龚某某与汪某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告龚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业者。
委托代理人张春山，湖北江汉律师事务所律师。
被告汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省潜江市人，个体经营户。

原告龚某某诉被告汪某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成由审判员李晓平担任审判长，人民陪审员胡忠荣、陈恢臣参加的合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告龚某某及其委托代理人张春山到庭参加诉讼；被告汪某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，被告汪某某在不具备商品房开发资质，且未依法将其购买的案外人康明权享有使用权的土地办理权属变更登记的前提下与同样不具备商品房开发资质的案外人联合开发房地产，并将正在建设中的本案争议的房屋预先出售给原告龚某某，双方所达成的购房协议实为房屋预售协议，该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……第项未依法登记领取权属证书的……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，属无效合同，本院不予保护。合同无效后，因该合同而取得的财产，应当予以返还。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。被告作为房地产开发商，知道或应当知道在其未依法取得商品房开发资质、所开发土地的使用权以及办理商品房预售许可证之前不得进行商品房开发及预售，但其违反上述规定开发商品房并向原告预售房屋，存在过错，应承担相应的民事责任。原告要求被告返还预付购房款17万元，承担相应利息损失的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。该利息损失，应以原告向被告实际交款的时间分段计付，即从2011年9月18日起至2012年1月20日止，本金按15万元计算；从2012年1月21日起至原告主张的2015年7月1日止，本金按17万元计算。其利率标准，应以中国人民银行规定的国有商业银行的同期同类贷款基准利率为准。对于原告超出部分的利息主张，本院依法不予支持。原告同时主张被告支付违约金2.615万元的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

被告汪某某于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告龚某某购房款人民币17万元，并按中国人民银行规定的国有商业银行的同期同类贷款基准利率计付原告龚某某的利息损失（从2011年9月18日起至2012年1月20日止，本金按15万元计算；从2012年1月21日起至2015年7月1日止，本金按17万元计算）；
驳回原告龚某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4350元，由原告龚某某负担人民币550元，被告汪某某负担人民币3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第项的规定，预缴上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院：开户银行：农行湖北省仙桃市支行复州分理处：户名：湖北省汉江中级人民法院：帐号17-313501040000019。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　李晓平 人民陪审员　　胡忠荣 人民陪审员　　陈恢臣

书记员：杨婷