（2017）鄂0804民初886号原告易某与被告唐某某、伍某、湖北速腾汽车贸易有限公司（以下简称速腾公司）执行异议之诉一审民事判决书

原告：易某，男。委托诉讼代理人（特别授权）：周明，湖北兴联律师事务所律师。被告：唐某某，男。被告：伍某，男。被告：湖北速腾汽车贸易有限公司，住所地荆门市掇刀区迎春大道8号。

原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决对位于荆门市掇刀区月亮湖北路西（果园新城三期）25幢4层405室的房屋（房屋所有权证号：荆门市房权证掇刀区字第00619**）不予执行；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月、4月，被告伍某向原告借款共计60万元，后因伍某丧失清偿能力，经双方协商一致并核算，2015年7月3日被告伍某及其房屋共有人郑金枝将位于荆门市掇刀区月亮湖北路西（果园新城三期）25幢4层405室房屋出售给原告，房屋价款从借款中冲抵。此后，双方对房屋进行了交接，但未完成房屋过户手续。2016年6月1日、2017年4月26日，因被告唐某某诉被告伍某、速腾公司合同纠纷一案，荆门市掇刀区人民法院作出（2016）鄂0804执190号-1号及之二号执行裁定，裁定查封、拍卖被告所购买的位于荆门市掇刀区月亮湖北路西（果园新城三期）25幢4层405室房屋。2017年6月，原告向掇刀区法院提出执行异议，掇刀区人民法院作出（2017）鄂0804执异6号裁定予以驳回。被告唐某某辩称，原告跟伍某的房屋买卖没有合法的手续。被告伍某、速腾公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告唐某某对原告提供的身份证复印件、（2016）鄂0804执190-1号、（2016）鄂0804执190号之二执行裁定书、（2017）鄂0804执异6号执行异议裁定书的真实性无异议，原告对被告唐某某提供的房产证复印件、判决书、执行裁定书、评估报告的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对原告提交的借条2份、银行转款等信息3份、房屋买卖合同、收条、交付说明、户籍登记证明，被告唐某某认为对其中的房屋买卖合同不清楚真假。经审查，该组证据能够相互印证，且原告作出了合理解释，被告虽有异议但未提交证据反驳，故本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告伍某于2015年2月15日向原告易某借款50万元，伍某向易某出具了借条并承诺月息3分，一年内还款。担保人伍培华在借条上签字。当日，原告通过银行转账向伍培华的账户上转款50万元。2015年4月11日，伍某又向易某借款，出具了借条，易某陈述当天的借款是现金支付的，伍某偿还5万元利息后未再偿还本金及利息。后伍某表示愿意以其所有的房屋以房抵债，经结算后双方于2015年7月3日签订了一份《房屋买卖合同》，合同载明：卖方伍某自愿将位于果园二路东方果园新城25幢405室建筑结构六层总数93.13平方米房屋出售给买方易某，交易价格25万元，易某在当日一次性付清，卖方于2015年9月3日将上述房屋交付给买方。由于该房屋为按揭房，卖方和共有人须在2个月内还清余款，并协助买方完成房屋过户，过户费由买方承担。郑金枝以房屋共有人的身份在该合同上签字，当日伍某、郑金枝向易某出具了收条，收条内容为：今收到易某购买本人位于果园二路东方果园新城25幢405室房款25万元整。易某陈述该套房屋有银行按揭未予偿还，伍某表示待房屋按揭款偿还完毕之后，双方办理房屋过户手续，但之后易某未再找到伍某本人。易某父亲在伍某交付房屋后即在该房屋中居住至今。其本打算在房屋过户后，再与伍某更换借条，但过户手续未完成。被告唐某某于2015年9月22日向本院起诉伍某及速腾公司合同纠纷一案，本院于2015年12月3日作出判决，判决速腾公司返还唐某某购车款10万元及保证金1.2万元，伍某承担连带偿还责任。该判决生效后，本院于2016年6月1日对案涉房屋进行了查封，执行期间查明案涉房屋的所有人为伍某、郑金枝。易某于2017年6月12日向本院提出执行异议，请求终止拍卖案涉房屋，并解除对该房屋的查封措施。本院于2017年6月26日作出（2017）鄂0804执异6号执行裁定书，认为易某的执行异议不成立，驳回其执行异议。易某不服，向本院提出执行异议之诉。
原告易某与被告唐某某、伍某、湖北速腾汽车贸易有限公司（以下简称速腾公司）执行异议之诉。本院于2017年6月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告易某及其委托诉讼代理人周明，被告唐某某到庭参加诉讼，被告伍某、速腾公司经公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是原告易某对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于办理执行异议案件的相关司法解释，在金钱债权执行中，案外人基于买卖合同，对执行时尚登记在被执行人名下的不动产，通过执行异议，能有效地阻却人民法院对该不动产的强制执行，应当同时具备四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。据此，结合本案事实进行分析：一、易某与伍某、郑金枝签订的房屋买卖合同是否合法有效问题。本案中，原告易某因与伍某之间存在借贷关系，伍某与郑金枝将涉案房屋作价25万元用以抵偿易某的欠款，该份房屋买卖合同的真实意思表示为以房抵债。合同是一种民事法律行为，以意思表示为要素，且按意思表示的内容发生法律效果。对以物抵债协议效力的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，且并不以债权人现实的受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案所涉以房抵债合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、伍某出具的书面说明显示，其于2015年7月28日将涉案房屋交由易某使用，易某的父亲即搬进房屋内居住至今，易某系合法占有该房屋，而本院于2016年6月1日才查封涉案房屋。三、伍某与郑金枝共同向原告易某出具了收到房款25万元的收条一张，能与易某提交的借条及房屋买卖合同相互印证，且房款的价格低于借款金额，亦符合逻辑，故可认定易某已向伍某、郑金枝支付了全部价款。四、易某对未办理过户手续做了合理解释，结合房屋买卖合同上内容可看出，因该房屋存在按揭贷款，双方约定由伍某、郑金枝在两个月内还清余款，并协助易某完成房屋过户，后因伍某、郑金枝未还清贷款，且原告一直联系不上伍某，该房屋尚未办理过户，故可看出非因易某的原因而未办理过户登记。故在被告唐某某申请执行与伍某、速腾公司合同纠纷一案中，原告易某对涉案房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上，原告的请求符合法律规定，被告的抗辩不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：

不得执行原告易某占有的位于荆门市掇刀区月亮湖北路西（果园新城三期）25幢4层405室房屋（房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第00619**）。案件受理费5358元，由被告唐某某、伍某、湖北速腾汽车贸易有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。