刘某房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

被申请人（一审被告、二审上诉人王维汉之诉讼承继人）：王京，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。

被申请人（一审被告、二审上诉人王维汉之诉讼承继人）：李惠琴，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。

被申请人（一审被告、二审上诉人王维汉之诉讼承继人，兼王京、李惠琴之委托诉讼代理人）：王岩，女，xxxx年xx月xx日出生，无业，住陕西省西安市雁塔区。

再审申请人刘某因与被申请人王京、李惠琴、王岩房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）京01民终2906号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2020年12月11日作出（2020）京民申4980号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘某，被申请人王岩兼王京、李惠琴之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某申请再审称，请求：1、撤销二审判决，改判被申请人向再审申请人赔偿因其出售房屋后未迁出户口给刘某造成的损失124298元（赔偿款110015元、执行费1091元、卢旭诉刘某案一审诉讼费892元、二审诉讼费2300元、律师费10000元）及利息损失；2、本案一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实及理由：1、二审法院归纳的争议焦点并非双方当事人争议的焦点。本案的关键问题是从王维汉知道其户口未迁出可能给申请人造成巨额财产损失的情况下还拒绝迁出户口，致使申请人12万元损失的责任是否应当由被申请人承担；2、二审判决存在多处前后矛盾、逻辑混乱的认定。法律并未规定违约时需要分析违约方是否存在主观过错。二审法院既然认定王维汉违反法定的合同附随义务，就应当判决其承担违约责任；3、二审法院在没有任何证据证明的情况下，推定杜龙知道且迁入迁出户口就必定知道王维汉户口没有迁出的事实，缺乏法律依据；4、2017年刘某起诉王维汉，王维汉才于2017年6月8日将户口迁出，其行为不能抵销已经产生的违约责任。刘某2017年起诉王维汉的诉讼行为、法院立案、法院审理等事实，以及王岩在庭审中的陈述足以证明王维汉拒绝此前刘某要求其迁出户口的事实；5、二审法院适用法律错误。本案属于合同纠纷，二审法院一方面认定王维汉违约，另一方面又按照侵权过错原则认定王维汉在违约后是否应当承担违约责任，法律关系认定混乱；6、二审法院审理程序错误，线上开庭时仅有一名法官出庭，判决书则以合议庭名义作出。

被申请人王京、李惠琴、王岩再审辩称，王维汉与刘某之间没有合同关系，且当时王维汉与杜龙也未约定王维汉在出售涉案房屋时必须迁户。后刘某的律师打电话给我方让我方迁户，我方也配合将户口迁走了，故我方不应承担责任。

刘某向一审法院起诉请求：1.被告赔偿因出售房屋后未从北京市海淀区房产内迁出户口而给原告造成的损失124298元（110015元赔偿款，1091元执行费、卢旭起诉刘某案件一审诉讼费892元、二审诉讼费2300元、律师费10000元）；2.被告赔偿原告利息损失；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2005年10月13日，杜龙与王维汉签署《北京市房屋买卖合同》，约定由杜龙购买王维汉名下的北京市海淀区房产（以下简称“涉案房屋”）。但王维汉没有告知杜龙自己及外孙张朝仁的户口在涉案房屋内，且派出所自始至终也没有告知该房产内的户籍情况。此后杜龙与原告结为夫妻。2016年3月1日，杜龙与案外人卢旭、刘海利签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定杜龙将涉案房屋出售给卢旭、刘海利。由于杜龙和原告对涉案房屋中有他人户籍不知情，故杜龙与卢旭、刘海利在合同中约定“房屋出卖人负有向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出的义务，如出卖人因自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”2016年3月10日，杜龙将自己及女儿的户籍迁出涉案房屋，此时派出所也未告知其名下还有被告的户口。2016年4月，杜龙与原告协议离婚，离婚协议中约定涉案房屋归刘某所有。2016年5月5日，卢旭在办理户籍迁入时被派出所告知涉案房屋尚有被告户籍存在，卢旭随即通知原告，要求原告将被告及其外孙的户籍迁出。原告立即与被告联系，但被告表示拒绝迁出户口。后多次协商未果，期间中介方、派出所民警居间协调，都遭到被告的拒绝。2016年6月1日，卢旭、刘海利向海淀法院起诉原告，要求赔偿违约金。该案经历一审、二审，目前已经结案。一审期间，法官与被告女儿王岩联系迁户口事宜，也遭到拒绝。2017年5月，原告与杜龙诉至北京市海淀区人民法院，要求王维汉及其外孙将涉案房屋内的户口迁出，诉讼期间，经法官及各方努力，王维汉于2017年6月8日将其及外孙的户口迁出。原告认为被告未在出售房产时尽到全面告知义务，也未在出售房产后主动迁出户籍，履行法律规定的后合同义务，故应赔偿原告因此遭受的损失。

王维汉一审辩称，不同意原告诉讼请求。我方不是适格主体，与原告也没有买卖关系。我方与杜龙在2005年签订了房屋买卖合同，合同签订后我方按照合同约定交付房屋并办理过户，我方履行完毕全部义务，故我方与杜龙关系已经终止。原告从杜龙处取得涉案房屋所有权，原告将房屋卖给案外人，是原告没有审查清楚房屋相关信息，其自身存在过错导致违约，其后果应自行承担。原告诉请无事实及法律依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：

2005年10月13日，王维汉（出售方、甲方）与杜龙（买受方、乙方）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称合同），杜龙以49万元的价格购买了涉案房屋，后杜龙与刘某结婚。

2016年3月1日，杜龙将涉案房屋出售给卢旭、刘海利。合同履行过程中，杜龙与刘某协议离婚，涉案房屋归刘某所有。

2016年5月3日，杜龙、卢旭、刘海利、刘某、北京链家房地产经纪有限公司签订《变更出售方协议书》，将涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》项下的杜龙的权利义务全部转移于刘某，刘某同意受让前述合同项下的全部权利义务。涉案房屋过户至卢旭、刘海利名下后，二人办理户口迁入手续时发现涉案房屋内尚有王维汉及张朝仁的户籍信息。卢旭、刘海利将刘某诉至法院，要求其支付逾期迁户违约金。最终，刘某按照生效判决的要求向卢旭、刘海利支付逾期迁户违约金110015元。

庭审中，刘某主张自己通过卢旭、刘海利知悉王维汉及其家人的户口尚在涉案房屋中后，通过多种渠道积极联系王维汉要求其迁出户口，遭拒绝后于2017年初将王维汉诉至法院，王维汉在诉讼过程中，于2017年6月8日将其及家人的户口迁出。王维汉表示直至2017年5月份才知晓户口需迁出的情况，并已经积极配合于2017年6月8日将户口迁出。

另查，双方就户口迁出问题并未在合同中予以明确约定。

一审法院认为，刘某与杜龙协议离婚后，涉案房屋归刘某所有，与房屋有关权利义务的承继者系刘某，刘某作为原告起诉，系主体适格。

合同中对于户口迁出没有约定时，买受人以出卖人没有履行附随义务为由要求出卖人赔偿损失的，应予以支持，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，法院应予以支持。至于数额，法院根据原告与第三人诉讼中所产生的赔偿数额，酌定为6万元，理由如下：

1、本案原告在与第三人诉讼中所产生的赔偿责任确系王维汉在交付房屋后未及时履行将户口迁出附随义务所致，因此王维汉理应承担赔偿责任。

2、原告在出售房屋时，作为出卖人在与第三人签订买卖合同时，理应履行必要的注意谨慎义务，对涉案房屋的户口状态进行全面核查，而不是想当然地认为涉案房屋中只有自己的户口，换言之，如果原告履行了全面核查义务，再与第三人签订房屋买卖合同，肯定会在户口迁出的事宜方面避免损失的发生，可以说，原告对其自身损失亦有一定过错，故可以减轻王维汉的赔偿责任。

至于被告要求的利息损失，法院认为通过法院已经支持的6万元弥补了该项损失，故法院不予支持。综上判决：一、被告王维汉于本判决生效后七日内赔偿原告刘某60000元；二、驳回刘某其他诉讼请求。

王维汉不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘某一审全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由刘某承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当，程序违反法律规定。1.王维汉和刘某之间不存在房屋买卖合同关系，王维汉、刘某均非本案合同纠纷的适格主体，刘某无权以合同纠纷向王维汉主张权利。（1）王维汉与杜龙之间的房屋买卖合同权利义务已经终止，王维汉在履行与杜龙之间的房屋买卖合同时无违约行为。（2）杜龙在购买涉案房屋前，已经知道涉案房屋中存在王维汉家人户口的事实，但杜龙未提出异议，且杜龙向王维汉主张权利已经超过诉讼时效。（3）刘某取得涉案房屋所有权后，能够继承房屋有关的权利义务限定于物权范围，而王维汉与杜龙之间是债权债务关系，刘某对王维汉提起合同之诉，无事实和法律依据。2.刘某与刘海利签订房屋买卖合同时没有尽到合理的注意义务，刘某存在违约行为，应当承担违约责任。王维汉对刘某没有告知户口情况的义务。3.王维汉已经将涉案房屋户口在合理期间内迁出，王维汉不应承担赔偿责任。4.一审法院判定的赔偿数额，违背了客观、公正原则。

刘某辩称，同意一审判决。

本院二审另查，王维汉、杜龙就户口迁出问题并未在合同中予以明确约定。杜龙居民身份证登记为涉案房屋地址的时间为2013年10月28日，户口迁出涉案房屋地址的时间为2016年3月11日。

本院二审审理期间，刘某提交《合同权利转让协议》（以下简称协议）一份，协议包括以下内容。甲方杜龙，乙方刘某，鉴于甲方与乙方因解除婚姻关系，甲方将其购买并登记在其名下的涉案房屋转让给乙方，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条之规定，双方就甲方与王维汉于2005年10月13日签订的合同项下甲方的一切权利一并转让给乙方签订如下协议：一、甲方同意将合同中甲方项下的一切权利无偿转让给乙方，由乙方就合同向合同相对方行使权利；二、乙方同意完全接受合同中甲方的权利，包括但不限于就合同向合同相对方王维汉主张后合同义务的权利；三、甲乙双方承诺，双方将合同权利的转让与受让安排，均已取得其各自有效充分的批准和授权，系双方的真实意思表示；四、本合同权利转让协议签订后，甲方特委托乙方以甲方的名义代为向合同的相对人王维汉口头或书面通知转让事宜，该通知行为和内容对甲方均具有法律效力。协议还约定有其他内容。杜龙签字并落款时间为2019年12月29日，刘某签字并落款时间为2019年12月30日。对于此项证据，王维汉对协议不予认可。本院认为，协议有杜龙、刘某的签字和捺印，王维汉虽对于协议不予认可，但并未提供充分反证，故本院对协议予以采信。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院二审认为，王维汉主张在订立合同时不具有户口事项的通知义务，以及在刘某通知后已迁出户口，进而与刘某承担《北京市存量房屋买卖合同》中的违约责任之间不具有因果关系。本案的争议焦点一是刘某是否为本案的适格当事人及其起诉是否超出诉讼时效期间，二是王维汉在订立合同时是否具有户口事项的通知义务，三是王维汉是否需要承担未迁出户口给刘某造成的损失。

对于争议焦点一。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，刘某与杜龙签订协议，约定杜龙将就合同向王维汉主张后合同义务的权利转让给刘某，且协议内容已于二审审理过程中通知王维汉。现合同双方就王维汉涉案房屋户口迁出发生争议。因此，刘某为本案的适格当事人。故对于王维汉主张刘某并非本案适格当事人的上诉理由，本院不予支持。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，卢旭、刘海利于2016年6月起诉刘某，请求支付逾期迁户违约金，刘某于此时知道权利受到损害以及户口迁出的义务人王维汉。至本案一审刘某起诉时，尚未超出诉讼时效期间。故对于王维汉主张刘某的起诉超出诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。

对于争议焦点二。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王维汉和杜龙于2005年订立的合同为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。对于涉案房屋的户口迁出，合同中双方并无约定，户口迁出亦非法律所规定的房屋买卖合同的必备条款。因此，需要遵循诚实信用原则，根据合同性质、合同目的、交易习惯等对王维汉在订立合同时是否具有户口事项的通知义务进行判断。

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据合同义务发生的时间，合同法中规定有先合同义务，当事人在进入缔约磋商阶段之后即需遵循诚实信用原则从事缔约行为，以维护当事人双方的合理信赖。本案中，在2005年合同未对户口事项予以约定的前提下，刘某主张王维汉在订立合同时具有户口事项的通知义务，即认为王维汉具有通知涉案房屋户口事项的先合同义务。本院认为，基于如下理由，王维汉不具有通知涉案房屋户口事项的先合同义务。

第一，从交易习惯看，迁出涉案房屋内户口并非订立合同时的交易习惯。首先，交易习惯需要具有客观性。虽然近年来存量房买卖合同中多规定有户口迁出条款，但是，房屋和户籍的关联，是伴随不同地区的户籍改革进程而出现的。本案中，合同订立于2005年，存量房交易市场尚未呈现出存量房买卖即需要出卖人迁出户口的交易习惯。其次，交易习惯需要能够为当事人合理预见。当事人知道或者应当知道交易习惯，才能够转化为订立合同时的意思表示，成为合同的约定内容。本案中，刘某认可2005年买房时没有学区房的概念。因此，本院认为，杜龙、王维汉在订立合同时均不具有对出卖人需迁出户口的预见。故而王维汉在订立合同时不具有通知户口事项的先合同义务。

第二，从合同性质和合同目的看，迁出涉案房屋内户口并非订立合同当时的附随义务。合同义务包括给付义务、附随义务和不真正义务等，给付义务主要是指合同关系所固有、必备，决定合同类型、确保债权人利益能够获得满足的义务，而附随义务则是指以诚实信用原则为基础，随合同关系的发展而逐渐产生的义务。附随义务和给付义务在自始确定、对待给付、解除合同等方面均存在差异。附随义务在缔约过程中发生，则为先合同义务。本案中，合同约定杜龙购买涉案房屋，即杜龙订立合同的目的为取得涉案房屋的所有权并占有使用。首先，双方并未在合同中约定户口迁出事项。因此，王维汉迁出涉案房屋内的户口，并非是在2005年订立合同时所确定的义务。其次，双方未通过书面或口头形式，就一方未迁出户口需要承担的违约责任，以及对方所享有的抗辩权，进行明确的具有对待给付性质的约定。再次，双方未约定户口迁出事项，并且通过订约之后的履行情况看，双方也不具有未迁出户口即解除合同的效果意思。因此，即使依据诚实信用原则，王维汉在订立合同当时亦不具有通知户口事项的附随义务。

第三，从双方地位看，合同订立双方为平等的自然人主体。本案中，合同当事人双方分别为王维汉和杜龙，均为地位平等的自然人，双方均有权利查询涉案房屋的户口信息，不存在一方显著优于另一方的信息优势。因此，王维汉无需事先通知涉案房屋的户口事项。

第四，从责任形式看，违反先合同义务需要承担的是缔约过失责任。当事人违反先合同义务，在合同未订立或合同无效的情况下，需要承担缔约过失责任。本案中，首先，合同已经成立生效并实际履行，因此不存在适用缔约过失责任的前提条件。其次，在2005年合同履行过程中，杜龙亦未主张王维汉承担未通知涉案房屋户口事项的违约责任。因此，刘某在一审起诉时主张王维汉具有通知涉案房屋户口事项的先合同义务，本院不予支持。

综上，王维汉不具有通知涉案房屋户口事项的先合同义务，因此不应基于未履行先合同义务而承担赔偿责任。一审对此处理有误，本院予以纠正。

对于争议焦点三。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。对于合同权利义务终止后的情形，合同法规定了后合同义务，即当事人应当依据诚实信用原则履行协助等义务。本案中，2005年合同订立后，王维汉已经履行交付房屋并办理过户的义务，杜龙亦支付购房款，双方在房屋买卖合同中约定的权利义务已经行使履行完毕。至2016年卢旭、刘海利起诉刘某时，王维汉的户口确在涉案房屋内未予迁出。因此，王维汉具有协助迁出户口的后合同义务。本院认为，基于如下理由，王维汉虽然具有协助迁出户口的后合同义务，但不需要承担未迁出户口给刘某造成的损失。

第一，主观上王维汉不具有过错。当事人不履行后合同义务承担责任，需要主观上具有过错，即存在违反诚实信用原则的主观状态。本案中，杜龙存在将户口迁入及迁出涉案房屋的行为，应当认为，杜龙对于涉案房屋的户口情况属于明知。在杜龙两次迁户均未向王维汉主张迁出户口的情况下，王维汉未能及时迁出户口主观上不具有过错。

第二，客观上王维汉已经协助迁出户口。本案中，王维汉已于2017年6月8日将自己与家人在涉案房屋中的户口迁出。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘某虽主张2016年要求王维汉迁出户口遭到拒绝，但其提交律师函、中介证明、撤诉申请均无法证明向王维汉主张权利遭拒的事实，因此，应当承担举证不利的后果。

综上，王维汉未迁出涉案房屋户口的行为不具有可归责性，因而不需要承担未迁出户口给刘某造成的损失。综上判决：一、撤销北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初54614号民事判决；二、驳回刘某全部诉讼请求。

本院再审过程中，刘某申请证人赖敬荣出庭作证，用以证明其当时在找王维汉。赖敬荣出庭陈述：其是刘某和卢旭房屋买卖交易的中介，曾帮忙找过王维汉，最后王维汉是否联系了杜龙其不清楚。被申请人王岩、王京、李惠琴对该证人证言的真实性不认可。

王岩、王京、李惠琴向本院提交王维汉的死亡证明，用以证明王维汉于2020年5月20日死亡。刘某对该证据的真实性予以认可。

因赖敬荣的证言无法证明杜龙、刘某曾要求王维汉迁户、王维汉拒绝的事实，故其证言与本案的处理结果无直接关联性，本院对该证人证言不予采纳；因双方对王维汉死亡证明的真实性均无异议，故本院对该证据予以采纳。

原审查明的事实及认定的证据属实，本院再审予以确认。

另查明，王维汉于2020年5月20日死亡，其法定继承人为其妻李惠琴、其子王京、其女王岩。

以上事实有王维汉死亡证明等证据在案佐证。

本院再审认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，依据王维汉和杜龙签订的《北京市房屋买卖合同》，王维汉不具有将户口从涉案房屋迁出的合同义务，但根据诚实信用原则，在双方房屋买卖交易结束时，王维汉应负有在接到杜龙、刘某的通知后于合理期间内将其及其外甥户口从涉案房屋迁出的后合同义务。刘某主张2016年曾要求王维汉迁出户口并遭到拒绝，但刘某提供的证据均不能证明其向王维汉主张权利遭拒的事实，现双方都认可王维汉于2017年6月8日将其及其外甥的户口迁出涉案房屋，故王维汉已履行后合同义务，刘某主张王维汉向其赔偿因出售房屋后未迁出户口所造成的损失缺乏充分依据，原审驳回其诉讼请求并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘某的再审请求不能成立，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2020）京01民终2906号民事判决。

一审案件受理费2800元，由刘某负担。

二审案件受理费1344元，由刘某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　纪艳琼

审 判 员　王雪枫

审 判 员　刘玉红

二〇二一年三月二十五日

法官助理　唐静静

书 记 员　陈　蒙