（2018）鄂0804民初680号原告郑某某与被告荆门龙某置业有限公司、第三人荆门东某惠某村镇银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）：郑某某，男。
委托诉讼代理人（特别授权）：潘克勤，湖北新天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：荆门龙某置业有限公司，住所地荆门高新区掇刀区虎牙关路72号。
法定代表人：邹龙某，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：夏少波，湖北中科律师事务所律师。
第三人：荆门东某惠某村镇银行股份有限公司，住所地湖北省荆门市东某区象山大道82号。
法定代表人：刘立臣，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：魏刚，男，该公司风险合规部经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：王义，湖北京中金律师事务所律师。

原告郑某某与被告荆门龙某置业有限公司、第三人荆门东某惠某村镇银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月11日第一次公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托诉讼代理人潘克勤，被告龙某公司的法定代表人邹龙某及委托诉讼代理人夏少波到庭参加诉讼。后依原告申请，本院通知荆门东某惠某村镇银行股份有限公司作为第三人参加诉讼，于2018年7月8日第二次公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托诉讼代理人潘克勤，被告龙某公司的法定代表人邹龙某及其委托诉讼代理人夏少波，第三人惠某银行的委托诉讼代理人王义到庭参加诉讼。因案情复杂，本院裁定将此案转为普通程序进行审理，于2018年9月21日第三次公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托诉讼代理人潘克勤，被告龙某公司的法定代表人邹龙某及其委托诉讼代理人夏少波，第三人惠某银行的委托诉讼代理人魏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告出具本案销售房屋的《销售不动产统一发票》；2、要求被告协助原告办理不动产转移登记；3、要求被告从2011年12月6日起，按每日36.04元向原告支付违约金，计算至办理不动产登记之日止（截止2018年5月12日的违约金为84492元）；4、要求被告负担诉讼费。诉讼过程中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1、要求被告出具税务部门认可的票面金额为183883.20元的《销售不动产统一发票》；2、要求被告负担诉讼费。事实和理由：2007年7月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售广场家园2幢东单元东五楼住宅，总金额为179104元。付款方式为分期付款，合同签订后首付79104元，余款分三年付清，2008年7月21日前付30000元；2010年7月21日前付40000元；未付房款按月息1%计息，房款付清后办理房产证、土地证。被告于2008年10月将房屋交付原告，该房屋于2011年7月20日办理竣工验收手续。2011年12月5日，被告办理了房屋所有权证，原告亦在当日向被告支付了剩余购房款60000元。2012年10月30日，被告向原告收取了天然气安装费用2500元。被告收到原告购房款之后，没有向原告提供销售不动产统一发票，亦没有协助原告办理房屋所有权证，原告为此诉至法院。
被告龙某公司辩称，其一，原告在付清购房款后，被告可以向其开具发票。其二，根据约定，原告交清全部房款后，被告为其办理房屋所有权证，截止原告起诉之日，原告并未付清全部购房款，其要求办证的条件尚未成就。其三，被告已在约定的期限内将房屋交付给原告，双方办理了正常的交房手续且原告居住至今，不能认定被告逾期交房。其四，原告未交纳相关税费且未提供相应证件导致未能办证，违约方不在被告。
第三人惠某银行陈述，案涉房屋的抵押权已经设立，其在办理抵押时对原、被告签订房屋买卖合同的事实并不知情，但其享有的抵押物权优先于原告享有的合同债权。被告将房屋出售给原告后，又将包含案涉房屋在内的四套房屋抵押给惠某银行贷款140万元，如原告涤除抵押权，需要偿还全部抵押贷款140万元及利息，建议原告变更诉讼请求。在原告变更诉讼请求后，不予发表意见。
反诉原告龙某公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付逾期付款违约金203088.55元及利息98052.54元，两项合计301141.09元；2、要求反诉被告负担反诉费用。事实和理由：2007年7月21日，反诉原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于高新区掇刀区虎牙关路72号龙某置业2号楼东单元5楼房屋一套，反诉原告同意反诉被告分期支付购房款（首期支付79104元，余款分三次付清：2008年7月21日付3万、2008年7月21日前付3万，2010年7月21日前付4万），未付房款按照月息1%计息，房款付清后办理房产证、土地证。合同还约定了逾期付款违约金的计算标准。合同签订后，双方办理了交房手续，但反诉被告未按约定支付购房款，截止2018年5月21日，反诉被告尚欠原告购房款本金57396.61元、利息40655.93元，同时还应支付逾期付款违约金203088.55元。
反诉被告郑某某辩称，其一，反诉原告延迟竣工验收，答辩人有权延迟支付商品房购房款，其在2011年12月5日交清了全部购房款，没有违约行为。其二，反诉原告将出售给反诉被告的房屋抵押贷款，是严重的违约行为，反诉被告延迟支付购房款，符合合同法规定的不安抗辩权。反诉原告的反诉请求不应得到支持。
本院经审理认定事实如下：2007年7月21日，原告郑某某与被告龙某公司签订了《商品房买卖合同》1份，合同约定：被告向原告出售位于掇刀区广场家园2幢东单元东5楼住宅1套，单价1160元㎡，总金额179104.00元。付款方式及期限为分期付款，合同签订后首付79104元，余款分三年付清，2008年7月21日前付3万元，2009年7月21日前付3万元，2010年7月21日前付4万元；未付房款按月息1%计息，房款付清后办理房产证、土地证。买受人逾期付款的违约责任，在合同中第7条第1小条第2项约定为：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之十的违约金。交付期限约定：出卖人应当在2007年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人负责整幢房屋的产权总证、土地证的办理，并承担其税费。出卖人负责房产分证及土地分证的办理，其费用由买受人承担（含办分证的税费）。双方未对被告逾期办理房产分证约定违约金。
合同签订后，被告于2008年10月将所售房屋交付给原告。2011年7月20日，被告办理了案涉房屋的建筑工程竣工验收报告。2011年12月5日，被告办理了案涉房屋的房产总证，证号为荆门市房权证掇刀区字第100081**号，房屋所有权人为龙某公司。被告于2012年6月9日至2014年6月18日将案涉房屋抵押给农行象山支行，于2015年12月3日至2017年12月2日期间，将包含案涉房屋在内的四套房屋抵押给惠某银行贷款140万元，目前，房屋仍处于抵押状态，抵押权人为惠某银行。
原告向被告支付购房款的情况：2007年7月21日支付7万元、同年10月21日支付0.9万元；2008年11月9日支付3万元。2011年9月8日支付1万元，2011年12月5日，分别支付了3.70万元、2.30万元。原告向被告支付购房款合计17.90万元。诉讼期间，原告于2018年6月14日向本院补交房屋差价款4883.20元。被告未向原告出具《销售不动产统一发票》，未协助原告办理案涉房屋即广场家园2幢东单元东5楼住宅的房产分证及土地分证。
另查明，案涉房屋建筑面积经房产部门测绘为158.52平方米。
庭审时，原告表示愿意偿还案涉房屋所欠惠某银行的抵押贷款，但惠某银行要求对包含案涉房屋在内的四套房屋的抵押贷款一并偿还，原告与惠某银行未就涤除案涉房屋的抵押权达成一致意见。
以上事实，有原、被告、第三人陈述以及原、被告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、原告提交的建筑工程竣工验收报告、案涉房屋所有权证、房地产权登记信息、抵押权登记信息等证据在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告作为买受人，负有按照合同约定的分期付款期限向被告支付购房款的义务；被告作为出卖人，有向原告交付房屋并在原告付清房款后协助其办理房产证及土地证的义务。
关于原告要求被告向其开具销售不动产统一发票，因被告作为出卖方不向原告提供发票，系违反发票管理法规的行为，属于行政法律关系而不是民事法律关系，原告的该项诉请缺乏法律依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金203088.55元及利息98052.54元。合同法第六十八条第一款第（四）项规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。本案中，反诉原告将已经出卖给反诉被告的房屋抵押给第三人，至今仍处于抵押状态，其无法协助反诉被告办理产权过户手续，反诉被告行使不安抗辩权符合法律规定，故对反诉原告要求支付逾期付款违约金及利息的反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项之规定，判决如下：

一、驳回原告郑某某的诉讼请求；
二、驳回反诉原告荆门龙某置业有限公司的反诉请求。
案件受理费9145元，由原告郑某某负担。反诉案件受理费5817元，减半收取2909元，由反诉原告荆门龙某置业有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审判长 张高平
人民陪审员 解达雄
人民陪审员 张乃富

书记员： 徐蕾