刘海林诉周锦亮房屋租赁合同纠纷一案

　　上诉人（原审被告）:刘海林，男，1982年7月14日生，汉族，户籍地福建省安溪县。
　　委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）:周锦亮，男，1964年1月22日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　被上诉人（原审原告）：袁怀亮，男，1966年8月17日生，汉族，户籍地江苏省如皋市。
　　被上诉人（原审原告）:蒋时新，男，1958年11月15日生，汉族，户籍地江苏省如皋市。
　　三被上诉人共同委托诉讼代理人：张乙波，上海理帅律师事务所律师。
　　三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐洁，上海理帅律师事务所律师。
　　上诉人刘海林因与被上诉人周锦亮、袁怀亮、蒋时新房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初23262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
　　上诉人刘海林上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
　　事实和理由：三位被上诉人不具备原告主体资格，系争房屋的登记权利人上海A有限公司（以下简称A公司）已经注销，其民事权利能力不复存在，其股东亦不能替代法人行使权利。本案不是债权纠纷而是物权纠纷，三位被上诉人与上诉人之间不存在合同关系。系争房屋为小区物业用房，产权应归全体业主所有，上诉人申请追加小区业委会为本案第三人。三被上诉人在A公司清算期间并未编制资产负债表和财产清单，不符合法律规定。三被上诉人要求上诉人搬离的行为侵害了上诉人的优先承租权。
　　被上诉人周锦亮、袁怀亮、蒋时新共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，要求维持原判。系争房屋是A公司所有。根据公司法的规定，三位被上诉人作为公司股东，有权作为原告提起本案诉讼。
　　周锦亮、袁怀亮、蒋时新诉至一审法院，请求判令：1、刘海林搬离并向周锦亮、袁怀亮、蒋时新移交租赁房屋；2、刘海林支付自2018年9月1日起至实际搬离日止，按每日每平方1.5元计算的房屋占有费。
　　一审法院认定事实：2008年7月31日，A公司与刘海林签订房屋租赁协议，约定：刘海林向A公司租赁坐落于上海市奉贤区XX社区XX公路XX号XX小区大门口西侧四间店铺，建筑面积为298.47平方米；租赁期限从2008年9月1日起至2018年8月31日止，计10年；年租金前6年为108,940元，后4年为163,412元，先付后租，每三个月付一次；任何一方如违反上述协议，违约方应赔偿对方自违约之日起至合同到期租金总额50%的违约金。嗣后，刘海林按约使用房屋并支付租金，并支付保证金5,000元。
　　2017年5月4日，因刘海林不付租金，周锦亮、袁怀亮、蒋时新起诉至法院。后法院依法作出一审判决:刘海林支付周锦亮、袁怀亮、蒋时新2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金163,412元及违约金20,000元。刘海林不服，提起上诉，后经上海市第一中级人民法院调解，达成调解协议：刘海林支付周锦亮、袁怀亮、蒋时新2016年9月1日起至2018年8月31日止的租金326,824元。刘海林按约向周锦亮履行了付款义务。
　　另查明，涉案房屋登记的权利人为A公司，该公司于2000年5月17日成立，公司股东为周锦亮、袁怀亮和蒋某（即蒋时新），2011年11月22日该公司登记注销，周锦亮、袁怀亮、蒋时新签名的清算报告注明公司若有未了事宜，股东愿意承担责任。
　　一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按期足额支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案件中，作为房屋登记权利人的A公司与刘海林签订的房屋租赁协议，合法有效。A公司注销后，周锦亮、袁怀亮、蒋时新作为公司股东承担责任于法有据，现租赁协议明确约定，租期至2018年8月31日，故在租赁期间届满，双方又未就续租达成协议的情况下，双方之间的权利义务即告终止，刘海林应及时搬离并返还租赁物，且需支付占用期间的占有使用费，周锦亮、袁怀亮、蒋时新也应将收取的保证金返还给刘海林，但根据保证金的性质，需先抵扣刘海林所欠的各项费用。
　　一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定,于二〇一八年十一月三十日判决：一、刘海林于判决生效之日起十日内搬离并返还周锦亮、袁怀亮、蒋时新位于上海市奉贤区XX社区XX公路XX号XX小区小区大门口西侧从东往西底楼四间店铺；二、刘海林于判决生效之日起十日内支付周锦亮、袁怀亮、蒋时新自2018年9月1日起至实际搬离日止，按每日每平方米1.5元计算的占有使用费（需扣除刘海林已支付的保证金5,000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币135.8元，减半收取计67.9元，由刘海林负担。
　　二审中，上诉人提交如下证据材料：1、建设规划材料一组；2、电脑截屏图片一组。证据1、2均欲证明系争房屋系物业用房，应归小区全体业主所有。3、房屋租赁协议及委托书一组，欲证明上诉人已经与小区业委会授权的上海B有限公司（以下简称B公司）签订了租赁合同，该合同目前还在履行期内，上诉人系合法使用系争房屋；4、银行转账材料一组，欲证明上诉人已经向B公司转账支付了系争房屋的租金；5、证明一份，欲证明系争房屋为物业用房。
　　被上诉人对上诉人提供的证据发表质证意见如下：对于证据2的形式真实性有异议，不符合证据形式要件。对于其他证据的真实性均无异议，但认为根据产证记载，系争房屋的用途为“会所”，房屋性质应以产证登记为准。被上诉人不认可上诉人与B公司的租赁关系，认为该租赁合同并未实际履行。同时，被上诉人向本院提交了网上银行电子回单一组，欲证明上诉人在二审审理过程中向B公司支付了7万元，但B公司已经于次日退还了该笔款项。
　　上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，但表示不知道B公司退款的原因。
　　经质证，本院认为，上诉人的证据1、5的形式真实性没有异议，但房屋性质应以产权证登记并对外公示的内容为准。上诉人提供的证据2不符合民事诉讼法关于证据形式的规定，本院不予采信。上诉人的证据3、4的真实性本院予以认可，但被上诉人的证据中显示了上诉人于二审审理中支付了2018年9月1日至2019年3月30日的租金，该笔费用由B公司于次日退还并注明“无合同备案”，上诉人对被上诉人该组证据的真实性无异议。同时，本院注意到，被上诉人证据中显示上诉人转账时自行备注了附言：“代业委会收房租2018.09.1-2019.03.30”，与上诉人证据4中显示的附言内容“2018年9月1日-12月30日房租”系重复支付，上诉人对此无法作出合理解释，被上诉人关于上诉人与B公司之间的租赁合同并未实际履行的主张更符合民事证据优势盖然性的要求，故上诉人的证明内容，本院不予采信。
　　经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张其使用系争房屋系基于与B公司的租赁合同，而非与A公司的合同，但上诉人在一、二审中提供的证据均不足以证明其与B公司的合同已经实际履行。根据现有查明事实，A公司为系争房屋的产权人，上诉人系基于其与A公司的租赁合同使用系争房屋至今。现租赁合同早已到期且并未续租，出租人有权随时要求承租人搬离。A公司注销后，三位被上诉人作为公司股东向上诉人主张迁出并支付使用费，于法有据，应予支持。
　　综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币135.8元，由上诉人刘海林负担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　

审判员：刘  佳

书记员：叶振军