：上海力生特殊钢材有限公司与：磊欢汽配有限公司一审民事判决书

　　原告（反诉被告）：上海力生特殊钢材有限公司。
　　法定代表人：米五平，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨辉，男，该公司工作人员。
　　委托诉讼代理人：毛光耀，上海市外滩律师事务所律师。
　　被告（反诉原告）：磊欢汽配（上海）有限公司。
　　法定代表人：瞿宇超，总经理。
　　委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。
　　原告上海力生特殊钢材有限公司与被告磊欢汽配（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序于2017年7月6日第一次公开开庭进行了审理。期间，被告提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并审理。嗣后本案转为适用普通程序，组成合议庭进行审理并报请本院院长批准延长普通程序适用时间，同时根据被告的申请对租赁期间的装修和扩建部分委托评估机构进行评估。2018年10月30日本案第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海力生特殊钢材有限公司的委托诉讼代理人杨辉和毛光耀、被告（反诉原告）磊欢汽配（上海）有限公司的委托诉讼代理人顾君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海力生特殊钢材有限公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2013年12月11日签订的《厂房租赁合同》；被告交付租赁场所并恢复原状；被告支付原告2017年2月15日前尚欠的租金100,000元及从2017年2月15日起至交付租赁场所日止，按年租金550,000元计算的租金；被告偿付原告以893,750元为本金，从2017年2月15日起至租金付清日止，按每日0.1%计算的逾期付款违约金；被告偿付原告律师费30,000元。事实和理由：原、被告于2013年12月11日签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区新奉公路XXX号厂区内标准厂房和办公用楼房共2580平方米左右，租赁期限从2014年2月15日起至2021年2月14日止，年租金为500,000元，每3年递增10%。从2017年2月15日起，被告未付租金，且拖欠2016年的部分租金，已属违约，经催讨未果，故提起诉讼。
　　被告磊欢汽配（上海）有限公司辩称，原、被告签订《厂房租赁合同》是事实，2017年2月15日前的租金业已付清，此后的租金确未支付，原因系原告未办理环评等手续导致政府发出通告，且经查实租赁场所为违法建筑，从2016年12月底起合同实际已经无法履行，同意解除合同。租赁场所已于2017年8月交付给原告，原告无理拒绝接收，只同意支付至2017年8月的租金。对恢复原状持有异议，也曾要求原告搁置争议接收修复后承担合理费用，但原告予以拒绝，扩大损失部分由原告自行承担。因为合同无法履行，实际是原告欠被告相关款项。对原告要求偿付违约金的请求不认可，即使存在违约金，违约金标准也过高，对律师费的诉请由法庭依法认定。在合同履行期间，被告新建厂房并进行装修，而根据合同约定，提前解除合同的，原告需赔偿被告损失，故被告（反诉原告）提出反诉请求：反诉被告（原告）赔偿反诉原告新建厂房建造费1,000,000元；反诉被告赔偿反诉原告厂房装修费200,000元；反诉被告赔偿反诉原告律师费15,000元。
　　反诉被告上海力生特殊钢材有限公司针对反诉请求辩称，要求解除合同的原因是反诉原告未付租金，反诉被告提供的厂房符合要求，无法办理环评等手续系反诉原告的原因。反诉原告确实曾搭建临时厂房，目前仍在正常使用合同约定的2580平方米左右的厂房和办公用楼房及1035.70平方米的场地和临时厂房，根据合同约定不应予以赔偿。反诉原告没有相关证据证明其观点，对全部反诉请求不认可。
　　本院经审理认定事实如下：2013年12月11日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区新奉公路XXX号厂区内建筑面积为2580平方米左右的标准厂房和办公用楼房、厂房周围144平方米左右和1035.70平方米的辅助场地、厂房东面距车间外约2500平方米的空地；租赁期限从2014年2月15日起至2021年2月14日止，共7年；签订合同时先交纳保证金50,000元，标准厂房和办公用楼房租金为每平方米每天0.6元，年租金为565,020元，其中65,020元不用支付，用于每年房屋（包括新建厂房）的维修保养，实际支付年租金为500,000元；如拖欠租金等不付满1个月，原告有权增收5%滞纳金并有权提前解除合同；被告可根据生产经营特点进行装修，原则上不破坏原厂房结构，合同期满原告不作补偿；合同期满或提前解除，如被告未经原告同意改建的部分，如原告要求，被告则需恢复原状；空地上新建厂房由被告出资，所有权归原告，租金与出资成本相抵，由被告免租使用6年（自厂房建设好后计算，具体时间协商确定）；租赁期内，租金每3年递增10%（基数为500,000元，从2017年2月15日起每年租金为550,000元，2020年2月15日起每年租金为605,000元），合同签订后5日内支付首年租金和保证金，每租赁年结束前15日内（每年2月1日至15日内）支付租金，逾期每天支付租金总额1%的滞纳金；租赁期未满提前解除合同的，造成被告出资新建厂房不能使用足够免租期限的，则按照相应实际建造成本按月抵扣被告实际出资额后，不能相抵部分则由原告补足；被告拖欠租金累计达2个月，原告可提前解除合同并收回房屋，造成原告损失由被告赔偿；租赁期间如原告违约，应赔偿4个月租金，保证金全额退还，被告提前退租而违约，应赔偿2个月租金且保证金不予退还；相关违约或诉讼产生的诉讼费、律师费、邮寄费和差旅费等费用由违约方承担。嗣后，双方实际履行合同，被告向原告支付保证金50,000元。2016年12月24日，上海市奉贤区奉城镇人民政府发出《告知书》，认为涉案经营场所未办理环保手续违反规定，决定对企业在2016年12月26日采取断电等强制措施，造成一切后果由经营户承担责任。2016年12月29日，被告将上述《告知书》转发给原告。2017年4月27日，被告收到原告的《律师函》，该《律师函》认为从2017年2月15日起被告未付租金，已属违约，提出从2017年3月15日起解除《厂房租赁合同》，要求被告支付3个月租金137,500元及滞纳金49,500元并在2017年5月15日前将租赁场所腾空搬离并交接。2017年4月28日，被告向原告发出《律师函》，该《律师函》称由于原告未按政府要求办理环评手续，导致被告无法在租赁场所经营，从2016年12月起提出协商解决方案，原告未给予明确回复造成被告重大损失，要求于2017年5月10日前协商解决。2017年5月4日，被告收到原告的《律师函》，该《律师函》认为经催讨被告仍未支付租金，显属违约，坚持前《律师函》的意见即解除合同、支付租金和滞纳金，同时指出被告认为原告未办理环评手续导致被告无法经营无依据，环评是政府对企业生产的要求，而不是对出租房屋的要求，办理环评手续系被告的义务，而非原告的义务，在办理过程中被告如需原告协助应书面提出，但被告从未提出该项请求，由此造成的相关损失应由被告自行承担。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。
　　另查明，涉案的标准厂房和办公用楼房、厂房周围的辅助场地及厂房东面距车间外空地等原系由上海头桥工业公司出租给上海驰马进出口有限公司，租赁期限从1993年10月1日至2043年9月30日，共50年。此后承租方变更为上海太平洋-驰马特殊钢材有限公司。1997年12月3日，上海太平洋-驰马特殊钢材有限公司企业名称变更为原告。原告提供给被告的租赁物中有砖瓦结构配电间、停车遮雨棚、标准厂房和办公用楼房，上述标准厂房和办公用楼房具备相关建设规划许可，其余建筑（包括被告扩建部分）无相关建设规划许可，厂房东面距车间外约2500平方米的空地中约2000平方米土地系农村集体农业用地。
　　再查明，2017年8月1日，被告向原告发出《律师函》，该《律师函》称被告已腾空搬离租赁场所，要求于2017年8月8日办理租赁场所的交接手续。2017年8月7日，原告向被告发出《律师函》，该《律师函》称被告尚有部分物品未搬离，双方约定于2017年8月17日办理租赁场所的交接手续。2017年8月16日，原告通知被告8月17日因有事无法办理交接手续，要求于8月21日办理交接手续。2017年11月8日，因原告曾在租赁场所存放部分物品未找到，要求被告帮助寻找并要求带委托书、公章和身份证。嗣后，上述物品找到并交付给原告。2018年3月23日，原告向被告发出《律师函》，该《律师函》称要求被告授权人员至租赁现场办理合法合规的交接手续，如拖延造成损失由被告承担。2018年3月29日，被告向原告发出《律师函》，该《律师函》称被告已于2017年8月搬离并通知原告接收，由于原告拒绝接收造成厂房空关至今，认为原告应尽快接收租赁场所，如发现存在问题（发生修缮费用），可按合同约定承担责任，不应将损失继续扩大，也不应为拒绝接收租赁场所寻找借口。2018年4月3日，原告向被告发出《律师函》，该《律师函》认为曾接到被告关于2017年8月交接的函，双方约定的是8月17日交接，由于原告无法成行，已通知8月21日交接，8月21日前往租赁场所时，发现被告尚有物品未搬离，人员也未撤离，也无法定代表人或授权人员在现场，此后约定11月8日再次交接，仍尚有物品未搬离，也无授权人员在现场，仅有一联系人进行沟通，要求尽快清场并对损坏的设施进行修复，未得到回复，2018年3月30日再次约定交接，原告负责人至现场，被告失约，由于被告拒绝恢复原状，造成原告损失，要求尽快恢复原状至正常使用状态，以便双方办理合规有效的交接手续。原告为本次诉讼聘请律师支出律师费30,000元。被告为本次诉讼聘请律师支出律师费15,000元。
　　在审理期间，原、被告双方确认2017年2月15日前的租金已付清。此后原告认为2017年2月15日前尚有100,000元租金未付清，被告则认为已付清。被告确认：涉案租赁场所从2016年底至2017年初曾被政府断电约一周，此后恢复供电。原告则认为并无停电的事实。被告确认：砖瓦结构配电间和停车遮雨棚保持交付时的原状，厂房和办公用楼房曾陆续进行装修，主要一次装修在2016年4月至7月；被告扩建部分中1200平方米是2015年11月建成，1800平方米是2016年3月建成，扩建原告当时是同意的。原告确认：对厂房和办公用楼房装修不认可，未征得同意，也不同意利用；被告扩建是存在的，未征得同意，也未提出异议。被告确认：其于2017年8月1日发函给原告要求交接租赁场所，也于2017年8月8日从租赁场所搬离，但原告未接收，当时大部分物品已搬离，尚有小部分物品未搬离，双方约定于2017年8月17日办理租赁场所的交接手续，8月17日原告未去现场，当日被告搬离，双方未约定8月21日交接，但原告的通知收到，8月21日也派人员去租赁现场，被告财务人员即在现场，可以办理交接手续，原告提出的物品均为小东西，不值钱，被告不再需要的，如原告要求被告搬的话可随时搬离，8月21日后几天搬过小部分物品；原告提出要求被告恢复至租赁开始状态，被告提出可先交接，如要修复可以事后修理。原告确认：2017年8月8日被告尚有大部分物品未搬离，双方约定于2017年8月17日办理租赁场所的交接手续；8月17日未去，双方约定8月21日交接，8月21日被告物品和财务人员在租赁场所，无人来交接，未交接原因是现场无被告法定代表人或授权人员，当时未要求恢复原状；至11月8日提出恢复原状；租赁场所由被告实际控制。原告确认：恢复原状的具体内容即要求被告修复车间地面安装设备的地坑12个、地面碎掉1处、一至三层办公用楼房卫生间缺失的蹲坑和小便池的安装、车间卷帘门3个损坏的修复、无法使用的两部行车的修复、配电间缺失的电缆和损毁的电气设备修复、三层办公用楼房部分房间结构改变的恢复、废水废油的清理；一至三层29扇损坏窗户的修复；现只要求恢复原状，不要求赔偿损失。被告确认：由于需安装大型设备车间地面确有地坑12个，原告可以利用，如原告不同意利用的，同意承担相应的修复费用；地面碎掉1处认可，同意承担修复费用；一至三层办公用楼房卫生间缺失蹲坑和小便池、车间卷帘门3个损坏、两部行车无法使用、配电间缺失的电缆和损毁的电气设备等均不认可，被告搬离时是完好的；三层办公用楼房部分房间结构未改变，仅打通简易隔断装修成食堂；存在废水废油是事实，但未被处罚。
　　2017年11月9日，本院至租赁场所现场勘查，大门半开未落锁，厂区内无工作人员，办公用楼房内未落锁，办公室内存有零星电线等垃圾，厂房和办公用楼房其他物品基本搬空。2018年1月17日，经本院向租赁场所所在地戴家村村民委员会核实，工作人员确认：涉案租赁场所中原房屋具备相关建设规划许可，扩建部分无相关建设规划许可；厂房东面距车间外约2500平方米的空地中约2000平方米土地系农村集体农业用地；该土地上约2000平方米的扩建建筑于2017年9月中下旬被拆除，现已复耕。期间，被告要求对装修和扩建部分进行评估，并表示愿承担相应风险。本院遂委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对被告的装修和扩建部分进行评估。2018年9月，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司出具《工程审价司法鉴定意见书》，该意见书和评估人员在谈话笔录中确认：被告办公用楼房内装修总费用为283,666.02元，残值为170,199.61元；扩建留存部分造价为758,793.92元；扩建已拆除部分造价为516,727.66元；扩建完成日期统一为2016年初。原、被告对勘查笔录和村委会工作人员调查笔录无异议。原告对《工程审价司法鉴定意见书》和谈话笔录的真实性和评估范围无异议，但认为无必要且未提供原始凭证，装修损失应由被告自行承担，扩建留存部分现也已被拆除。被告对《工程审价司法鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性和评估范围无异议，谈话笔录由法院依法认定，由于被告搬离后原告拒绝接收，造成部分物品损坏，评估项目只少不多，对搬离后的情况不清楚。本院对上述勘查笔录、村委会工作人员调查笔录、《工程审价司法鉴定意见书》和谈话笔录予以认定。
　　以上事实，由《厂房租赁合同》、《告知书》、《律师函》、公证资料、律师费凭证、勘查笔录、村委会工作人员调查笔录、《工程审价司法鉴定意见书》、谈话笔录、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点之一即合同有效还是无效的问题。原、被告签订的《厂房租赁合同》中租赁场所包括三部分组成，即建筑面积为2580平方米左右的标准厂房和办公用楼房、厂房周围144平方米左右和1035.70平方米的辅助场地、厂房东面距车间外约2500平方米的空地，厂房和办公用楼房取得建设规划许可，且合同租金也按厂房和办公用楼房面积即2580平方米计算，空地中约2000平方米的土地属农村集体农业用地且辅助用房（砖瓦结构配电间和停车遮雨棚）未取得建设规划许可，该部分应为无效，《厂房租赁合同》的其余部分即主体租赁部分应为有效。本案争议焦点之二即是否尚欠100,000元租金和断电问题。双方当事人在庭审中已确认2017年2月15日前的租金已付清，虽此后原告提出异议，在被告不予认可异议的情况下，根据禁反言原则，对原告的异议不予支持，依据原、被告双方的确认认定2017年2月15日前的租金双方业已结清。而针对断电问题，原告予以了否认，被告也无相关证据予以佐证，对此问题不予认定。本案争议焦点之三即谁违约和合同是否解除问题。办理环评手续是被告作为生产企业的义务，被告未办理，也未要求原告协助办理，被告认为原告未办理环评手续导致其无法经营无依据，相反被告确未按约支付2017年2月15日以后的租金，显属违约，原告根据法律规定和合同约定发出解除合同通知并于2017年4月27日送达至被告处，涉案合同于该日解除。本案争议焦点之四即租赁场所的恢复原状和交付问题。合同解除后，因该合同取得的租赁物应当予以返还，因此被告理应搬离并返还租赁场所，期间双方发生争议，被告也认可确有部分（车间地坑12个、地面碎掉1处和废水废油的清理）未恢复原状，鉴于原告现仅要求恢复原状，由此被告应对上述内容进行修复清理，修复清理的时间酌定为20天，该段时间必然对原告自行使用或再行出租带来影响，相应的占有使用费参照租金标准计算由被告承担。同时被告于2017年8月搬离，双方也约定8月21日进行交接，当日双方均有工作人员在场，原告未提出恢复原状，认为被告方无授权人员而拒绝接收的理由不成立，但此后几天被告又进入租赁场所搬离部分物品，综合考量上述因素和修复清理时间，原告应于2017年9月11日对租赁场所予以接收，原告拒绝接收则从2017年9月12日起租赁场所的相应风险及未实际接收而扩大的损失由原告自行承担。三层办公用楼房部分房间因装修拆除简易隔断，符合租赁物的性质使用后的状态，双方合同对此也无特别约定，原告关于其他恢复原状的内容依据不足，不予采纳。本案争议焦点之五即租金和占有使用费及逾期付款违约金的问题。根据双方当事人的确认，从2017年2月15日起，被告未支付租金，因此被告应支付从2017年2月15日起至2017年4月27日止的租金和从2017年4月28日起至2017年9月11日止的占有使用费，标准参照合同约定的租金标准，金额共计为314,932元。逾期付款违约金标准过高，应予调整至按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，时间则从2017年2月16日起至付清日止。本案争议焦点之六即装修和扩建损失问题。被告进行装修和扩建是事实，原告无证据证明其曾提出异议，应视为原告同意被告装修和扩建。装修部分为有效，由于处于不定期租赁状态和被告违约导致合同被解除，在原告不同意利用的情况下，装修损失由被告自行承担。被告扩建未取得建设规划许可，扩建部分应属无效，确定最终扩建完成时间为2016年3月，根据合同关于6年分摊的约定，从2016年4月1日起计算被告使用至2017年9月11日止，该时间段的租金抵扣部分出资成本，其余出资成本967,416元由原告赔偿被告。本案争议焦点之七即律师费问题。根据合同约定，违约方应赔偿对方律师费，因此被告的律师费应由其自行承担，原告的律师费酌定10,000元由被告承担。被告支付原告的保证金因合同无效和解除应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十条、第十一条第（二）项、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、原告（反诉被告）上海力生特殊钢材有限公司与被告（反诉原告）磊欢汽配（上海）有限公司于2013年12月11日签订的《厂房租赁合同》中关于厂房东面距车间外约2000平方米的空地和辅助用房（砖瓦结构配电间和停车遮雨棚）部分无效；
　　二、原告（反诉被告）上海力生特殊钢材有限公司与被告（反诉原告）磊欢汽配（上海）有限公司于2013年12月11日签订的《厂房租赁合同》中关于建筑面积为2580平方米左右的标准厂房和办公用楼房、厂房周围144平方米左右和1035.70平方米的辅助场地、厂房东面距车间外约500平方米的空地部分于2017年4月27日解除；
　　三、被告（反诉原告）磊欢汽配（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海力生特殊钢材有限公司从2017年2月15日起至2017年4月27日止的租金和从2017年4月28日起至2017年9月11日止的占有使用费共计314,932元；
　　四、被告（反诉原告）磊欢汽配（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）上海力生特殊钢材有限公司以314,932元为本金，从2017年2月16日起至付清日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的逾期付款违约金；
　　五、被告（反诉原告）磊欢汽配（上海）有限公司于本判决生效之日起二十日内将租赁场所中的车间地坑12个和地面碎掉1处进行修复及对废水废油予以清理；
　　六、被告（反诉原告）磊欢汽配（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）上海力生特殊钢材有限公司律师费10,000元；
　　七、驳回原告上海力生特殊钢材有限公司的其余诉讼请求；
　　八、反诉被告（原告）上海力生特殊钢材有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告（被告）磊欢汽配（上海）有限公司扩建损失967,416元；
　　九、反诉被告（原告）上海力生特殊钢材有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告（被告）磊欢汽配（上海）有限公司保证金50,000元；
　　十、驳回反诉原告磊欢汽配（上海）有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费10,308元，由原告负担3,594元，被告负担6,714元。反诉案件受理费7,867.50元，由反诉原告负担1,130.50元，反诉被告负担6,737元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：苏  姝

书记员：顾煜麟