有违约行为，一审判决张江生、刘秀英支付迟延支付租金的滞纳金，没有依据。
　　被上诉人陈先伟辩称，不同意张江生、刘秀英的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人平安银行上海分行述称，一审中其曾提出张江生、刘秀英支付给陈先伟的租金应当支付给平安银行上海分行的请求，但一审判决未予支持。其曾一直要求张江生、刘秀英支付租金，但张江生、刘秀英未予支付。
　　原审第三人陈姿蓉述称，不同意张江生、刘秀英的上诉请求。其派人到涉案酒店是为了保护酒店现场。
　　陈先伟向一审法院起诉请求：1、解除其与张江生、刘秀英签署的《酒店合作经营协议》，张江生、刘秀英将酒店返还陈先伟；2、张江生、刘秀英共同支付陈先伟拖欠自2016年8月1日起至返还酒店之日止的房屋承包金，2016年8月1日起至2018年6月30日止合计5,377,504元（自2016年8月1日至2017年8月31日按年承包金315万计算，自2017年9月1日至实际返还酒店之日按年承包金330.75万计算），支付迟延付款滞纳金（以应付未付的金额为本金，自应付日期分段计算至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日为941,443元）；3、张江生、刘秀英支付陈先伟拖欠的自2017年11月1日起至实际返还酒店之日止的承包收益金（按每年60万元的标准计算，暂计至2018年7月1日为450,000元）。
　　一审中张江生、刘秀英不同意陈先伟的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、陈先伟排除陈姿蓉对涉案的位于上海市XX路XX号XX酒店房屋的占有和经营使用，撤离工作人员，返还房屋给张江生、刘秀英继续经营使用，平安银行上海分行、陈姿蓉共同承担排除妨害的责任；2、陈先伟继续履行酒店经营合作经营协议，确保到期后张江生、刘秀英享有优先签约权，平安银行上海分行承担继续履行的责任；3、平安银行上海分行依法办理涉案房屋的产权证书，确保张江生、刘秀英能凭证书办理营业执照，依法开展经营活动。
　　一审法院认定事实：2016年4月1日，陈先伟作为甲方、刘秀英、张江生作为乙方，双方签订了《酒店合作经营协议》一份，约定甲方将位于上海市XX路XX号一楼至四楼（XX酒店）特许给乙方合作经营，其中经营约面积6,000平方米及地下室20个车位；合作经营期限：自2016年4月1日至2021年3月31日止；该酒店租金：该酒店从2016年4月1日至2017年8月31日期间的租金按照人民币每年375万元包含合作经营收益60万元，从2017年9月1日开始，房屋租金每两年递增5%，合作经营收益每年60万元人民币固定不变，至协议期满，1、2016年4月1日至2017年8月31日每年租金315万元+60万元，2、2017年9月1日至2019年8月31日每年租金330.75万元+60万元……；酒店租金按每三个月支付，实行先付后用，每次提前十五日支付租金；甲乙双方合作经营期内甲方确保乙方正常经营，如因业主金融债务或该酒店房屋司法查封的原因造成乙方在合作经营期内不能正常经营，甲方需无息退还乙方支付的全额押金；合作经营期满如该酒店继续经营，双方在合作经营期满前二个月协商续约事宜，同等条件下，乙方有签约优先权；乙方如不能按期交纳租金，则按每迟交一天支付滞纳金按每月承包金千分之一计算，如逾期超过30天仍未足额交纳承包金，则甲方有权单方解除合同。协议还对其他相关事宜进行了约定。
　　同日，陈先伟作为甲方、刘秀英、张江生作为乙方，双方签订了《补充协议》一份，约定了酒店保证金150万元，协议签订后两日内汇入甲方指定账户，同时对酒店租金支付明细进行了约定。
　　上述协议签订后，陈先伟按约将上述涉案房屋交付张江生、刘秀英使用，张江生、刘秀英支付了押金150万元，以及截止至2016年6月30日的租金及合作经营收益金887,500元。此后张江生、刘秀英按照每年70万元的标准支付了酒店大堂和餐厅部分自2016年7月1日至2017年10月31日的租金，按照每年60万元的标准支付了自2016年7月1日至2017年10月31日的承包收益金。
　　2016年2月18日，上海市浦东新区人民法院出具了（2014）浦执字第15004-4号执行裁定书，载明被执行人陈姿蓉、陈薪仰将包括其名下40套房屋在内房屋及车位作价人民币60,020,000元交付申请执行人平安银行上海分行抵债，该房屋财产权自本裁定送达买受人平安银行上海分行时起转移。
　　2016年5月17日，平安银行上海分行向XX酒店、XX、XX的经营者及房产承租人发出《告知书》一份，载明平安银行上海分行已成为涉案40套房屋及相关车位的所有人，根据相关法律规定，房产自被查封之日起承租人应不再向原房产权利人支付租金，故告知上述人员从即日起停止向原产权人支付租金，该行将与现有承租人核实目前租金支付情况并重新签订租约。如仍向原产权人支付租金，造成该行的经济损失，该行将主张权利并追究责任。
　　2017年10月23日，张江生、刘秀英以上海XX酒店管理有限公司（以下简称XX酒店）的名义向平安银行上海分行出具了《维修装饰报告》一份，载明XX酒店经营场所为上海市松江区XX镇XX路XX号至XX号，上述房屋产权人为原房主陈薪仰与陈姿蓉所有，通过上海浦东新区人民法院（2014）浦执字第15004-4号执行裁定书，现在房屋产权为平安银行上海分行所有。现XX酒店因经营需要，必须对该房屋进行维修并从新装修，为此特向平安银行上海分行打此报告。平安银行上海分行员工刘伯帅于当天在该报告上签署了“已收到”字样。
　　一审庭审中，陈先伟与张江生、刘秀英及平安银行上海分行、陈姿蓉共同确认，张江生、刘秀英已经于2017年10月24日搬离涉案房屋，涉案房屋现由陈姿蓉在控制，部分仍在经营使用中。
　　一审另查明，陈姿蓉和陈薪仰曾是上海市松江区XX镇XX路301-308室、401-408室、XX-XX号双号3-4层、XX号3-4层、XX号301-320室共计40套房屋的登记权利人，所有情况为共同共有。
　　案外人张某、于某1、于某2是上海市松江区XX镇XX路XX号房屋的登记权利人，该房屋建筑面积为267.57平方米。案外人徐某是上海市松江区XX镇XX路XX号201室、XX号房屋的登记权利人，两套房屋建筑面积分别为66.58平方米、268.41平方米。以上房屋面积共计602.56平方米。
　　2010年1月10日，案外人徐某作为甲方（出租方），陈姿蓉作为乙方（承租方），双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租XX号201室和XX号房屋，一楼建筑面积为268.41平米，二楼建筑面积为66.58平米，租赁期限为10年，合同中对于租金的支付有明细规定。2009年，案外人于某1、张某等作为甲方（出租方），陈姿蓉作为乙方（承租方），双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租一楼大堂XX号房屋，建筑面积为267.57平米，租赁期限自2010年4月1日起15年。
　　2013年9月1日，陈姿蓉和陈先伟双方签订《上海市房屋租赁合同》，租赁标的为涉案的上述40套房屋及作为大堂及餐厅使用的602.56平方米房屋；租赁期限为10年，租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日止。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　2017年10月20日，陈姿蓉以房屋租赁合同纠纷为由将陈先伟诉至法院，请求1、解除双方签订的租赁合同，陈先伟将承租的上海市松江区XX镇XX路XX号、XX号、XX号201室共600平方米房产交还陈姿蓉；2、陈先伟支付拖欠的上海市松江区XX镇XX路XX号、XX号、XX号201室共600平方米按每天每平米9元的标准计算的房屋租金1,211,000元（其中2017年7月1日前拖欠225,500元，2017年7月1日起至2017年12月31日止拖欠985,500元）；3、陈先伟支付陈姿蓉按日0.3%计算的违约金528,841元（其中2017年7月1日前违约金225,500元×0.3%×183天=123,800元；2017年第三季度违约492,750元×0.3%×183天=270,520元；2017年第四季度违约金492,750元×0.3%×91天=134,521元）。同时，陈先伟提出反诉请求：1.判决陈姿蓉返还陈先伟房屋租赁保证金人民币300万元；2.判决陈姿蓉返还陈先伟多付的2016年2月18日至2016年5月31日的房屋租金人民币77.5万元。诉讼中，法院追加平安银行上海分行作为第三人参加诉讼。该案审理中，法院认定双方就涉案大堂及餐厅的602.56平方米房屋的年租金为70万元，并判令：1、陈姿蓉与陈先伟在2013年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》中就上海市松江区XX镇XX路XX号、XX号、XX号201室房屋所形成的房屋租赁合同关系解除；2、陈姿蓉于判决生效之日起十日内返还陈先伟房屋租赁保证金3,000,000元；3、陈姿蓉于判决生效之日起十日内返还陈先伟2016年2月22日至2016年5月31日多付的租金775,000元；4、驳回陈姿蓉的其余诉讼请求。现该判决已经发生法律效力。
　　一审庭审中，法院向张江生、刘秀英释明，陈先伟现主张解除合同返还房屋，陈姿蓉也表示不同意返还房屋给张江生、刘秀英进行经营，张江生、刘秀英是否同意解除合同。张江生、刘秀英则坚持要求继续履行合同，如果无法继续履行要有理由，并保留相关诉权。
　　一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈先伟与张江生、刘秀英签订的《酒店合作经营协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，双方的争议焦点在于：1、涉案协议是否应当解除？2、涉案争议的后果应如何处理？
　　对于第一个争议焦点，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，虽然陈姿蓉名下的房屋被法院裁定以物抵债，平安银行上海分行受让该房屋后也发出了告知书，但平安银行上海分行仅是承继了陈姿蓉的出租人地位，其虽有权向陈姿蓉的原承租人主张租赁权益，但并无权阻止次承租人向承租人支付租金，即本案中，张江生、刘秀英支付租金的义务，并不因涉案房屋的所有权人变更而停止，否则即构成违约。现张江生、刘秀英欠付自2016年7月1日之后的部分租金，已符合合同约定的解除条件，生效判决也已确定陈姿蓉与陈先伟就上海市松江区XX镇XX路XX号、XX号、XX号201室房屋（涉案酒店大堂及餐厅部分）所形成的房屋租赁合同关系解除，故对于陈先伟的解约请求，法院予以支持。张江生、刘秀英反诉主张的继续履行合同、排除其对房屋使用的障碍、产权人办理产证确保其的酒店宾馆经营活动等，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。
　　对于第二个争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除，张江生、刘秀英应当将涉案房屋返还陈先伟，但出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，现因主张权利导致张江生、刘秀英对涉案房屋丧失占有，陈先伟再主张张江生、刘秀英返还房屋，于法无据，法院不予支持。其次，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据庭审查明，2017年10月24日张江生、刘秀英即丧失了对涉案房屋的占有，故陈先伟再主张张江生、刘秀英支付2017年10月24日及以后的租金和承包收益金，于法无据，法院不予支持。另，自2016年7月1日至2017年10月23日，张江生、刘秀英应支付陈先伟租金4,159,042.81元，扣除已经支付的租金933,333.33元，张江生、刘秀英还应支付陈先伟租金3,225,709.48元。此外，张江生、刘秀英已经支付的租赁保证金150万元，陈先伟同意同其他费用抵扣，法院予以准许。上述租金及租赁保证金抵扣后，张江生、刘秀英还需支付陈先伟租金1,725,709.48元。至于陈先伟主张的迟延付款的滞纳金，符合双方约定，但标准过高，张江生、刘秀英也提出异议，法院酌情按照欠付租金每日万分之三的标准分段计算。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，一审法院判决如下：一、确认陈先伟与张江生、刘秀英于2016年4月1日签订的《酒店合作经营协议》解除；二、张江生、刘秀英于判决生效之日起十日内支付陈先伟自2016年7月1日至2017年10月23日拖欠的租金1,725,709.48元（已扣除租赁保证金1,500,000元）；三、张江生、刘秀英于判决生效之日起十日内支付陈先伟迟延付款滞纳金（其中以612,500元为本金，自2016年7月1日起，以612,500元为本金，自2016年10月1日起，以612,500元为本金，自2017年1月1日起，以612,500元为本金，自2017年4月1日起，以612,500元为本金，自2017年7月1日起，以208,417.81元为本金，自2017年10月1日起，均按照每日万分之三的标准，计算至实际清偿之日止）；四、驳回陈先伟的其余诉讼请求；五、驳回张江生、刘秀英的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费59,183元，减半收取29,591.50元，反诉案件受理费120元，合计诉讼费29,711.50元，由陈先伟负担11,568.50元，张江生、刘秀英负担18,143元。
　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　二审审理过程中，当事人没有提交新证据。
　　二审审理过程中，就张江生、刘秀英停付租金问题，张江生、刘秀英陈述，平安银行上海分行发出《告知书》后，陈先伟没有让张江生、刘秀英继续支付涉及平安银行上海分行产权部分的租赁部位的租金。陈先伟要求张江生、刘秀英支付非银行部分的租赁部位的租金，剩下的平安银行上海分行产权证对应的租赁部位的租金陈先伟要求直接支付给平安银行上海分行。张江生、刘秀英要求银行开发票，签订协议，但银行说由于产证没有办好无法开发票、签协议，故没有支付租金。陈先伟陈述，银行公告后，其让张江生、刘秀英支付租金，但张江生、刘秀英说不能支付，张江生、刘秀英称其和银行沟通。过了半年，陈先伟让张江生、刘秀英将银行部分租赁部位的租金直接支付给平安银行上海分行，但张江生、刘秀英仍未支付租金。平安银行上海分行陈述，其多次要求张江生、刘秀英支付租金，但张江生、刘秀英以需先办好产权证后才支付租金为由而未予支付。
　　本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，张江生、刘秀英与陈先伟经协商，就涉案房屋的租赁事宜达成一致，并签订了《酒店合作经营协议》，该协议是当事人的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。协议签订后，陈先伟按约将涉案房屋交付张江生、刘秀英使用，张江生、刘秀英也支付了押金150万元，以及截止至2016年6月30日的租金及合作经营收益金887,500元。此后陈先伟按照每年70万元的标准支付了酒店大堂和餐厅部分自2016年7月1日至2017年10月31日的租金，按照每年60万元的标准支付了自2016年7月1日至2017年10月31日的承包收益金。现上述《酒店合作经营协议》的当事人发生争议的是平安银行上海分行2016年5月17日发出《告知书》后，张江生、刘秀英停止支付涉及平安银行上海分行以房抵债所对应部分酒店部位的租金之行为是否应当承担违约责任。陈先伟认为，张江生、刘秀英在平安银行上海分行发出《告知书》后，既未向陈先伟支付涉及银行产权部位的租金，也未向平安银行上海分行支付该部分租金，且不具有免责的事由，故应当承担相应的违约责任，其有权主张合同的解除、欠付租金的支付及相应的滞纳金。张江生、刘秀英则主张其停付争议租金是在平安银行上海分行的要求下所为，且陈先伟对此也予以确认，属于行使先履行抗辩权的合法行为。其没有违约行为，要求继续履行《酒店合作经营协议》，对陈先伟主张解除合同、支付滞纳金等请求不予同意。故当事人争议的焦点涉及涉案协议是否应当解除以及涉案协议的解除后果应如何处理等问题。
　　对此，本院认为，张江生、刘秀英主张其停付租金系在平安银行上海分行的要求下所为，也得到陈先伟的认可，但该主张为平安银行上海分行（从《告知书》中的内容看，该行的停付意指停止向原房产权利人支付租金，应向该行支付）以及陈先伟所否认，张江生、刘秀英也未就该主张提供确实而充分的证据予以佐证，故难以采信。张江生、刘秀英未向陈先伟支付欠付租金，在陈先伟同意其直接向平安银行上海分行支付租金的情况下，亦未向平安银行上海分行支付租金，且声称未付的免责之事实与理由并不充分，故张江生、刘秀英的停付租金行为构成违约，应当向《酒店合作经营协议》的合同相对方陈先伟承担违约责任。此外，依据查明的事实，张江生、刘秀英与陈先伟之间《酒店合作经营协议》系转租合同，前一手的出租合同，即陈姿蓉与陈先伟之间就涉案房屋的租赁合同中涉及酒店大堂及餐厅部分所形成的房屋租赁合同关系已被另案生效判决予以解除，转租合同事实上已履行不能。故涉案《酒店合作经营协议》应予解除，陈先伟有权追究张江生、刘秀英停付租金的违约责任。陈先伟要求张江生、刘秀英支付欠付的租金，并要求张江生、刘秀英承担迟延租金的滞纳金请求，具有相应的事实根据。张江生、刘秀英有关其停付租金系行使先履行抗辩权的合法行为，其没有违约行为的上诉理由，不能成立。一审判决对于涉案《酒店合作经营协议》应予解除的理由也有相应阐述，本院亦予认同。张江生、刘秀英一审中基于继续履行协议而所提的反诉请求，均缺乏相应依据，一审法院对此不予支持，并无不当。
　　关于涉案《酒店合作经营协议》的解除后果如何处理的问题，因一审法院依据本案实际情况对此已有较详尽的分析，本院均予认同，在此不再赘述。因此，一审确定的张江生、刘秀英应支付的租金及滞纳金的金额具有合同依据，也符合法律规定，本院对此予以确认。一审对合同解除的其余后果处理亦无不当，驳回陈先伟一审的其余诉讼请求，当属无误。
　　关于张江生、刘秀英上诉称，其在合作经营期间，陈姿蓉的委托代理人陈薪仰非法强占涉案酒店，并将张江生、刘秀英的酒店工作人员、顾客驱离，一审判决记载“庭审中，原、被告及第三人确认，被告已经于2017年10月24日搬离涉案房屋，涉案房屋现由第三人陈姿蓉在控制，部分仍在经营使用中”的相关内容错误的主张是否成立的问题，本院认为，一审根据审理中当事人对于张江生、刘秀英何时搬离涉案房屋的共同确认，在判决书中予以了如实记载，该记载并无不当。至于张江生、刘秀英是被驱离酒店还是搬离酒店，一则因均属不再占有租赁标的物，结果上并无明显不同；二则就本案当事人的本反诉诉请来说，亦不影响对相应的租金（使用费）计算截止日期的认定及对诉请所作的处理结果，故张江生、刘秀英是被驱离还是搬离涉案房屋，对本案的处理结果并无影响，张江生、刘秀英该点上诉理由也不能成立。
　　综上，上诉人张江生、刘秀英的上诉请求所依据的事实与理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币59,183元，由上诉人张江生、刘秀英负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　

审判员：翟从海

书记员：金绍奇