（2018）鄂0804民初1315号原告中国工商银行股份有限公司荆门分行与被告陈某、湖北荆门星球置业有限公司金融借款合同纠纷一案一审民事判决书

原告：中国工商银行股份有限公司荆门分行，住所地荆门象山一路1号。
负责人：邹凡，行长。
委托诉讼代理人：任青，女，中国工商银行股份有限公司荆门分行员工。
委托诉讼代理人：万大华，男，中国工商银行股份有限公司荆门分行员工。
被告：陈某，男。
被告：湖北荆门星球置业有限公司，住所地荆门市掇刀区虎牙关大道星球路18号。
委托诉讼代理人（特别授权）：夏少波，湖北中科律师事务所律师。

原告中国工商银行股份有限公司荆门分行（以下简称工行荆门分行）与被告陈某、湖北荆门星球置业有限公司（以下简称星球公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行荆门分行的委托诉讼代理人任青、万大华，被告星球公司委托诉讼代理人夏少波到庭参加诉讼，被告陈某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行荆门分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈某偿还借款本金188380.91元，支付借款利息3861.81元（截止2018年8月21日）及至本息偿还完毕之日止期间利息（自2018年8月22日起计算）；2、判令抵押预告登记有效，原告对被告陈某提供的抵押担保的房屋[位于荆门市虎牙关大道东侧（欧洲城邦）13幢15层1502室，抵押预告登记证号为：荆门市房预掇刀区字第YG0024707号]的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3、判令被告星球公司对第一项请求承担连带偿还责任；4、判决二被告承担本案案件受理费和原告主张权利过程中的全部费用。庭审中，原告明确诉讼请求第四项中仅案件受理费。
事实和理由：被告陈某、星球公司与原告签订了《个人购房借款担保合同》，约定被告陈某向原告借款35万元，借款期限10年，按月等额本息还款；被告陈某以其购买的位于荆门市虎牙关大道东侧（欧洲城邦）13幢15层1502室的房屋提供抵押担保；被告星球公司为陈某的上述借款、利息及原告实现债权的费用提供连带保证担保。2012年11月8日，原告向被告陈某发放了贷款35万元。2012年11月20日，被告陈某提供的抵押担保办理了抵押登记手续（抵押预告登记证号：荆门市房预掇刀区字第YG0024707号）。现被告陈某未按照约定足额偿还借款本息，已经构成违约。至2018年8月21日，被告陈某积欠原告贷款利息3861.81元，贷款余额188380.91元，原告多次催收未果，遂诉至法院。
被告陈某未作答辩。
被告星球公司辩称，合同合法有效，双方应遵守。星球公司提供阶段性保证，涉案住房于2012年11月20日办理了预购商品房抵押登记，在物保和人保并存情况下，应当优先考虑对抵押物的变现来偿还借款。2014年3月4日，涉案住房具备办理房屋所有权转移登记手续的条件，但被告陈某未办理房屋所有权转移登记手续及抵押登记手续，其过错应由陈某自行承担。
原告围绕诉讼请求提交了下列证据：原告的营业执照、金融许可证、被告陈某的身份证复印件、被告星球公司的营业执照，《个人借款担保合同》、核保书、借据及借款发放凭证，预告抵押登记证书，自营历史明细列表。经审查，因被告星球公司对上述证据均无异议，且原告提交的证据来源合法、客观真实，证据间能互相印证，本院对原告提交的证据予以采信。
经审理查明，2012年，被告陈某（借款人、抵押人）、星球公司（保证人）与原告（贷款人、抵押权人）签订了《个人购房借款担保合同》1份，合同约定：贷款人向借款人发放借款35万元用于购买坐落于星球路18号的房屋1套，借款期限120个月，按月等额本息还款，现执行年利率为4.9%。贷款方发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在上一日历年度内经两次货两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入星球公司账户。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。被告星球公司提供阶段性连带保证责任。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。庭审中，原告及被告星球公司确认该阶段性保证范围为个人购房借款担保合同生效之日起至借款人所购房屋办理了不动产权证及他项权证办理完毕，并交贷款人之日止。2012年11月8日，原告向被告陈某发放了贷款35万元。被告陈某以其购买的位于荆门市虎牙关大道东侧（欧洲城邦）13幢15层1502室的房屋提供抵押担保。2012年11月20日，原、被告就该房屋办理了预抵押登记手续（抵押预告登记证号：荆门市房预掇刀区字第YG0024707号）。截止2018年8月21日，被告陈某共偿还原告贷款本金161619.09元及利息87539.41元,尚欠借款本金188380.91元及利息3861.81元。同时，抵押物未办理抵押登记他项权证。

本院认为，原告工行荆门分行与被告陈某、星球公司所签《个人购房借款担保合同》合法有效，当事人应依约履行义务。被告陈某偿还部分借款后即不再履行还款义务，构成违约，应承担继续偿还本金及支付利息、罚息等的违约责任。但因合同约定的贷款利率并未完全固定，会根据基准利率的调整而调整，故利息、罚息应按合同约定计算。因被告星球公司承诺在未办妥正式抵押前，为被告陈某的借款承担连带保证责任，现被告陈某提供的抵押房屋仅办理了预抵押登记尚未办理正式抵押登记，故被告星球公司应当对被告陈某应承担的债务承担连带清偿责任。
关于原告主张抵押预告登记有效及优先受偿权问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”及第二十条的规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因合同约定由被告陈某即现实登记权利人负责申请登记，即使被告陈某在能够进行不动产登记时怠于申请登记，为维护预告登记权利人即原告的合法权益，不应认定该预告登记失效。但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，银行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房屋享有现实的抵押权。本案中，原告对诉争房屋仅仅办理了抵押权预告登记，并未办理抵押登记，而预告登记并不直接产生物权设立、变更、转让和消灭的效力，只有正式登记才可以产生物权效力。原告工行荆门分行与被告陈某未办理房屋抵押登记他项物权，故不发生抵押登记的法律效力，而抵押权自登记时设立，故对原告诉求的对被告陈某提供的位于荆门市虎牙关大道东侧（欧洲城邦）13幢15层1502号房屋享有优先受偿权，本院不予支持，对被告星球公司抗辩物保与人保同时并存时，优先对抵押物进行变现的意见，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告陈某于本判决生效之起10日内向原告中国工商银行股份有限公司荆门分行偿还借款本金188380.91元及截至2018年8月21日的利息3861.81元，此后的利息按合同约定计算至清偿之日止；
二、被告湖北荆门星球置业有限公司在原告中国工商银行股份有限公司荆门分行尚未取得他项权利证书之前对被告陈某的上述债务承担连带清偿责任；
被告湖北荆门星球置业有限公司承担保证责任之后，可以向被告陈某追偿。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司荆门分行的其他诉讼请求。
负有金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4145元，减半收取2072.5元，由原告中国工商银行股份有限公司荆门分行负担72.5元，由被告陈某、湖北荆门星球置业有限公司共同负担2000元。
若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审判员 付冰晶

书记员： 杨练