ＸＸ与黑龙江省神鸭房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事裁定书

ＸＸ
秦红光（黑龙江中程佳易律师事务所）
黑龙江省神鸭房地产开发有限公司
伊春娟

上诉人（原审原告）:ＸＸ，女。
委托代理人:秦红光，黑龙江中程佳易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:黑龙江省神鸭房地产开发有限公司。
法定代表人:岳文起，董事长。
委托代理人:伊春娟，副总经理。
上诉人ＸＸ因与被上诉人黑龙江省神鸭房地产开发有限公司（以下简称神鸭公司）买卖合同纠纷一案，不服友谊县人民法院（2014）友民初字第86号民事裁定，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭审理了本案。
本案现已审理终结。
原告ＸＸ在一审时诉称:2011年，被告取得友谊县友谊镇温馨家园小区房屋开发权，被告授权张少忠为该项目的负责人。
2012年10月23日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的友谊县温馨家园4号楼401室，建筑面积81.05平方米，售价186415元；3号楼1层4号车库，建筑面积24.73平方米，售价98920元；3号楼1层18号车库，建筑面积28.16平方米，售价112640元；3号楼1层6号车库，建筑面积36.43平方米，售价145840元；4号楼1层5号车库，建筑面积38.30平方米，售价153200元；4号楼1层7号车库，建筑面积48.17平方米，售价192680元。
原告一次性付清全部购房款，并将购买的楼房和车库在友谊县房产管理局办理房屋预告登记证明。
被告承诺在2012年10月31日前该商品房经综合验收合格，并将符合约定的商品房交原告使用。
现该商品房不具备使用条件，原告依据《合同法》第44条、第60条、第114条、第153条之规定，提起诉讼，请求:1、判令原、被告签订的编号为1220241、1220243、1220248、1220256、1220245、1220268商品房买卖合同有效；2、判令被告履行合同，协助原告办理房屋产权证，提供办理房屋产权证的相关手续；3、判令被告支付逾期交付房屋违约金（以889695元为基数，按日万分之一计算，自2012年11月1日起至房屋交付之日止。
）；4、被告承担本案的诉讼费。
原审裁定认为，根据原、被告的当庭陈述及被告的证人张少忠的当庭证言，可以认定张少忠因在友谊县友谊镇温馨家园施工期间缺少资金，在原告处借款2800000元，张少忠以被告的名义与原告签订的商品房买卖合同是作为双方民间借贷合同的担保。
原告主张张少忠在借款到期后，未履行还款义务，后转化为买卖合同关系，本院不予采信。
该案应当按照民间借贷法律关系审理，经本院向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定:驳回原告ＸＸ的起诉。
判后，ＸＸ不服，向本院提起上诉称:请求撤销友谊县人民法院（2014）友民初字第86号民事裁定，发回友谊法院重新审理；一切诉讼费用由被上诉人承担。
一、一审认定事实错误。
上诉人与被上诉人借款发生在2012年七八月份，双方约定借款到期后被上诉人不能还本付息，双方就借款本息进行结算，上诉人在被上诉人无力偿还借款的情况下，无奈用此款购买被上诉人开发建设的房屋，双方签订房屋买卖合同，在友谊县房产权登记部门做了预售备案，领取了房屋预售登记证。
上诉人与被上诉人之间形成了新的房屋买卖的事实，上诉人并在2013年6月20日向上诉人交付了房屋，上诉人与被上诉人原债权、债务已消灭。
一审庭审时，上诉人已出示双方签订的房屋买卖合同和购房收款凭证。
证人张少忠是本案利害关系人，且其证言不真实，一审采信张少忠的证言确定本案是民间借贷关系，属于认定事实错误。
一审裁定中所认定的被上诉人“在原告处借款280万元”，只是被上诉人的单方陈述，该借款具体数额并未得到核实，其并非真实的债权数额，应当以上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同所有价款为具体数额。
二、一审程序违法，适用法律错误。
借款到期后，上诉人与被上诉人对借款本息进行清算，签订了房屋买卖合同，并且实际交付了房屋。
房屋买卖合同并非与借款合同同时形成，不能适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定。
被上诉人神鸭公司答辩称:被上诉人不是当事人，不是适格被告。
被上诉人从未与上诉人签订过编号为1220241、1220243、1220248、1220256、1220245、1220268的六户商品房买卖合同。
上述六户商品房买卖合同是张少忠私刻公章和法人代表人名章签订的，是张少忠私自为自己在民间借贷提供担保而签订的虚假的房屋买卖合同。
该六份房屋买卖合同所设定的权利义务与被告无关。
由于被上诉人不是上述六户房屋买卖合同的相对人，故没有义务协助上诉人办理房屋产权证及相关手续的责任和义务。
上诉人与被上诉人之间不存在真实有效的民事法律行为，没有合同关系，不存在违约的事实，没有承担违约金的义务。
被上诉人不同意承担本案诉讼费。
被上诉人神鸭公司向二审法院提交如下证据:授权委托书，意在证明张少忠在友谊房产局所做的预告登记都是用假授权办理，我公司并不知情，其行为与我公司无关。
上诉人刘芳的质证意见为:无法得知该份证据来源，不能证明被上诉人的证明目的。
经庭审质证，本院对被上诉人神鸭公司于二审提交的证据认证如下:该证据为复印件，不具有证据的真实性，本院对该证据不予采信。
本院在二审期间查明以下事实:2011年8月31日，张少忠与神鸭公司签订合同，约定张少忠使用神鸭公司资质，在友谊县友谊镇开发温馨嘉园综合楼。
2012年七八月份，张少忠向上诉人ＸＸ借款。
2012年5月份，张少忠伪造神鸭公司印章、财务印章和法定代表人“李宝”名章。
2012年8月-10月间，张少忠利用私刻的公章与上诉人ＸＸ签订商品房买卖合同，并于2012年10月为诉争房屋办理了预购商品房预告登记。
2013年6月20日，张少忠将诉争房屋钥匙交付给ＸＸ。
2014年12月17日，友谊县房地产管理处撤销上诉人ＸＸ办理的预购商品房预告登记。
2015年6月5日，宝清县人民法院作出（2015）清行初字第4号行政判决，判决撤销友谊县房产管理处作出的撤销ＸＸ办理的预购商品房预告登记的通知；2015年11月13日，双鸭山市中级人民法院作出（2015）双行终字第14号行政判决，判决维持原判。
本院经审查认为:被上诉人神鸭公司授权张少忠使用其公司资质开发建设包括本案诉争房屋在内的温馨家园综合楼工程，ＸＸ并不知晓张少忠私刻公章行为。
现上诉人ＸＸ主张与张少忠之间签订的房屋买卖合同，是双方在对原有借款行为进行结算之后，通过以物抵债的方式而订立，且其已为诉争房屋办理了预购商品房预告登记，张少忠也将房屋钥匙交付给了ＸＸ，双方不再存在民间借贷关系。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十二条  之规定，裁定如下:
一、撤销友谊县人民法院（2014）友民初字第86号民事裁定；
二、指令友谊县人民法院对本案进行审理。

本院经审查认为:被上诉人神鸭公司授权张少忠使用其公司资质开发建设包括本案诉争房屋在内的温馨家园综合楼工程，ＸＸ并不知晓张少忠私刻公章行为。
现上诉人ＸＸ主张与张少忠之间签订的房屋买卖合同，是双方在对原有借款行为进行结算之后，通过以物抵债的方式而订立，且其已为诉争房屋办理了预购商品房预告登记，张少忠也将房屋钥匙交付给了ＸＸ，双方不再存在民间借贷关系。

据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十二条  之规定，裁定如下:
一、撤销友谊县人民法院（2014）友民初字第86号民事裁定；
二、指令友谊县人民法院对本案进行审理。

审判长：岳明

书记员：李娜