（2018）鄂0804民初1593号原告荆门市市容环境卫生管理局与被告邵某某租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告：荆门市市容环境卫生管理局，住所地荆门市东宝区长宁大道32号。
负责人：刘志，工会主席。
委托诉讼代理人：马德华，湖北京中金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：詹军阳，湖北京中金律师事务所律师。
被告：邵某某，男。

原告荆门市市容环境卫生管理局与被告邵某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环卫局委托诉讼代理人马德华、詹军阳到庭参加诉讼，被告邵某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告环卫局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2017年租金180000元及自2018年1月1日起至上述欠款还清之日止的违约金（截止2018年11月21日计收违约金54000元，此后的违约金依据合同约定执行）；2、判令被告立即向原告支付2018年1月1日至房屋腾退之日的逾期腾房占有使用费（参照每年180000元的标准，计算至2018年11月21日的占有使用费为160273.97元）；3、判令被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求明确为被告向原告支付2018年1月1日至房屋返还之日的房屋占有使用费（参照每年180000元的标准，计算至2018年11月21日的占有使用费为160273.97元）事实与理由：2014年10月15日，荆门市白庙环境卫生管理处与被告签订《门店租赁合同》，约定将位于月亮湖路的19间门店租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金18万元，每年缴纳租金的时间以12月31日为期限，逾期后，被告每日应按拖欠费用的1%支付违约金。合同签订后，荆门市白庙环境卫生管理处依约交付房屋给被告使用，被告依约支付了2015年、2016年的租金，但2017年租金拒不支付。《门店租赁合同》到期后被告也未及时腾退房屋，经原告多次沟通协商，被告未与原告续签租赁合同也未支付占用租赁房屋期间的使用费。
另，荆门市白庙环境卫生管理处系原告下属单位，并于2016年1月14日注销，其职权、资产、人员、对外债权债务均由原告概括承受。截止2018年11月21日，被告拖欠的2017年租金已依约产生违约金585000元，原告基于公平友好合作考虑，仅要求被告承担拖欠租金30%的违约金即54000元。2018年11月21日至2017年租金还清之日止的违约金仍应按合同约定标准执行。为维护原告权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。
被告邵某某未作答辩亦未提供书面答辩意见，视为其放弃抗辩的权利。
本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，荆门市白庙环境卫生管理处作为甲方与被告邵某某作为乙方签订《门面租赁合同》1份，与本案有关的内容为：甲方将位于月亮湖路（原白庙处基地大门西侧壹间至月亮湖北路）共19间门店（总建筑面积370㎡）租给乙方合法经营，租赁期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止。每年租金18万元，三年租金共计54万元，乙方每年向甲方缴纳租金的时间以12月31日为期限，不得逾期拖欠。乙方应按本合同约定的缴费期限和标准向甲方缴纳租金和水电费，逾期后，乙方每日应按所欠费用的1%向甲方支付违约金。甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务。本合同期满，双方不再续签的，合同终止。合同签订后，经原、被告协商，由被告装修案涉房屋，装修费用可抵扣租金。经结算装修费共花费197550元，被告用该装修费抵扣了部分租金。后被告于2016年11月8日支付原告162450元租金交清了2015-2016年的房屋租金。2017年12月31日租赁期满后，双方未续签书面的门面租赁合同，被告继续使用原告的上述房屋至今未返还，也未支付2017年度及其后的租金。
另查明，2016年1月14日，荆门市白庙环境卫生管理处被注销，其职权、资产、人员、对外债权、债务等均由环卫局承接。
以上事实有原告提交的门店租赁合同、原告工作人员王微与被告的聊天记录、荆门市白庙环境卫生管理处房屋维修结算明细、被告2016年11月18日缴纳部分租金的发票、原告代理人与被告的电话录音、荆门市机构编制委员会办公室文件荆机编办（1998）5号《关于市市容环境卫生管理局所属事业单位机构更名、调整设置的批复》、荆门市事业单位登记管理局公告、荆门市城市管理局出具的《证明》等证据在卷证实。

本院认为，荆门市白庙环境卫生管理处现已被注销，其对外债权由环卫局承接，本案由环卫局作为原告主张权利符合法律规定。荆门市白庙环境卫生管理处与被告邵某某签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人产生法律拘束力。荆门市白庙环境卫生管理处已依约履行了交付租赁物的义务，被告未按约定支付租金，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对原告请求被告支付2017年度租金18万元的诉讼请求，本院予以支持。原告按年租金的30%向被告主张违约金，因该部分主张过高，应将违约金计算标准调整为按年利率24%计算，对超过部分不予支持。
另，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”本案中，原租赁期已届满，被告未与原告签订新的租赁合同，按照双方签订的《门面租赁合同》约定，该租赁合同已履行至自然终止，被告应当返还租赁物。且被告并未向原告交纳继续使用租赁物的租金，双方不构成无固定期限的租赁合同关系，因被告至今仍在使用租赁的房屋，故对原告请求被告参照原租赁合同的标准支付2018年1月1日至房屋返还之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。暂计至2018年11月21日的房屋占有使用费为160273.97元（180000元÷365天×325天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告邵某某于本判决生效之日起5日内支付原告荆门市市容环境卫生管理局自2017年1月1日至2017年12月31日的租金180000元及自2018年1月1日至租金清偿之日止的违约金（以180000元为基数，按年利率24%为标准计算）；
二、被告邵某某于本判决生效之日起5日内支付原告荆门市市容环境卫生管理局自2018年1月1日至房屋返还之日止的房屋占有使用费（截止2018年11月21日的占有使用费为160273.97元，2018年11月22日后的占有使用费参照年租金180000元的标准予以计算）;
三、驳回原告荆门市市容环境卫生管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7216元，减半收取3608元，由原告荆门市市容环境卫生管理局负担28元，被告邵某某负担3580元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审判员 杜卫东

书记员： 杨练