秀山博某实业有限公司与廖某某合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：秀山博某实业有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县(以下简称秀山县)中和街道东风路**，组织机构代码711682482。

诉讼代表人：黄光界，秀山博某实业有限公司破产管理人重庆光界律师事务所负责人。

委托诉讼代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：廖某某，女，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住重庆市秀山县。

委托诉讼代理人：田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余永昌，湖南新世纪律师事务所律师。

上诉人秀山博某实业有限公司（以下简称博某公司）因与被上诉人廖某某合同纠纷一案，不服重庆市秀山县人民法院(2019)渝0241民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日受理后，依法组成合议庭，对上诉人博某公司的委托诉讼代理人陈震，被上诉人廖某某及其委托诉讼代理人田中圣进行了询问。本案现已审理终结。

博某公司上诉请求：一、撤销(2019)渝0241民初3816号民事判决，改判支持博某公司一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由廖某某承担。事实和理由：一、博某公司已经被裁定进入破产清算程序，已不具备给案涉房屋办理过户登记的主体条件以及办理过户登记的条件。博某公司于2012年就已经名存实亡，涉案房屋未竣工验收合格，办理过户登记的资料大量缺失，不具备办理过户登记的条件。二、涉案房屋属于博某公司的破产财产，廖某某的合同目的不能实现，博某公司享有合同解除权。虽然法律文书并没有否定博某公司与廖某某之间买卖合同的效力，但根据抵押在先，买卖在后的原则，以及实务经验来看，廖某某要实现合同目的需要行使涤除权，但其至今未提出行使该权利。同时为保证破产工作的有序进行以及保证债权人利益，博某公司有权解除合同，并要求廖某某腾退房屋。三、涉案房屋抵押在先，买卖在后，廖某某在购买时自身存在过错。四、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，并不适用于破产案件，本案系破产案件，应当优先适用破产法及司法解释的相关规定。

廖某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。廖某某与博某公司之间的商品房买卖合同纠纷已经秀山县人民法院审理并作出生效裁判，博某公司应按生效裁判履行义务。博某公司称给涉案房屋办理过户登记的主体条件以及过户条件不具备的理由不成立，博某公司虽已进入破产程序，但尚未注销，其权利义务由破产管理人代为行使。博某公司称涉案房屋属于破产财产，合同目的不能实现，博某公司享有解除权及廖某某存在过错的理由不能成立，廖某某作为购房消费者已经支付了全部房款，其购买权优先于重庆市秀山县六合小额贷款有限公司（以下简称六合贷款公司）的抵押权，且廖某某购买房屋时不知道抵押的真实情况，其不存在过错。博某公司称本案不适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》的理由不成立，博某公司作为违约方不享有单方解除权，本案是合同纠纷，不是破产纠纷，援引“纪要”关于合同纠纷的规定并无不当。

博某公司向一审法院起诉请求：一、解除博某公司、廖某某于2011年7月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、廖某某立即腾退位于秀山县中和街道东风路13号B栋1-X商业用房并交还给博某公司；三、本案诉讼费用由廖某某承担。

一审法院认定事实：2010年9月7日博某公司与六合贷款公司签订《企业借款合同》和《抵押合同》，约定博某公司向六合贷款公司借款15000000元，博某公司以位于秀山县中和镇东风路13号博某名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋作为抵押，并于2010年9月9日在秀山县国土资源局办理了抵押登记。2012年12月26日，重庆市第四中级人民法院作出（2012）渝四中法民初字第00035号民事判决书，判决六合贷款公司对前述抵押财产享有优先受偿权。判决生效后，六合贷款公司向重庆市第四中级人民法院申请执行。

2011年7月11日，博某公司与廖某某签订《重庆市商品房买卖合同》约定，博某公司将其所有的位于秀山县中和镇东风路13号B栋1-X商业用房出售给廖某某。合同签订时，博某公司未告知廖某某已被抵押的事实。合同签订后廖某某向博某公司付清了全部房款929699元及相应契税、大修基金等费用。同年，博某公司将涉案房屋交付给廖某某，该房屋一直由廖某某占有使用至今。2014年12月，廖某某向该院起诉要求博某公司办理涉案房屋房地产权证及支付逾期办证违约金。后该院作出（2014）秀法民初字第03089号民事判决书，判决：博某公司为廖某某办理涉案房屋房地产权证及支付逾期办证违约金。该判决于2015年3月20日已生效。至今，博某公司未履行上述办证义务。

2017年9月8日该院作出（2017）渝0241破字1号裁定书，裁定受理申请人刘宗鑫、王瑞云、向海英、程玲、许飞、陈泽钦、董军、曾润芝对博某公司破产清算申请。后经法院指定重庆光界律师事务所为博某公司管理人。

一审法院认为，本案的主要争议焦点是博某公司是否有权解除《重庆市商品房买卖合同》，并基于合同解除要求廖某某退还涉案房屋。对此具体论述如下：博某公司与廖某某签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，合同签订后廖某某已向博某公司付清房屋全部价款，履行完毕合同义务。博某公司亦应按照合同约定为廖某某办理涉案房屋房地产权证，博某公司至今未为廖某某办理产权登记手续，其行为已经构成违约。且出售涉案房屋时，涉案房屋已经设立抵押，博某公司并未告知廖某某该情况，存在过错。按照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的内容，违约方不享有单方解除合同的权利。但是符合下列条件的，违约方要求解除合同，人民法院予以支持：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中博某公司将明知已设立抵押的房屋出售给廖某某，导致廖某某购买房屋后无法办理产权过户，博某公司违反了诚实信用原则，存在恶意违约的情形。博某公司作为违约方不具备解除合同的请求权，故其要求解除合同的诉讼请求不应得到支持，其也无权以解除合同作为请求权基础，要求廖某某腾退所购房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回博某公司的诉讼请求。案件受理费13096元，由博某公司负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：博某公司是否有权解除其与廖某某签订的《重庆市商品房买卖合同》，并基于合同解除要求廖某某退还涉案房屋。本院评述如下：

首先，廖某某与博某公司于2011年7月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》，并在2011年11月30日付清了全部购房款及相应契税、大修基金等费用。前述事实有秀山县人民法院作出的（2014）秀法民初字第03089号民事判决书予以佐证。而秀山县人民法院在2017年9月8日才受理案外人刘宗鑫等人对博某公司的破产清算申请。即在破产申请受理前，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》成立并生效，廖某某一方就该合同约定的义务已履行完毕。因此，博某公司的破产管理人无权决定解除该合同，博某公司不具有请求解除《重庆市商品房买卖合同》的请求权基础。其次，廖某某于2014年12月4日向秀山县人民法院起诉要求博某公司办理涉案房屋产权证，对此，秀山县人民法院作出（2014）秀法民初字第03089号民事判决书，认定博某公司应为廖某某办理涉案房屋产权证，该判决已于xxxx年xx月xx日出生效，博某公司有义务履行该生效判决。最后，即使案涉房屋现在不具备办证条件，不代表今后无法办理产权登记，破产管理人应当积极履行职责，使案涉房屋能够达到产权登记条件，博某公司不能以此作为解除合同的理由。综上，博某公司主张解除《重庆市商品房买卖合同》的理由不成立，本院不予支持。博某公司无权主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，自然无权以解除合同为由要求廖某某腾退房屋。

综上所述，秀山博某实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13096元，由上诉人秀山博某实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　丁咏梅

审 判 员　徐婷婷

审 判 员　王军峰

二〇二一年二月十八日

（院印）

法官助理　秦清华

书 记 员　程方坪