（2018）鄂0804民初1402号原告湖北省奥某物业服务有限公司与被告陈某某物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

原告：湖北省奥某物业服务有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道21号（市工人文化宫503室）。法定代表人：黄玲玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：聂兵，湖北新天律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：左小苏，湖北新天律师事务所律师。被告：陈某某，男。委托诉讼代理人：向卫华，湖北同进律师事务所律师。

原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2016年2月1日至2017年12月31日的物业服务费2600.15元及违约金1010元（计算至2018年10月7日）；2、要求被告支付律师费5000元；3、要求被告负担诉讼费。事实和理由：2014年12月25日，被告接收荆门市掇刀区白庙街办北京塝小区2栋1101号房屋，成为上述物业业主，房屋面积119平方米。原告于2016年1月29日与掇刀区人民政府白庙街道办事处签订了《北京塝花园前期物业服务合同》，合同约定由原告入驻北京塝小区提供物业服务。合同签订后，原告于2016年2月1日开始为该小区提供物业服务，但被告一直未交纳物业费，原告为此诉至法院。被告陈某某辩称，其与原告之间没有任何物业合同关系，且建设单位交付给被告的物业不符合法律规定的交付条件。被告依法不应承担物业费，原告要求被告承担物业费没有事实和法律依据，依法应驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：A1、原告主体资料、被告户籍信息；A2、北京塝花园前期物业服务合同；A3、北京塝花园小区入住通知单及业主公约；A4、原告催缴物业费张贴的提示照片；A5、委托代理合同、律师费票据。经质证，被告对证据A1、A3、A5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告对证据A2的真实性提出异议，但并不申请对其真实性进行鉴定，其所提交的证据不足以否认其真实性，本院对证据A2的真实性予以确认。被告对证据A4的真实性提出了异议，原告未作出合理解释，本院对该份证据不予采信。被告为证实其抗辩意见向本院提交了以下证据：B1、北京塝小区成立业主委员会会议记录复印件；B2、与“周文智”微信通话短信截图。原告对被告提出的证据均有异议，认为证据B1系复议件，B2中的周文智未到庭作证。本院认为，证据B1系成立业主委员会的会议记录，虽然该记录载明陈代表发言：没有活动场所，安全无保障，天然气问题，房屋大修基金谁出钱等四大问题，但并不能达到被告的证明目的，故对证据B1不予采信。证据B2属于证人证言，证人未到庭作证，本院故对证据B2不予采信。本院经审理认定事实如下：位于荆门市掇刀区白庙街办北京塝小区系政府还建安置小区。2014年12月25日，被告陈某某取得还建房屋并入住该小区2栋1101号房，房屋建筑面积119平方米。2016年1月29日，荆门市掇刀区人民政府白庙街道办事处与原告签订了《北京塝花园前期物业服务合同》1份，合同约定：原告为该小区提供前期物业服务，物业服务收费标准：高层住宅0.90元/月·平方米，二次加压费0.05元/月·平方米；物业服务费缴费时间：从本合同执行之日起计算，业主和物业使用人可一次性预缴一年和半年的物业服务费，收费时间为每年的4月和7月，业主和物业使用人逾期缴纳视为违规。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日（第2个月的最后一天）起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。乙方对不履行缴纳物业服务费的业主和物业使用人，可以采取发律师函和法院诉讼的方式进行催缴，对其所发生的一切损失及律师费和诉讼费用由所欠费用业主和物业使用人承担。对存在第二套未装修房屋的物业费实行如下办法：物业公司进场服务的第一年免收，第二年未装修空置房按50%交纳，第三年未装修空置房按70%缴纳。自2016年2月1日开始，原告入住北京塝小区，为该小区提供物业服务，包括门卫值班、环境保洁、车辆秩序管理、绿化管理、公共设施的维护保养等项服务，至2017年11月30日停止物业服务。被告自2016年2月1日至2017年11月30日期间，未向原告交纳物业费，欠交原告物业费2487.10元（119㎡×0.95元/月·㎡×22个月）。原告与湖北新天律师事务所签订了《委托代理合同》1份，约定因本案需支付律师代理费5000元，原告于2018年11月14日支付律师代理费5000元。
原告湖北省奥某物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人黄玲玲及其委托诉讼代理人聂兵、左小苏，被告陈某某及其委托诉讼代理人向卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，北京塝小区属于政府还建安置房屋，系政府开发建设，作为建设单位的掇刀区人民政府白庙街道办事处与原告签订的《北京塝花园前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告抗辩原、被告之间不存在物业合同，原告与掇刀区人民政府白庙街道办事处签订的前期物业合同不能作为要求被告支付物业费的依据，与上述司法解释的规定相悖，本院对其抗辩意见不予采纳。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告已按前期物业合同提供了相应的物业管理服务，被告自2016年2月1日至2017年11月30日期间一直未向原告交纳物业费已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告计算物业费的时间截止2017年12月31日，多计算了一个月时间，应予纠正。故对原告要求被告支付物业费的诉请按2487.10元予以部分支持。考虑到北京塝小区系政府还建安置小区，被告作为被安置对象成为该小区业主无选择性入住该小区，本院对原告主张违约金1010元及律师费5000元的诉请不予支持。关于被告抗辩北京塝小区未进行综合验收，其系安置对象没有选择余地入住小区，其不交物业费在提交的会议记录中已经明确表明。因原告已按前期物业服务合同提供了相应的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“…物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告的该项抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。关于被告抗辩建设单位交付被告的新建物业不达标，根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”的规定，被告不应交纳前期物业费的意见。因被告未提供证据证明其接收的物业未达到交付条件，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告陈某某于本判决生效之日起3日内支付原告湖北省奥某物业服务有限公司自2016年2月1日至2017年11月30日期间的物业服务费2487.10元；二、驳回原告湖北省奥某物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。