01167某物业公司与龙某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告襄阳某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）。住所地：襄阳高新区长虹北路72号。
法定代表人黄黎明，某物业公司总经理。
委托代理人张志宏，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求；代收法律文书；代为调解、和解等）。
被告龙某，男。
委托代理人孙忠祥，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。

原告某物业公司诉被告龙某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代理人张志宏，被告龙某的委托代理人孙忠祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业公司诉称，2006年12月18日，某小区业主管理委员会（以下简称某小区业委会）同原告签订了一份《某小区物业服务合同》，合同期满后，双方分别于2009年12月15日、2014年3月28日续签了合同。此外，某公司于2005年12月31日同原告签订的某小区供电、供水委托管理协议顺延至今。依上述协议，原告至今仍为该小区提供物业服务、代为收取水、电费等。被告龙某为该小区10栋5单元0004室的业主，自2010年1月至2015年5月共拖欠物业管理费1760.11元、垃圾处置费96元、分摊电费37.99元，共计1894.10元。经原告多次催要无果，特诉至法院，请求判令被告龙某支付拖欠的物业管理费等费用共计1894.10元，并按拖欠费用的日1‰承担违约金至付清之日止，诉讼费由被告龙某承担。
被告龙某辩称，原告所谓的某小区业委会与原告签订的三个物业服务合同未经三分之二业主讨论通过，违反法律规定属无效合同；被告未选聘原告，也不清楚所签合同内容，原告的物业服务属于强制服务，故被告方对于物业管理费不是欠交，而是拒交；物业服务合同非经第三届业委会同意，合同主体和程序不合法，第三届业委会决定实行自治或选聘新的物业服务公司，但原告拒不退出。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、三份物业服务合同。用于证明原告对某小区进行物业管理，该3份合同对被告均有约束力，被告应交纳物业管理费，否则承担违约责任。被告对真实性无异议，但认为选聘物业公司未经三分之二业主讨论通过，所签的3份合同应均属无效。本院对该组证据的真实性予以确认。
2、业主拖欠各项费用明细汇总表。用于证明被告欠费时间和金额。其中物业管理费按每平方米3毛收取，垃圾处置费、电费平摊。被告认为物业服务合同是无效的，对上述费用拒绝交纳。本院对该组证据的真实性予以确认。
3、物业公司资质证书、物价部门关于物业服务收费的214号文件。用于证明原告收取物业费符合法律规定。被告对该组证据的真实性无异议，但认为有资质证书仅表示原告有物业服务的资格，不表示有为某小区进行服务的资格。本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明其辩称理由，向本院提交了如下证据：

1、业主签名的材料。用于证明某小区业委会与原告签订的物业服务合同没有经过全体业主三分之二投票通过，属无效合同。原告认为该项证据为复印件，且中间有涂改的印迹，无法核实是否是本人所写，对该证据的真实性和关联性均有异议，应附相关身份信息并提交原件。本院认为该组证据需结合其他证据再作出评判。
2、证人蔡某某、张某某、邱某某的证言。证人张某某的证言用于证明其作为第二届业委会主任，未与原告签过合同，某小区从未召开过业主大会，物业情况也没有相关备案，物业服务合同属欺诈，应认定为无效合同。证人邱某某的证言用于证明某小区一、二届业委会选举时从未召开业主大会，聘请物业公司也未经选举，业主不清楚合同内容，第三届业委会是经广大业主选举的，主任是张某某，但后来被刘近斌剥夺了，刘近斌与物业公司签的合同从未公布，第四届业委会是团山镇政府行政指定包办的，已于2014年起诉团山镇政府，还没有结果。原告质证认为证人蔡某某未出庭作证，对其证人证言不予质证。证人张某某和邱明旭的陈述不具有真实性和客观性，两位证人陈述的张某某的任职时间矛盾，且两位证人同时证明了某小区只有原告一家物业公司。本院对该组证据结合其他证据后再作出评判。
3、第三、四届业委会选举、备案的相关资料。用于证明在移交清单中，没有第一、二届业委会合法选举资料以及选聘物业公司的资料，第三届业委会系合法选举。原告认为该组证据系复印件，且与本案无关，不能证明被告的主张。本院对该组证据结合其他证据后再作出评判。
经审理查明，原告自2004年11月18日成立后一直为某小区提供物业服务。2006年12月18日，原告与某小区业委会签订有物业服务合同，合同约定：某小区业委会委托原告对某小区实行物业管理，委托期限自2007年1月1日起至2009年12月31止，物业服务费用按0.3元／㎡计收，业主逾期（自收费通知单发出之日起30日后）交纳物业管理费，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。合同到期后，原告分别于2009年12月15日和2014年3月28日同某小区第二届、第三届业委会续签了物业服务合同，合同内容与2006年12月18日的合同内容一致，委托期限分别为自2009年12月15日起至2013年12月31日止和2013年12月31日起至2016年12月31日止。
另查明，被告龙某系某小区10栋5单元0004室业主，房屋面积为87.57平方米。自2010年1月拖欠物业管理费至今。
本院认为，原告与某小区业委会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，该协议合法、有效，对全体业主均具有拘束力。合同双方均应按约履行自己的权利义务。被告龙某系该某小区的业主，故原告与被告之间存在物业服务合同关系。原告一直为该小区提供物业服务，被告应按约支付拖欠的物业管理费。经本院核算，按照物业服务合同约定的0.30元／㎡，被告居住的房屋面积为87.57㎡，每月应缴纳的物业管理费为26.27元，根据原告的请求，自2010年1月至2015年5月止被告应支付物业管理费为1707.55元（26.27元／月×65个月），对于原告请求的物业管理费1760.11元过高部分本院不予支持。被告辩称某小区业委会与原告签订的物业服务合同属无效合同，被告并未选聘原告服务，原告的服务属于强制服务，故被告拒绝交纳物业管理费等费用。因被告未举证证明某小区历届业委会与原告签订物业服务合同属无效合同，第三届业委会虽责令原告退出小区，但业委会后来仍与原告签订了物业服务合同，此外，本案涉及的物业服务合同不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定的关于确认合同无效的情形，故被告的辩称理由不能成立，本院不予支持。对原告要求被告支付垃圾处置费96元、分摊电费37.99元的请求，因物业服务合同对此没有约定，原告也未举出相应的证据证明，故对上述请求，本院不予以支持。对原告要求按拖欠费用的日1‰承担违约金至付清之日止，本院按人民银行公布的同期贷款基准利率计算至本判决确定给付之日予以支持，过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：

一、被告龙某于本判决生效之日起七日内向原告某物业公司支付物业管理费1707.55元，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付自2015年6月6日起至本判决确定给付之日止的违约金。
二、驳回原告某物业公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告龙某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。

审判长 刘桢
审判员 王海清
人民陪审员 陈秀娟

书记员： 云佳