北京市顺义粮油有限公司与包建等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市顺义粮油有限公司，住所地北京市顺义区府前西街。

法定代表人：陈富成，执行董事。

委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭咏梅，女，1967年11月16日出生。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京文辉海达贸易有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山京密路西侧（牛山收储西库）。

法定代表人：于文，经理。

委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。

原审第三人：包建，男，1978年7月10日出生。

委托诉讼代理人：王晓玉，北京孔时律师事务所律师。

上诉人北京市顺义粮油有限公司（以下简称顺义粮油公司）因与被上诉人北京文辉海达贸易有限公司（以下简称文辉海达公司）、原审第三人包建租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

顺义粮油公司上诉请求：认可原审判决第二项、第四项，请求撤销一审判决第一项、第三项，驳回文辉海达公司要求顺义粮油公司给付新建建筑物赔偿款的诉讼请求，判决文辉海达公司给付顺义粮油公司自2019年1月11日起至2020年6月30日的违约金268242.24元。事实和理由：1.双方合同第十条没有实际履行，其效力也存在问题；2.一审的裁判依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，在当事人没有明确约定的情况下，对违法建设适用的过错赔偿，赔偿对象是“扩建造价费用”；而证明“扩建造价费用”的主体，应当是承租人也就是扩建人，而不应当是出租人；在承租人不能证明的情况下，本应由其承担举证不能的责任；一审按违法建筑的净值来推定“扩建造价费用”，不合理。3.一审判决顺义粮油公司给付文辉海达公司115万元，极大的超出了顺义粮油公司在签约时的合理认知，显失公平，应予纠正；《租赁合同》约定的租金每年不过6万元；即使加上后来增加的租金，亦不过每年91162.97元；顺义粮油公司出租十余年房屋，连同违约金共收取不过120万；既得不到合法建筑，也得不到违法建筑，却要赔偿承租人115万元；对承租人来讲，其证明不了自己的实际投资，且实际使用自建房屋12年之久，却能够获得115万赔偿，极不公允。4.标的物也已经被强制拆除，却要顺义粮油公司单方赔偿115万元，严重损害了国有企业的合法权益。5.文辉海达公司2008年建成3815.03平方米违法建设，按3000平米计租，年租金不过15000元，但其使用收效与正常建筑并无区别；在长达12年的时间内，文辉海达公司因此获得的使用利益估值远远超出其投资成本。6.租赁合同到期后，顺义粮油公司即已经催请文辉海达公司到期腾退、搬离，文辉海达公司拒不搬离，转而提起诉讼；顺义粮油公司基于对司法审理活动的必要尊重，在诉讼期间没有单方采取驱离措施，并无过错，一审减免文辉海达公司应当承负的违约金，亦无法律根据。

文辉海达公司辩称，同意一审判决，不同意顺义粮油公司的上诉请求和理由。

包建述称，虽然对一审判决数额不认可，但包建没有上诉，不同意顺义粮油公司的上诉请求和理由。

文辉海达公司向一审法院起诉请求：1.顺义粮油公司赔偿新增建筑物赔偿款497.08万元；2.诉讼费、评估费由顺义粮油公司负担。

顺义粮油公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令文辉海达公司给付顺义粮油公司自2019年1月1日起至2019年1月10日止按日249.76元（91162.97元/365天=249.76元）计算的房屋占有使用费2497.60元；2.请求法院判令文辉海达公司给付顺义粮油公司自2019年1月11日起至2020年6月30日按每日499.52元计算的违约金268242.24元；3.请求法院判令文辉海达公司给付顺义粮油公司电费1928.06元（截止至2020年6月30日）；4.反诉费用由文辉海达公司承担。

一审法院认定事实：涉诉租赁物位于顺义区京密路西侧（牛山收储库西库）院内，该宅院对应的《国有土地使用证》登记的土地使用者为北京市顺义牛栏山粮食收储库（以下简称粮食收储库），宅院地上物对应的《房屋所有权证》（京房权证顺国字第XXXX号）登记的房屋所有权人亦为粮食收储库。2017年10月31日，北京市顺义粮油总公司变更名称为北京市顺义粮油有限公司。

2008年10月20日，出租方粮食收储库（甲方）与承租方北京顺鑫鑫悦面粉有限公司（乙方，下称面粉公司）签订《租赁合同》（下称2008年租赁合同），主要内容如下：第一条租赁物基本情况：（一）租赁物坐落于北京市顺义区牛栏山环岛南侧蓝营库区内。（二）租赁物包括：土地使用面积20亩、面粉车间面积810平方米、办公楼635平方米、成品库181平方米及相关附属配套设施。（详见附属设施清单）。第二条土地、房屋及附属设施用途：该合同项下土地、房屋及附属设施用途为：二层办公楼一座……乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变该合同项下的土地及房屋的用途。第三条土地、房屋及附属设施的提供及改造：（一）由甲方提供租赁范围内适合使用的水、电设施，乙方不得擅自对上述设施进行移动、改造。（二）未经甲方书面允许，乙方不得对该合同项下的土地、房屋及相关配套附属设施进行装修、装饰、改造、新建、改建、扩建。（三）甲方有权定期进入租赁范围内检查租赁物的使用情况。第四条租赁期限：（一）租赁期限为10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止。（二）租赁期满，甲方有权收回该合同项下的土地及房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日内向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后甲乙双方重新商定租金并签订租赁合同，乙方有优先续租权。（三）合同期满，如乙方无意续租应提前30日通知甲方。第五条租金标准及支付方式：（一）租金标准：自合同签订之日起，第一年的年租金为陆万元整（￥60000元）；乙方新增建筑物面积每年按5-10元每平米向甲方支付租金，与当年租金（60000元）合并计算，（具体租金由补充协议确定）……第六条租赁保证金：（一）本合同签订之日，乙方应当向甲方支付相当于半年租金的租赁保证金，具体金额为：30000元；（一）租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方……第八条土地、房屋及附属设施的交付及返还：（一）交付……（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应在10日内返还该租赁物及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《土地、房屋及附属设施设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。而对于乙方装饰、装修的部分，无偿归甲方所有。返还后对于该租赁物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置……第十条乙方新增建筑物的处置：乙方在合同期内所建的固定建筑物，由双方共同确认建筑物价值，自投入使用时起，按税法规定计提折旧，合同到期后，按净值双方协商解决。第十一条转租：（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该合同项下的土地、房屋及其附属设施部分或全部转租给他人。（二）受转租方对该合同项下的土地、房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。第十二条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.合同约定的土地使用范围内的房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使该合同项下的土地、房屋及其附属设施毁损，灭失或造成其他损失的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回本合同项下的全部土地、房屋及附属设施的使用权：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达30000元的。3.擅自改变本合同项下的土地、房屋及其附属设施用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.擅自拆除或增设构、建筑物的。6.擅自将该合同项下的土地、面粉加工和办公房屋及其附属设施转租转让给第三人的。7.利用该合同项下的土地、房屋及其附属设施从事违法活动的。8.违反安全责任书内容，经书面通知不能整改或因责任事故造成重大损失的。第十三条违约责任：（一）租赁期内，甲方需提前收回该合同项下的土地、房屋及其附属设施的，应提前3个月通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方。（二）租赁期内，因乙方违反本合同而甲方提出解除合同时，乙方应按合同未履行部分租金的20％向甲方支付违约金。（三）乙方未按照约定时间返还面粉加工厂时，应按照违约天数乘以应租赁年度租金的两倍支付违约金。第十四条合同期满、终止或解除后的处理：（一）本合同约定的租赁期间届满时，乙方在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归甲方所有，动产归乙方所有。（二）本合同约定的租赁期限届满、终止或解除的情形出现时，乙方应向甲方办理租赁物交接手续，交接时乙方应保证工作人员的撤离、将属于自有的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净……

2010年3月10日，出租方粮食收储库（甲方）与承租方面粉公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》（下称2010年补充协议），主要内容如下：一、甲方与乙方就坐落于北京市顺义区牛栏山环岛南侧蓝营库区内的房屋租赁事宜已经于2008年10月20日达成租赁共识并签订了为期10年的租赁合同。合同第五条“租金标准及支付方式”中规定：“乙方新增建筑物面积每年按5-10元向甲方支付租金，并与当年租金（60000元）合并计算（具体租金由补充协议确定）。自第二年起，每两年在上一年度租金基础上递增5％，直至合同期满。”自2010年1月1日起，乙方新建仓房两座，建筑积3000平方米按照原租赁合同规定，应做补充协议。二、乙方新建仓房分别位于蓝营库区内办公楼南侧及西侧。三、甲乙双方经协商，乙方新建仓房按每年每平方米5元向甲方交纳租金，此部分租金与原合同租金一并计算交纳，直至合同期满……

2014年7月7日，甲方粮食收储库、乙方面粉公司、丙方北京市顺义粮油总公司（以下简称粮油总公司）签订《三方协议》（下称2014年三方协议），主要内容如下：甲乙双方于2008年10月20日签订《租赁合同》《北京市顺义牛栏山粮食收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》及2010年3月10日签订《租赁合同补充协议》，约定甲方将坐落于北京市顺义区牛栏山环岛南侧蓝营库区部分土地及房屋租赁给乙方用于面粉加工，租赁期限为2009年1月1日至2018年12月31日。现依据甲方上级单位的企业发展战略部署，需变更《租赁合同》及《北京市顺义牛栏山粮食收储库生产安全消防责任书》的合同主体。经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：此协议签订之日起，甲方在《租赁合同》及《北京市顺义牛栏山粮食收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》中的权利和义务全部转移给丙方，由丙方继续履行原合同中约定的权利和义务，至合同终止……

2015年11月10日，甲方粮油总公司、乙方面粉公司、丙方于文签订《三方协议》（下称2015年三方协议），主要内容如下：甲乙双方于2008年10月20日签订《租赁合同》《北京市顺义牛栏山粮食收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》、2010年3月10日签订《租赁合同补充协议》、2014年7月7日签订《三方协议》，约定甲方将坐落于北京市顺义区牛栏山环岛南侧蓝营库区部分土地及房屋租赁给乙方用于面粉加工，租赁期限：自2009年1月1日起至2018年12月31日止。现因乙方企业转制，需变更《租赁合同》《北京市顺义牛栏山粮食收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》《租赁合同补充协议》的合同主体。经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：一、此协议签订之日起，乙方在《租赁合同》《北京市顺义牛栏山粮食收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》《租赁合同补充协议》中的权利和义务全部转移给丙方，由丙方继续履行原合同中约定的权利和义务，至合同终止……

2016年2月28日，甲方于文、乙方文辉海达公司签订《转让协议》（下称2016年转让协议），主要内容如下：因乙方成立新公司，现需将甲方于2015年11月10日签订的《三方协议》变更合同主体，协议如下：此协议签订之日起，甲方在《租赁合同》《北京市顺义牛栏山粮食收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》《租赁合同补充协议》中的权利和义务全部转移给乙方，由乙方继续履行原合同中约定的权利和义务，至合同终止……自2016年起，粮油总公司、顺义粮油公司向文辉海达公司所缴租金开具发票。

2019年9月17日，北京市顺义区城市管理综合行政执法局出具京顺城管限拆字（2019）第110005号限期拆除决定书，要求文辉海达公司限期拆除相关建设。现涉诉建设已被相关部门强制拆除。

一审审理中，文辉海达公司申请就位于租赁场地内其增建的建筑、在院内进行的水泥硬化地面、建设的羽毛球馆现值进行评估，法院依法委托北京中必达资产评估有限责任公司进行评估，文辉海达公司支付评估费用4万元。经评估，该评估机构出具中必达评报字[2020]第005号《资产评估报告》，得出以下评估结论：涉案位于北京市顺义区牛栏山镇涉案场地内其增建的地上物等资产价值，在评估基准日2019年12月4日的市场价值为497.08万元。其中58#面粉成品库1199520元，12#杂粮库405600元，羽毛球馆196350元，13#原粮库2830460元，院内混凝土地面338900元。

一审审理中，第三人包建提交合作协议，工程合同书、补充协议、彩钢顶安装合同，证明关于2106平米的13#原粮库为包建出资建设，并后期进行了维修，共支付费用300余万元。文辉海达公司认为因第三人包建不是本案合同主体，其出资不属于本案审理内容。粮油公司不认可证据证明目的。第三人包建表示，同意根据合同的相对性原则，2106平米的13#原粮库的权利由文辉海达公司主张。

经法庭询问，查证如下：1.涉案租赁合同2018年12月31日终止，不欠付租金。2.租赁合同终止后，涉案租赁场地未进行交接腾退，诉讼中，经法院与双方确认交接时间，双方于2020年6月30日至租赁现场清点并进行交接。3.文辉海达公司同意支付顺义粮油公司电费1928.06元。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于承租主体一节，案涉2008年租赁合同、2010年补充协议、2014年三方协议、2015年三方协议系合同签订方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，均应遵守履行。上述合同均系对同一标的物的权利义务约定，通过2015年三方协议的约定，涉案租赁合同的出租方变更为粮油总公司、承租方为于文。2016年于文与文辉海达公司签订转让协议，将租赁合同的权利义务一并转移给文辉海达公司。虽无证据证明2016年转让协议的签订经过粮油总公司书面同意，但结合合同的后续履行情况，涉案租赁合同的租金由文辉海达公司交纳，粮油总公司未持异议且向其开具发票，应视为粮油总公司同意于文将租赁合同的权利和义务一并转让给文辉海达公司。故此，涉案租赁合同的双方为粮油总公司（即更名后的顺义粮油公司）与文辉海达公司。涉案租赁合同约定租赁期自2009年1月1日至2018年12月31日，双方均无异议，现租赁合同已到期，租赁合同自2018年12月31日终止。

关于本案本诉诉讼请求所涉新增建筑的损失一节，租赁合同虽约定扩建须经出租人同意，但出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行改扩建，但在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意改扩建，或者放弃再提出异议的权利。根据查明的事实，在双方租赁合同履行期间无论粮油收储库、面粉公司还是粮油总公司，均未对新建建筑持反对意见，根据租赁合同后附的租赁物平面图，均标注有承租人新建建筑，出租人在相应的平面图上盖章确认且未要求承租人予以拆除，并且出租人对新增建筑另行收取承租人租金，应当视为出租人对新增建筑同意。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。2008年租赁合同第十条与第十四条就新增建筑物的处置进行约定。第十条约定承租方在合同期内所建的固定建筑物，由双方共同确认建筑物价值，自投入使用时起，按税法规定计提折旧，合同到期后，按净值双方协商解决。合同第十四条约定租赁期间届满时，承租方在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归甲方所有，动产归乙方所有。从上述条款内容看，两个条款对新增建筑物的约定互相矛盾，双方亦对签订背景、合同目的做出了相反的陈述。现涉诉租赁场地内的新建建筑均未取得合法的建设规划审批手续，双方对扩建费用的约定相互矛盾，应视为没有约定。现文辉海达公司主张因新增房屋涉及违建被拆除，新增建筑物的造价费用497.08万元要求顺义粮油公司承担，该主张过高，远超出顺义粮油公司过错程度，文辉海达公司系新建建筑的施工方，其应当对新建建筑所发生费用产生的损失承担主要责任，顺义粮油公司作为出租方应当承担次要责任。关于新增建设造价费用，现双方无法确定一致，评估机构亦无法就建造成本进行评估，现资产评估报告对现值进行了估值，一审法院参考评估金额，综合考虑房屋的建设、使用、折旧等因素对损失金额予以核定，其中关于院内混凝土地面，成新率低且属于承租人为了自身利用所进行的装饰残值，一审法院对此部分予以扣除，同时扣除相应建筑的专业费用及资金成本等。综合顺义粮油公司的过错程度，一审法院酌定顺义粮油公司赔偿文辉海达公司115万元。

关于本案反诉所涉反诉请求一节。关于2019年1月1日至2019年1月10日十日腾退期间的占有使用费，因顺义粮油公司主张按照原有日租金249.76元计算，一审法院对此不持异议，故该期间占有使用费为2497.60元。关于反诉文辉海达公司所主张的2019年1月11日起至2020年6月30日期间的违约金，反诉文辉海达公司顺义粮油公司主张根据2015年租赁合同中第十三条违约责任第三项：“乙方未按约定期限返还面粉加工厂，应按照违约天数乘以应租赁年租金的两倍支付违约金”的约定按照日租金标准249.76元的双倍的标准主张，双方之间的租赁期限已届满，且在出租人给定的腾退日期后，承租人未自行搬离涉诉场地，确已构成违约，故粮油公司有权向文辉海达公司主张违约金。然而，粮油公司自2018年10月发出《房屋腾退通知书》后直至一审法院2020年6月22日询问时才主张对方予以腾退，其自身在该项损失的扩大上亦有懈怠。故此，关于该违约金的具体数额，一审法院参照双方之间的约定，考虑到2019年12月4日拆除部分建筑后租赁标的的可利用情况以及顺义粮油公司怠于主张的过错，酌定为20万元。关于截止至2020年6月30日电费1928.06元，文辉海达公司无异议，一审法院予以支持。

另，关于包建出资一节，包建可按照其与文辉海达之间合同约定另行主张。

据此，一审法院判决：一、北京市顺义粮油有限公司于判决生效之日起七日内向北京文辉海达贸易有限公司支付经济损失一百一十五万元；二、北京文辉海达贸易有限公司于判决生效之日起七日内向北京市顺义粮油有限公司支付自二〇一九年一月一日起至二〇一九年一月十日的占有使用费两千四百九十七元六角；三、北京文辉海达贸易有限公司于判决生效之日起七日内向北京市顺义粮油有限公司支付自二〇一九年一月十一日起至二〇二〇年六月三十日的违约金二十万元；四、北京文辉海达贸易有限公司于判决生效之日起七日内向北京市顺义粮油有限公司支付电费一千九百二十八元零六分；五、驳回北京文辉海达贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京市顺义粮油有限公司的其他反诉请求。

本院二审期间，顺义粮油公司提交包建另案起诉状、《合作协议》，证明文辉海达公司转租获利情况，每年25万。文辉海达公司、包建均认可以上证据的真实性，但对证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。

本院认为，综合双方诉辩主张及证据，本案争议焦点主要在于租赁合同期间已经届满时承租人建造的地上物未办理合法建设手续被强制拆除后，相应扩建造价费用应当如何处理。承租人文辉海达公司作为原告主张顺义粮油公司赔偿新增建筑物的相应损失近500万元，出租人顺义粮油公司主张建筑物已经因违建被拆除，并无价值可言，不应承担赔偿责任。对此问题，本院认为，本案虽然属于承租人经出租人同意增扩建，且建筑物未办理合法建设手续的情形，但因本案案情涉及几个问题，应结合事实详加考量。本院具体分析如下：

第一，顺义粮油公司对涉案地上物增建扩建情况是否知晓并同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，自合同签订后，承租方陆续在涉案地块上新增建筑物，双方就此新增部分亦曾签订补充协议，加收相应租金，且此后在平面图上标注出承租方新建部分以及出租方原有建筑物，并由双方盖章予以确认，实际履行过程中顺义粮油公司亦收取了该新增建部分的租金。从上述事实来看，可以认定顺义粮油公司对新增建筑物情况是认可的。

第二，在出租人同意的情况下，承租人增建新建的地上物因违建被拆除，增扩建费用应根据实际案情进行处理。

首先，从建造成本来看，一般情况下，基于自身利益考虑，承租人在建造之初即会对成本与收益予以平衡。尤其是合同期间较长，且约定了到期后建筑物归出租方所有的情形，承租人必然通过占有使用或对外出租等方式获取扩建增建所带来的额外收益，整体上将建造成本摊销进合同履行之中。故在合同期满时，承租人已经对增建部分充分予以利用，不存在合同提前解除情况下仍有预期未能实现价值的情况。本案中，涉案合同第十四条约定，租赁期间届满时，承租人在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归出租方所有，动产归承租方所有。合同实际履行中，承租方自签订合同后即开始陆续在涉案地块上建造房屋，基本上在合同签订初期即完成建设，此后一直加以利用。合同2018年12月31日终止后仍在继续占有使用，直至被城管拆除，可以认定承租人已经在合同履行期间充分对增建建筑物进行利用，其因建造地上物产生的相关费用已经得到一定的弥补。

其次，从出租人能否获益的情况来看，虽然不同于房屋的装饰装修在合同期满时价值基本消耗完毕，增建地上物一般能够产生增值，但仍应结合建筑物是否取得合法手续的情况进行区分。根据我国房屋租赁的相关法律规定，如有合法手续，则出租人取得扩建物的所有权而受到利益，该行为一般可构成不当得利，如果扩建行为不能取得合法建设手续，即意味着该扩建建筑物为非法建筑，面临被拆除的风险，此时，出租人因扩建物的拆除而无法受益，承租人一般不能主张不当得利要求返还扩建费用。本案中，建筑物不仅没有合法建设手续，且已经被拆除，自无增值部分可言，双方直至本案一审诉讼中才进行交接，出租方除租金收益外，未能在承租人退出后因该增建的地上物获得后续利益。

再次，从双方合同的约定来看，合同第十条对承租人新增建筑物进行约定：承租人在合同期内所建的固定建筑物，由双方共同确认建筑物价值，自投入使用时起，按税法规定计提折旧。合同到期后，按净值双方协商解决。合同第十四条对合同期满、终止或者解除后的处理进行约定：租赁期间届满时，承租人在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归出租方所有，动产归承租方所有。从上述两条约定来看，第十条主要是针对合同到期后新增建筑物价值如何计算进行约定，即应当计提折旧后按照净值由双方协商确定。第十四条明确约定新增建筑物的产权归属，即合同期满后不动产归出租方所有。虽然涉案建筑物性质上系违法建筑，但从上述两条约定来看，是双方均认为合同到期后建筑物仍有可利用价值的基础上对建筑物归属及折旧计算补偿的约定。而实际履行中该建筑物现已拆除，并无相应利用价值，承租人据此再主张赔偿损失，缺乏相应合同依据。

最后，从具体损失赔偿数额来看，一审法院所作鉴定，是针对地上物现值进行鉴定，但该鉴定结果是在地上物仍可继续利用情况下的价值确定，并非建造成本。在地上物已经被拆除无利用价值的情况下，仍参照该鉴定结论判断损失情况，显然缺乏事实及法律依据。且从双方因合同获益情况来看，合同约定第一年租金6万元，新增建筑物每年按每平米5-10元加收租金，第二年起，每两年在上一年度租金基础上递增5%，直至合同期满，据此计算顺义粮油公司十年来每年平均收取租金10万元左右，现建筑物已经拆除，原审法院直接以鉴定结论按照主次责任确定由顺义粮油公司赔偿文辉海达公司115万元，利益显然失衡，本院予以纠正。

同时，考虑到现实生活中，办理合法建设手续，需要出租人和承租人互相配合。对于未取得相应合法建设手续的，如出租人、承租人对此均有过错，扩建造价费用按照双方过错分担。本案中，承租人自建的地上物部分并无合法建设手续，对于未能办理的原因，双方均未提交相应证据予以证明，因此应当根据双方过错酌予确定相应责任。关于顺义粮油公司应当承担的具体赔偿数额，本院根据涉案地上物的勘验情况，考虑承租方建造花费情况酌予确定。关于本案原审中双方提出的其他诉求，原审法院的处理并无不当，本院予以维持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27142号民事判决第二项、第三项、第四项；

二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27142号民事判决第一项、第五项、第六项；

三、北京市顺义粮油有限公司于本判决生效之日起七日内向北京文辉海达贸易有限公司支付经济损失三十万元；

四、驳回北京文辉海达贸易有限公司其他诉讼请求。

五、驳回北京市顺义粮油有限公司其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费46566元，由北京文辉海达贸易有限公司负担41516元（已交纳），由北京市顺义粮油有限公司负担5050元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。反诉案件受理费2695元，由北京市顺义粮油有限公司负担512元（已交纳），由北京文辉海达贸易有限公司负担2183元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。鉴定评估费40000元，由北京文辉海达贸易有限公司负担25000元（已交纳），由北京市顺义粮油有限公司负担15000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费16950元，由北京文辉海达贸易有限公司负担12800元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京市顺义粮油有限公司负担4150元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨　夏

审 判 员　张　弘

审 判 员　申峻屹

二〇二一年三月三十一日

法官助理　史晓霞

法官助理　李宝霞