上海西南明园实业发展有限公司与上海东湖物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审案件

　　上诉人（原审被告）：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区复兴中路1199号。
　　法定代表人：李松坚，董事长。
　　委托诉讼代理人：王坤，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：上海东湖物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区宛平路9号4楼。
　　法定代表人：成向明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。
　　上诉人上海西南明园实业发展有限公司（以下简称西南公司）因与被上诉人上海东湖物业管理有限公司（以下简称东湖公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西南公司的委托诉讼代理人王坤、被上诉人东湖公司的委托诉讼代理人刘一品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上诉人西南公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。
　　事实和理由：无论在涉案物业的内部还是外部，均由上诉人另行聘请的物业公司提供物业管理服务，而被上诉人未提供任何物业管理服务，上诉人无需向被上诉人支付物业管理费；一审法院直接认定上诉人应向被上诉人按照人民币9元/月/平方米（以下币种均为人民币）的标准支付物业管理费，既忽视了被上诉人未提供任何物业服务的实际情况，又违背了物业费价格标准应通过评估予以确定的客观要求。
　　被上诉人东湖公司辩称，在先的生效判决已经对被上诉人向涉案物业所在小区提供物业服务的事实进行确认。物业服务合同约定上诉人应按照14元/月/平方米的标准支付物业管理费，一审法院根据东湖公司提供物业服务的实际情况，酌定西南公司按9元/月/平方米的标准支付物业管理费，属于行使自由裁量权。综上，被上诉人请求二审维持原判。
　　东湖公司向一审法院起诉请求：1.判令西南公司支付拖欠的2016年10月至2018年12月的物业费64,759.50元；2.本案诉讼费由西南公司负担。
　　一审法院认定事实：西南公司系上海市徐汇区XX路XX号XX、XX幢XX室（建筑面积266.50平方米；以下简称系争房屋）的产权人，房屋类型为店铺。
　　2009年2月27日，XX城业主委员会与上海A有限公司签订《上海XX城物业服务合同》，约定，上海A有限公司为XX城的业主、物业使用人提供物业管理服务，物业名称XX城，坐落位置XX路XX弄，委托服务范围为住宅67567平方米、商务楼26000平方米（约）、地下车库5000平方米（约）；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅每月每平方米2元，商务楼每月每平方米2元，服务期限2009年4月1日至2012年3月31日。
　　2009年12月，因西南公司未按约缴纳物业管理费，上海A有限公司起诉至法院。法院经审理后认为，西南公司的商务楼与小区是不可分割的，其作为该小区的一部分，应按照物业管理服务合同的约定予以履行。由于上海A有限公司在物业管理服务中存在瑕疵，法院遂判决西南公司按照住宅楼的标准2元/月/平方米支付2009年4月起的物业管理费。该判决于2010年11月22日生效。
　　2011年，西南公司（甲方）与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）、上海C有限公司（乙方）签订《委托管理协议》，载明：甲方委托乙方负责房屋的策划、改造、招商、出租、市场推广、商业经营管理、物业管理等，合同所涉房屋范围为XX路XX号、XX号裙房商务楼、XX路XX号、XX路XX号、XX号裙房商务楼及地下两层车库等，合作期限为2011年7月11日至2026年7月10日；物业管理费由乙方收取并全部享有，物业管理费单价将在现收费标准逐步统一并达到22元/月/平方米；乙方应按照1元/月/平方米的标准向XX城的物业管理单位（现为上海D有限公司）缴纳物业管理费。
　　2016年9月28日，上海市徐汇区XX城业主大会与东湖公司签订《XX城物业服务合同》，其中主要约定：物业名称XX城，坐落于上海市徐汇区XX路XX号、XX路XX号，东至嘉善路、南至永康路、西至襄阳南路、北至复兴中路，包括住宅67068平方米，商业26731.99平方米，其他13009.77平方米。东湖公司按业主拥有房屋的建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为4元/月·平方米，商业和办公14元/月·平方米（该项费用中包括公用设施设备运行维护费2元/月·平方米）。东湖公司按酬金制形式收取服务酬金，按每月20,000元固定额度提取酬金。合同期限自2016年10月1日起至2018年12月31日止。物业服务费用按季度缴纳，业主应在每季度首月15日前履行缴纳义务。逾期缴纳的，每逾期一天按应缴纳物业服务费的0.05%支付违约滞纳金，直至付清全部欠费之日为止。合同并就其他内容进行了约定。
　　一审法院又查明，2017年8月，东湖公司起诉西南公司要求其支付上海市徐汇区XX路XX号XX、XX幢XX室2016年10月至2017年7月拖欠的物业费7,303.80元（14元/平/月X52.17平方米X10个月）、违约金854.54元。该案审理中，西南公司称：2000年小区建成后，由开发商（即西南公司）委托的前期物业单位统一管理住宅楼、商务楼，2009年XX城业主委员会成立后，另行委托了上海A有限公司，此时，住宅楼由上海A有限公司管理，商务楼由西南公司自行管理，2011年西南公司委托了B公司、上海C有限公司管理。法院审理后认为，涉讼小区商务楼部分由西南公司自行委托管理，承担了部分物业管理义务；另一方面，涉讼商务楼与小区其他物业仍属于同一小区，难以割裂。因此，西南公司关于无需支付物业管理费的意见，无事实依据。法院考虑到西南公司自行承担部分物业管理服务之事实，对于物业管理费的标准由14元/平/月调整为9元/平/月。该判决已于2018年6月29日生效。
　　本案一审中，讼争双方均确认：本案系争房屋与前述生效判决所涉的上海市徐汇区XX路XX号XX、XX幢XX室系位于同一幢楼、不同楼层的房屋。2018年6月30日之后系争房屋的房屋情况、物业服务情况并无变化。
　　一审法院认为，东湖公司经与上海市徐汇区XX城业主大会签订物业服务合同而被委托作为XX城小区的物业服务单位。目前并无充分证据可否定该合同的效力,故该合同对包括西南公司在内的小区全体业主具有法律约束力。物业服务合同中约定包含系争房屋在内的商业和办公面积的物业服务费标准为14元/月/平方米，此系双方当事人的意思自治，并未违反法律法规的相关规定，西南公司要求对物业费金额进行司法评估，依据不足，该辩称意见法院不予采信。
　　西南公司本应依14元/月/平方米的标准履行支付物业费的义务，但东湖公司自认系争房屋所在的商务楼内部确由西南公司自行委托案外人管理，西南公司自行承担了部分物业管理义务。前述案件审理过程中，法院对小区的物业服务情况进行了现场勘查，考虑到商务楼内部自行进行物业管理的事实，对商务楼房屋权利人应支付的物业管理费标准调低为9元/月/平方米。本案中，双方均确认系争房屋与生效判决所涉的上海市徐汇区XX路XX号XX、XX幢XX室房屋位于同一幢楼、不同楼层，故物业管理服务情况亦应相同。双方也称2018年6月30日之后系争房屋的房屋情况、物业服务情况并无变化。故东湖公司自愿仅按9元/月/平方米为标准主张2016年10月至2018年12月物业管理费并无不妥，法院予以支持。
　　西南公司辩称其已经对（2018）沪01民终53号案件申请再审，故本案应中止审理。依据法律规定：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，则本案应中止诉讼；但（2018）沪01民终53号案件已经审结并生效，故西南公司要求中止本案诉讼，依据不足，该意见法院难以采信。
　　一审法院审理后，于二〇一九年六月二十五日作出判决：西南公司于判决生效之日起十日内向东湖公司支付2016年10月至2018年12月的物业管理费64,759.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,418元，减半收取计709元，由西南公司负担。
　　二审中，双方当事人都没有提交新证据。
　　经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，上海市徐汇区XX城业主大会与被上诉人东湖公司于2016年9月28日签订的《XX城物业服务合同》合法有效，对物业管理区域内所有业主均具有约束力。上诉人西南公司作为XX城商务楼的业主受该物业服务合同的约束，应当按照合同约定的物业服务费标准向被上诉人履行支付物业费的义务。虽然上诉人主张被上诉人未向其提供物业管理服务，但系争房屋与XX城的其他物业属于同一小区，难以割裂，而且在先的生效判决所涉的商务楼与系争房屋系位于同一幢楼、不同楼层的房屋，故物业管理服务的情况应当相同。因此，一审参考在先的生效判决，结合上诉人另行委托了案外人对系争房屋进行物业管理，客观上减轻了被上诉人物业管理义务的事实，酌情确定上诉人按9元/月/平方米的标准向被上诉人支付物业管理费，并无不当，本院予以确认。
　　综上所述，上诉人西南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币1,418元，由上诉人上海西南明园实业发展有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　

审判员：刘  佳

书记员：潘  兵