：胡某与：瞿某一审民事判决书

　　原告（反诉被告）：胡某。
　　委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。
　　被告（反诉原告）：瞿某。
　　委托诉讼代理人：迟君辉，上海瑞富律师事务所律师。
　　被告：上海美纳庄印实业有限公司,住所地上海市奉贤区庄行镇南亭公路XXX号。
　　法定代表人:陈红星,总经理。
　　委托诉讼代理人：孙峰，上海卫根龙律师事务所律师。
　　原告胡某与被告瞿某、上海美纳庄印实业有限公司（以下简称美纳庄印公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，后被告瞿某提出反诉，本院依法受理，于2018年7月4日、2018年8月8日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人顾君、被告瞿某委托诉讼代理人迟君辉、被告美纳庄印公司委托诉讼代理人孙峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告胡某向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付搬迁费10,900元，装修装饰补偿314,186元，营业执照补偿5,000元，停产停业损失682,035元等动迁补偿共计1,012,121元。事实和理由：原告于2015年1月1日起从被告美纳庄印公司处承租本市奉贤区房屋，该房屋共3间门面，均为上下2层。承租房屋时,被告美纳庄印公司提供了公证的租赁合同及房产证复印件，证明被告美纳庄印公司是从被告瞿某处承租的上述房屋。上述房屋于2017年初纳入动迁征收对象，作为房东的被告瞿某已签订了动迁协议，也拿到了补偿款。原告认为原告作为被征收房屋的实际经营人，应由原告享受搬迁费、装修装饰补偿、停产停业损失等动迁补偿。
　　被告瞿某辩称，不同意原告诉请，原告与被告美纳庄印公司的合同已经于2017年5月31日终止，所有补偿款与原告无关。装修装饰部分有被告瞿某的原始装修在里面，即使要补偿也不应该全给原告。对搬迁费的金额无异议，但搬迁费应该给被告瞿某。营业执照补偿也与原告无关，应该给被告瞿某。
　　被告美纳庄印公司辩称，原告与被告美纳庄印公司之间的租赁合同于2017年5月31日终止，原告实际支付房租到2018年1月31日。原告诉请的相关费用，是被告瞿某和动迁办签订征收补偿协议确定的，被告美纳庄印公司不清楚，也没有拿到这些补偿款。
　　被告（反诉原告）瞿某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立刻向反诉原告返还上海市奉贤区房屋；2.判令反诉被告立刻向反诉原告支付自2018年2月1日起的房屋占用费直至反诉被告返还系争房屋（暂计至2018年6月30日为29,166.66元）。事实和理由：2013年10月31日，反诉原告因借款纠纷与美纳庄印公司签订房屋租赁合同，约定将反诉原告所有的上海市奉贤区房屋租赁给美纳庄印公司。2015年1月1日，美纳庄印公司将系争房屋转租给反诉被告，合同至2017年5月31日到期。2018年1月，反诉原告与奉贤区南桥镇就系争房屋协商一致，达成动迁协议。同月，反诉原告与美纳庄印就借款纠纷达成一致，同时美纳庄印公司与反诉原告的租赁合同也因此终止。后反诉被告一直拒绝搬离租赁房屋。反诉原告认为，反诉被告与美纳庄印公司的租赁合同已于2017年5月31日终止，反诉原告与美纳庄印公司的租赁合同已于2018年1月终止，反诉被告拒绝搬离系争房屋的行为严重损害了反诉原告的合法权益，故反诉原告提起反诉。
　　原告（反诉被告）胡某针对反诉辩称，同意搬离租赁房屋，但是应该返还给动迁办。不同意支付房屋占用费，反诉被告和反诉原告没有租赁合同关系，已经进入拆迁，反诉原告没有权利收相应占用费，且反诉被告没有搬离是因为和反诉原告的赔偿款没有协商好，目前已经在搬了。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：原告提交的房屋租赁协议、公证书及房屋租赁协议、产权证、门牌变更证明、房屋征收补偿协议、评估报告等，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据，两被告对房屋征收补偿协议真实性无异议，但认为原告与美纳庄印公司的租赁合同已于2017年5月31日终止，房屋征收补偿协议是2018年1月2日签署的，与原告无关；对评估报告被告瞿某认为羊蝎子火锅的装修重置价值计算表中第21-26项、第32-33项是原告装修的，其他不确认是原告装修的；对证人李某某的证言两被告认为证人不清楚装修的整个情况；对装修费收据被告瞿某认为没有原件，不予认可；对证人陈某的证言被告瞿某认为证人不清楚整个装修细节，证言不予采信，被告美纳庄印公司认为证人在美纳庄印公司没有任职，证人对租赁合同是否继续的判断完全是基于自己揣测。原告对于被告瞿某提交的照片的真实性无异议，但认为原告与瞿某之间不存在合同关系，原告没有搬离是因为瞿某没有和原告协商赔偿问题。本院经审核，对原告提交的房屋征收补偿协议、评估报告的真实性均予以确认；装修费收据没有原件可供核对，故对真实性不予认定。关于评估报告中的装修项目是否都是原告装修的，本院认为，2017年评估报告中装修项目的成新率均为90%，而被告瞿某出租给被告美纳庄印公司是在2013年，证人李某某、陈某均陈述系原告进行的装修，证人证言与评估报告相吻合，故本院采信原告的证人证言，确认装修项目都是原告装修的。另外，证人陈某作为美纳庄印公司法定代表人的女儿向原告收取了2017年6月1日至2018年1月31日的租金，美纳庄印公司亦确认陈某已将该款交予美纳庄印公司，故本院对证人陈某的证言予以确认，认定原告在合同约定的租赁期限届满后继续使用租赁房屋，并向美纳庄印公司支付了2017年6月1日至2018年1月31日的租金。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX号西裙楼6幢计129.82平方米及8幢计194.02平方米，共计323.84平方米房屋的权利人为被告瞿某。2013年10月31日，被告瞿某与美纳庄印公司签订房屋租赁协议，将上述房屋出租给美纳庄印公司，租赁期限为2013年11月30日至2033年11月29日。2016年3月28日，原告与美纳庄印公司签订房屋租赁协议，约定美纳庄印公司出租给原告坐落于上海市奉贤区房屋（即坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX号西裙楼8幢房屋），美纳庄印公司已于2015年1月1日前向原告交付该房屋，租赁期限至2017年5月31日止；年租金为70,000元；如遇动迁或不可抗力，协议自动终止，赔偿问题与动迁组协商。原告于2014年对房屋进行装修后用于经营羊蝎子火锅店，并于2014年6月24日设立上海涵舟餐饮管理有限公司，住所地为上海市奉贤区。原告按约向美纳庄印和公司支付租金，2017年5月31日租赁期限届满后，原告继续使用租赁房屋，并支付租金至2018年1月31日。
　　2017年初，被告瞿某上述房屋列入协议动迁征收范围。征收人奉贤区南桥镇征收管理办公室委托评估公司对征收范围内房屋等进行评估，评估公司于2017年2月14日对上述房屋包括装修部分进行了现场评估。
　　2018年1月2日，征收人奉贤区南桥镇征收管理办公室与被告瞿某签订上海市奉贤区非居住房屋征收补偿协议，约定对被告瞿某所有的坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX号西裙楼房屋实行货币补偿征收，建筑物补偿11,383,887元，构筑物补偿42,579元，设备补偿（包括可搬迁及不可搬迁）22,600元，停产停业损失补偿1,138,389元，装修（海鲜酒店）392,052元，装修（羊蝎子火锅）314,186元，营业执照10,000元，签约奖励费133,037元，合计补偿13,436,730元；被告瞿某应于2018年2月2日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。
　　2017年12月27日，被告瞿某在原告租赁房屋的玻璃门上张贴限期搬离通知书，要求原告于2018年1月25日前搬离并将租赁房屋移交瞿某。由于双方对于补偿利益分配未能达成一致意见，原告未搬离租赁房屋，一直经营至2018年6月20日。后上述房屋所在征收范围停水停电，原告搬离租赁房屋，并于2018年8月10日将租赁房屋的钥匙交予奉贤区南桥镇征收管理办公室。
　　本案争议的焦点在于原告是否应当享有动迁征收补偿利益。本院认为，本案原告与被告美纳庄印公司签订的合同约定租赁期限至2017年5月31日止，租赁期间，原告租赁房屋列入协议动迁征收范围并进入征收评估。租赁期间届满后，原告继续使用租赁房屋，美纳庄印公司没有提出异议，且收取了2017年6月1日至2018年1月31日的租金，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，至2018年1月2日被告瞿某与征收单位签订征收补偿协议，尚在不定期租赁期间。原告租赁房屋期间遇协议动迁征收，应享有相应的补偿利益。由于动迁征收单位在动迁征收过程中，仅与房东即被告瞿某协商动迁征收的补偿，原告应享有的补偿利益也一并给予被告瞿某，故原告享有的动迁征收补偿利益应向被告瞿某主张。根据被告瞿某与动迁征收单位的补偿协议和相关的评估报告，涉及原告补偿利益包括：物资搬迁补偿10,900元，装修补偿314,186元，营业执照补偿5,000元，关于停产停业损失补偿，因为停产停业损失通常为补偿房屋实际经营、使用人在停产停业期间所遭受的经营损失而设,原告在租赁期间遇动迁征收，其经营确实可能遭到一定的影响，同时被告瞿某出租房屋也是一种经营形式，故本院根据停产停业补偿的计算标准、原告实际使用房屋的期限及可能遭到的损失，酌情确定被告瞿某给予原告停产停业补偿34,000元。综上，被告瞿某应付原告物资搬迁补偿10,900元，装修补偿314,186元，营业执照补偿5,000元，停产停业补偿34,000元，共计补偿款364,086元。
　　对于被告瞿某要求原告返还租赁房屋的反诉请求，因原告在诉讼过程中已搬离租赁房屋，并将房屋钥匙交予征收人奉贤区南桥镇征收管理办公室，原告已履行返还租赁房屋的义务，故对被告的上述反诉请求不再支持。对于被告要求原告支付房屋占有使用费的反诉请求，因原告在2018年2月1日至2018年6月20日期间占有被告瞿某的租赁房屋并正常经营，故该期间的房屋占有使用费原告应支付被告瞿某，按年租金70,000元计算，原告应付瞿某租金27,222.42元；2018年6月21日至2018年8月10日期间原告虽占有租赁房屋，但已停止经营并搬离租赁房屋，且租赁房屋在此期间停水停电，故对于该期间的占有使用费酌情确定1,944.48元，综上，原告应付被告瞿某占有使用费29,166.90元。
　　综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，对于被告（反诉原告）的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、被告（反诉原告）瞿某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡某搬迁补偿款10,900元；
　　二、被告（反诉原告）瞿某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡某装修补偿款314,186元；
　　三、被告（反诉原告）瞿某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡某营业执照补偿款5,000元；
　　四、被告（反诉原告）瞿某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡某停产停业补偿款34,000元；
　　五、驳回原告（反诉被告）胡某的其余诉讼请求；
　　六、原告（反诉被告）胡某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）瞿某占用使用费29,166.90元；
　　七、驳回被告（反诉原告）瞿某的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,955元（已减半收取），财产保全费5,000元，合计11,955元，由原告（反诉被告）胡某负担7,654元，被告（反诉原告）瞿某负担4,301元；反诉案件受理费265（已减半收取），由原告（反诉被告）胡某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  英

书记员：俞  慧