（2018）鄂0804民初1241号原告黄照前与被告唐某某、荆门晓某广告有限责任公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告：黄照前，男。
委托诉讼代理人（特别授权）：彭先广，湖北法之星律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。
被告：唐某某，男。
被告：荆门晓某广告有限责任公司。
法定代表人：杨霞，董事长。

原告黄照前与被告唐某某、荆门晓某广告有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄照前及其委托诉讼代理人彭先广、刘宇飞，被告唐某某、被告荆门晓某广告有限责任公司的法定代表人杨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄照前向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付2015年1月至2018年9月1日期间的房租44000元；2、要求二被告腾退本案所涉的租赁房屋，并将该房屋恢复原状；3、要求被告负担诉讼费。事实与理由：2015年7月14日，原告与被告唐某某签订了1份《房屋租赁合同》，原告将位于荆门市掇刀区深圳大道雨田集团小区3栋2单元301及101-103号房屋租赁给被告唐某某，作为被告荆门晓某广告有限责任公司经营用房，租赁期限为1年，即2015年1月1日至2016年1月1日，年租金12000元。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，但被告在租赁期满后，既不交纳租金，也不腾退房屋，为此原告诉诸法院。
被告唐某某、荆门晓某广告有限责任公司共同辩称，其一，自2015年1月至2018年9月1日期间的房租已在与原告的另一房屋拆迁纠纷案件中由其用拆迁款支付给了原告；其二，装修都是经原告同意并愿意支付装修费用的前提下实施的，原告对装修费用的支付问题避而不谈；其三，其已经购买了新的办公场所，年底即可搬离所租房屋，没有占有原告房屋的主观恶意。
原告为证实其诉讼请求向本院提交了以下证据：A1、房屋租赁合同1份；A2、房产证1份；A3、照片4份。经质证，二被告对原告提交的证据均无异议，本院对原告提交的上述证据予以采信。
被告为证实其抗辩意见向本院提交了以下证据：B1、荆门市中级人民法院（2018）鄂08行初2号行政判调解书；B2、唐某某、杨霞于2018年9月30日购买写字楼协议复印件1份；B3、证人李茂松、李克忠证词各1份、荆门晓某广告有限责任公司营业执照副本复印件一份；B4、照片一组11张；B5、被告申请法院调取的荆门市中级人民法院审理黄照前、马安蓉与荆门市东宝区人民政府、第三人唐某某、杨霞房屋行政征收一案的庭审笔录。经质证，原告对被告提交的证据B1、B2、B3中的营业执照、B4、B5的真实性无异议，但对证据B1的证明目的有异议，认为与本案无关，对证据B2的关联性有异议，对证据B3中的证人证言有异议，认为证人应出庭作证，对证据B5的证明目的有异议，该份证据不能证明被告已向原告支付了房租。本院仅对B1、B2、B3中的营业执照、B4、B5的真实性予以确认。关于证据B3中的证人证言，因证人未出庭作证，亦与本案缺乏关联性，本院对其不予采信。被告所提交的证据B1、B5不能证明其已向原告支付了房屋租金，故对其证明目的不予采信。
本院经审理认定事实如下：案涉房屋即位于荆门市掇刀区深圳大道雨田集团小区3栋2单元301号及101、102、103号房屋产权属于原告黄照前所有，产权证号为荆门市房权证掇刀区字第000083**号。
上述房屋在2011年之前为毛坯状态，原告与杨霞签订了房屋租赁合同，由杨霞进行装修并租赁使用至2014年12月31日，截止2014年12月31日之前的房租已经结算。
2015年7月14日，原告黄照前（甲方、出租人）与被告唐某某（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将位于荆门市掇刀区深圳大道雨田集团小区3栋2单元301号及101、102、103号房屋租赁给乙方，租赁期限为1年，即2015年1月1日至2016年1月1日，甲方应于2015年1月1日前将房屋按约定条件交付乙方，年租金12000元，每年12月31日之前支付。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品，设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。因乙方已事实上针对甲方所租房屋进行装饰与修缮，并在经营活动期间事实上造成了甲方所属房屋的升值。双方合同在解除时，根据实际情况甲方酌情给予乙方补偿。
合同签订后，被告唐某某租赁使用原告的上述房屋，用于其妻子杨霞经营荆门晓某广告有限责任公司。2016年1月1日租赁期满后，被告继续使用原告的上述房屋至今未返还，也未向原告支付租金。为此，原告要求二被告支付2015年1月1日至2018年9月30日期间的租金44000元，并要求腾退租赁房屋，将房屋恢复原状。
另查明，被告唐某某与杨霞于1997年6月20日登记结婚。

本院认为，原告与被告唐某某双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人产生法律拘束力。
关于二被告如何担责。根据合同相对性原则，被告唐某某作为签约承租人，应承担合同义务，至于房屋实际使用人是被告唐某某还是被告荆门晓某广告有限责任公司，均不影响原告向被告唐某某主张权利。被告荆门晓某广告有限责任公司与原告不存在合同关系，不承担合同义务，原告要求被告荆门晓某广告有限责任公司承担责任缺乏法律依据。为此，本院对原告要求被告荆门晓某广告有限责任公司承担责任的诉请不予支持。
关于原告要求被告唐某某支付租金44000元的诉请，合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案合同约定租赁期限为1年，即2015年1月1日至2016年1月1日，之后未再续签合同，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告依据租赁合同要求被告支付2015年1月1日至2018年9月1日期间的租金，符合上述法律规定。为此，对原告要求被告唐某某支付2015年1月1日至2018年9月1日期间的租金44000元的诉请予以支持。
关于原告要求被告唐某某腾退房屋、恢复原状的诉请，合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方在合同中约定租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。为此，对原告要求被告唐某某腾退租赁房屋，并将房屋恢复原状的诉请予以支持。
关于被告唐某某辩解已向原告支付房租或在与原告另一房屋拆迁纠纷案件中用拆迁款折抵原告房租的意见，因被告未能提交证实其支付或者折抵原告房租的相应证据，应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的辩解意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、被告唐某某支付原告黄照前自2015年1月1日至2018年9月1日的房屋租金44000元；
二、被告唐某某将位于荆门市掇刀区深圳大道雨田集团小区3栋2单元301号及101、102、103号房屋恢复原状，腾退给原告黄照前;
三、驳回原告黄照前的其他诉讼请求。
上述第一、二项于本判决生效之日起7日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10240元，减半收取5120元，由被告唐某某负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审判员 张高平

书记员： 徐蕾