秀山博某实业有限公司与吴和全合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：秀山博某实业有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县（以下简称秀山县）中和街道东风路**，组织机构代码711682482。

诉讼代表人：黄光界，该公司破产管理人重庆光界律师事务所负责人。

委托诉讼代理人：张静一，重庆光界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：吴和全，男，苗族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市秀山县。

委托诉讼代理人：田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。

上诉人秀山博某实业有限公司（以下简称博某公司）因与被上诉人吴和全合同纠纷一案，不服秀山县人民法院(2019)渝0241民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日受理后，依法组成合议庭，对上诉人博某公司的委托诉讼代理人李德平，被上诉人吴和全及其委托诉讼代理人田中圣进行了询问。本案现已审理终结。

博某公司上诉请求：一、撤销(2019)渝0241民初3671号民事判决，改判支持博某公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由吴和全承担。事实和理由：一、博某公司已经被裁定进入破产清算程序，已不具备给案涉房屋办理过户登记条件。博某公司于2012年就已经名存实亡，案涉房屋未竣工验收合格，办理过户登记的资料大量缺失，不具备办理过户登记的条件。二、案涉房屋属于博某公司的破产财产，吴和全的合同目的不能实现，博某公司享有合同解除权。虽然法律文书并没有否定博某公司与吴和全之间买卖合同的效力，但根据抵押在先，买卖在后的原则，以及实务经验来看，吴和全要实现合同目的需要行使涤除权，但其至今未提出行使该权利。同时为保证破产工作的有序进行以及保证债权人利益，博某公司有权解除合同，并要求吴和全腾退房屋。三、案涉房屋抵押在先，买卖在后，吴和全在购买时自身存在过错。四、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，并不适用于破产案件，本案系破产案件，应当优先适用破产法及司法解释的相关规定。

吴和全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。吴和全与博某公司之间的商品房买卖合同纠纷已经秀山县人民法院审理并作出生效裁判，博某公司应按生效裁判履行义务。博某公司称案涉房屋不具备过户条件的理由不成立，博某公司虽已进入破产程序，但尚未注销，其权利义务由破产管理人代为行使。博某公司称案涉房屋属于破产财产，合同目的不能实现，博某公司享有解除权及吴和全存在过错的理由不能成立，吴和全作为购房消费者已经支付了全部房款，其购买权优先于重庆市秀山县六合小额贷款有限公司（以下简称六合贷款公司）的抵押权，且吴和全购买房屋时不知道抵押的真实情况，其不存在过错。博某公司称本案不适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》的理由不成立，博某公司作为违约方不享有单方解除权，本案是合同纠纷，不是破产纠纷。

博某公司向一审法院起诉请求：一、解除博某公司、吴和全于2011年3月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、吴和全立即腾退位于秀山县中和街道东风路13号B栋X-7、X-8商业用房并交还给博某公司；三、本案诉讼费用由吴和全承担。

一审法院认定事实：2010年9月7日博某公司与六合贷款公司签订《企业借款合同》《抵押合同》约定，博某公司向六合贷款公司借款15,000,000元，博某公司以位于秀山县中和镇东风路13号博某名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋作为抵押，并于2010年9月9日在秀山县国土资源局办理了抵押登记。2011年3月22日，博某公司与吴和全签订了《重庆市商品房买卖合同》约定，秀山博某公司将其所有的位于秀山县中和镇东风路13号B栋X-7、X-8商业用房出售给吴和全。吴和全向博某公司支付完毕购房费用及各项税费，吴和全实际使用涉案房屋并缴纳了物业费用和维护费用。2013年5月2日吴和全向秀山县人民法院起诉要求博某公司办理房屋产权证、支付房屋预告登记违约金等，经该院调解，双方达成协议，博某公司同意向吴和全支付违约金，并为吴和全办理房屋产权手续。该院为此制作（2013）秀法民初字第01536号民事调解书。之后六合公司向该院起诉要求撤销（2013）秀法民初字第01536号民事调解书，该案经一、二审审理驳回六合公司的诉讼请求，并认定（2013）秀法民初字第01536号民事调解书有效。

2012年12月26日，重庆市第四中级人民法院作出（2012）渝四中法民初字第00035号民事判决书，判决六合贷款公司对前述抵押财产享有优先受偿权。判决生效后，六合贷款公司已经向重庆市第四中级人民法院申请执行，现涉案房屋被吴和全占有使用，但一直未能办理房屋备案登记和过户登记。

一审法院认为，本案的主要争议焦点是博某公司是否有权解除《重庆市商品房买卖合同》，并基于合同解除要求吴和全退还案涉房屋。对此具体论述如下：博某公司与吴和全签订的《重庆市商品房买卖合同》无违反法律、法规强制性规定的情形，合法有效，且吴和全已经向博某公司支付合同款项，履行完毕合同义务，博某公司本身应当承担为吴和全办理房屋产权过户的责任，博某公司一直未办理，其行为已经构成违约。按照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，对于违约方起诉要求解除合同的，必须同时具备以下三个条件：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。博某公司向吴和全出售已经用于债务抵押的房屋，导致吴和全购买房屋后无法办理产权过户，博某公司违反了诚实信用原则，具有恶意违约的情形。博某公司作为违约方不具备解除合同的请求权，其要求解除合同的诉讼请求不应得到支持，也无权以解除合同作为请求权基础，要求吴和全腾退所购房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回博某公司的诉讼请求。案件受理费80元，由博某公司负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：博某公司是否有权解除其与吴和全签订的《重庆市商品房买卖合同》，并基于合同解除要求吴和全退还案涉房屋。本院评述如下：

首先，吴和全与博某公司于2011年3月22日签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。且吴和全在合同签订后履行了合同约定的付款义务。而秀山县人民法院在2017年9月8日才受理案外人刘宗鑫等人对博某公司的破产清算申请。即在破产申请受理前，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》成立并生效，且吴和全一方就该合同约定的义务已履行完毕。因此，博某公司的破产管理人无权决定解除该合同，博某公司不具有请求解除《重庆市商品房买卖合同》的请求权基础。其次，吴和全与博某公司曾就案涉房屋办理产权证事宜在秀山县人民法院达成调解协议，该院为此制作（2013）秀法民初字第01536号民事调解书，确认博某公司同意支付违约金并为吴和全办理房屋产权手续，此为博某公司真实意思表示，该调解书业已生效，博某公司应按该调解书履行相应义务，博某公司再次起诉请求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并由吴和全腾退房屋，有违诚实信用原则。最后，即使案涉房屋现在不具备办证条件，不代表今后无法办理产权登记，破产管理人应当积极履行职责，使案涉房屋能够达到产权登记条件，博某公司不能以此作为解除合同的理由。综上，博某公司主张解除《重庆市商品房买卖合同》的理由不成立，本院不予支持。博某公司无权主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，自然无权以解除合同为由要求吴和全腾退房屋。

综上所述，秀山博某实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由秀山博某实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　丁咏梅

审 判 员　徐婷婷

审 判 员　王军峰

二〇二一年二月十八日

法官助理　秦清华

书 记 员　陈思羽