（2018）鄂0804民初1367号原告荆门市东泰物业管理有限公司与被告刘某某物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

原告：荆门市东泰物业管理有限公司，住所地荆门市东宝区泉口路9号。法定代表人：全艳艳，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：代云松，湖北法之星律师事务所律师。被告：刘某某，女。

原告荆门市东泰物业管理有限公司（以下简称东泰物业公司）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东泰物业公司的委托诉讼代理人代云松到庭参加诉讼，被告刘某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2016年第3至4季度、2017年全年及2018年1月至9月期间的物业费2958元；2、要求被告支付违约金2040元；3、要求被告负担诉讼费。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付违约金350元。事实和理由：2013年12月25日，湖北飞扬房地产开发有限公司与原告东泰物业公司签订了1份《前期物业服务委托合同》，约定原告为湖北飞扬房地产开发有限公司开发建设的飞扬新天城提供前期物业服务，合同期限为3年，自2013年12月25日至2016年12月24日。合同到期后，因业主委员会未成立，双方于2016年10月25日续签了《前期物业服务委托合同》，期限为2年，自2016年12月25日至2018年12月24日。约定的物业服务收费标准：高层住宅1.20元/月·平方米，电梯洋房1.50元/月·平方米，交纳方式为按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度第一个月的5号履行交纳义务，延期交纳的按日千分之十的标准支付违约金。合同签订后，原告入住飞扬新天城小区，为该小区业主提供物业服务。被告为该小区C6栋1007号业主，于2015年1月4日办理了入住手续，被告理应交纳物业费，但被告自2017年第3季度开始拒交物业费，原告为此诉诸法院。被告刘某某未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务委托合同》2份、《荆门市商品房买卖合同》1份、入住手续书等证据，被告未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，原告提交的上述证据来源合法，客观真实，本院对原告提交的上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月25日、2016年10月25日，湖北飞扬房地产开发有限公司与原告东泰物业公司分别签订了《前期物业服务委托合同》1份，约定：由原告为湖北飞扬房地产开发有限公司开发建设的飞扬新天城提供前期物业服务，物业服务收费标准：高层住宅1.20元/月·平方米，电梯洋房1.50元/月·平方米，约定交纳方式为按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度第一个月的5号履行交纳义务，延期交纳的按日千分之十的标准支付违约金。合同签订后，原告入住飞扬新天城小区，为该小区业主提供物业服务。2013年9月12日，湖北飞扬房地产开发有限公司与被告刘某某签订了《荆门市商品房买卖合同》，约定：被告购买湖北飞扬房地产开发有限公司开发的位于荆门市飞扬新天城C6栋1007室房屋（高层住宅）1套，建筑面积85.02平方米。前期物业服务费：住宅按建筑面积1.20元/平方米/月交纳，买受人前期物业管理费的计算从办理房屋交接手续的次月开始。买受人收房时应向物业公司预交一年的物业服务费，以后按年交纳，每年最后一个月交纳次年物业费。逾期交纳物业服务费，每逾期一日，由买受人按应交物业管理服务费总额的千分之三向物业管理公司支付滞纳金。2015年1月4日，被告刘某某办理了入住手续，被告已向原告交纳了截止2016年4月30日的物业服务费。自2016年5月1日开始至今，被告未向原告交纳物业服务费。本院认为，原告与建设单位湖北飞扬房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告已为被告在内的小区业主提供了物业服务，被告未按约定交纳物业服务费已构成违约。原告要求被告支付物业服务费，符合上述法律规定。原告仅从2016年第3季度即2016年7月1日至2018年9月30日期间要求被告支付物业费，放弃2个月物业费，是对其权利的合法处分，本院予以确认。经计算，该期间的物业费为85.02㎡×1.20元/月·㎡×27月=2754.65元，为此，对原告要求被告支付物业费按2754.65元予以部分支持。关于原告要求被告支付违约金350元的诉请。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告与建设单位约定逾期支付物业费按日千分之三支付违约金，前期物业合同约定按日千分之十支付违约金，但原告仅主张被告支付违约金350元，是对其自身权利的合法处分，符合法律规定，本院对原告要求被告支付违约金350元的诉请予以支持。被告刘某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告刘某某支付原告荆门市东泰物业管理有限公司自2016年7月1日至2018年9月30日期间的物业服务费2754.65元；二、被告刘某某支付原告荆门市东泰物业管理有限公司违约金350元；三、驳回原告荆门市东泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项于本判决生效之日起3日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。