龙某某与朱毅然租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：龙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，松滋市人。
委托代理人：欧阳运桥，松滋市大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：朱毅然，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，松滋市人。
委托代理人：周刚顺、吴斌，湖北松之杰律师事务所律师

上诉人龙某某因租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2013）鄂松滋民初字第00907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭审理了本案。上诉人龙某某及委托代理人欧阳运桥，被上诉人朱毅然的委托代理人周刚顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告所举2009年12月21日与富彩开发公司所属的松都华府项目部签订107号两间门面房《房屋出租协议》约定：租期10年，年租金8万，付款方式根据招租的情况再进行协商，并签订详细租赁合同，协议另注明户主（即原告）不交房屋出租费，税金由开发商支付。被告所举同日原告与富彩开发公司所属松都华府项目部签订的《房屋出租协议》中，除未批注“户主不交房屋出租税，税金由开发商支付”外，其他内容与原告的协议一致。2010年3月24日，原告与富彩开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发建设的位于松滋市新江口镇民主路176号“松都华府”107号两间门面房。2010年5月1日，原告与松都华府项目部签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2010年5月1日至2020年4月30日，房屋租金共计80万元，租金每年平均分四次付清，每季度支付一次，并于季末月底之前付清，每季度支付20000元，并约定任何一方违反合同约定，应向对方支付不能履行金额的30%的违约金。合同签订后，双方均按合同约定履行。2011年8月8日，松都华府项目部与原被告协商一致，将2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》的承租方变更为朱毅然个人，被告朱毅然将自己的房屋及原告的房屋捆绑后共同出租给邮政银行松滋支行，合同其他条款不变，三方签订《房屋租赁合同变更协议》。合同主体变更后，被告朱毅然于每季末月底支付原告租金20000元，原告给被告出具收款收据（非税务发票）。后因被告未按时支付租金，原被告曾引发纠纷。2013年5月13日，原告给被告发《催收支付租金的通知》一份，通知被告在2日内支付原告2013年第一季度的租金，届时未支付将解除合同。5月16日，被告支付原告租金18380元。5月17日，原告再次书面催告被告朱毅然，要求被告在收到通知之日起次日支付拖欠租金1620元。同日，被告给原告复函，称原告在收到租金后有义务提供税务发票，支付1620元租金系原告应负担的税金数额。诉讼中，原告坚持要求解除原被告的房屋租赁合同，并变更其第二项诉讼请求，由被告支付2013年1月至3月拖欠的租金1620元，同时承担违约金6000元。
原审认为：本案的争议焦点为原告将房屋出租给被告，出租税由谁负担的事实如何认定？被告逾期支付租金是否应当承担违约金？原告对被告进行催告，被告扣除出租税后支付下欠房租，原告要求解除合同和支付违约金的理由是否正当？
一、原告在购买富彩开发公司房屋后，于2010年5月1日，双方签订《房屋租赁合同》，其双方形成房屋租赁合同关系。2011年8月8日松都华府项目部及原被告同意将2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》的承租方变更为被告朱毅然个人，三方签订《房屋租赁合同变更协议》，则原被告间的合同权利、义务应按原告与富彩开发公司于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》予以确定。该合同中，没有被告应负担房屋出租费税的内容，原告主张由被告负担出租税，没有合同依据；关于原告与富彩开发公司所属的松都华府项目部于2009年12月21日签订的107号两间门面房的《房屋出租协议》，从协议签订的时间来看，双方签订该协议时原告尚未购买房屋，房屋租赁协议虽然成立，但未生效；从协议的内容来看，双方仅对房屋租赁时间、年租金的数额形成意向。原告提交的《房屋出租协议》中所注明的“户主不交房屋出租税，税金由开发商支付”系手写，并未注明书写的时间和书写人姓名，诉讼中原告又未举出其他证据证明书写的具体情况，且被告所举2009年12月21日《房屋出租协议》中未批注“户主不交房屋出租税，税金由开发商支付”的内容，两份《房屋出租协议》中有关税金负担的内容不一致，视为未约定。故原告主张税金由被告支付，证据不足，原审不予支持。二、按照《房屋出租合同》、《房屋租赁合同变更协议》约定，被告朱毅然每季末月月底支付原告租金20000元，被告在2013年5月13日前尚未支付2013年第一季度房屋出租金，在原告催告后人下欠1620元，系违约行为，应承担违约责任。合同约定违约金支付的计算方法为支付不能履行金额的30%的违约金，因被告逾期履行的金额为20000元，故原告要求被告支付下欠房租1620元及6000元违约金的诉讼请求，原审予以支持。被告支付房屋租金后，原告理应及时向被告出具合法的票据；被告有权要求原告出具合法票据，如不能索取税务发票，可以向税务机关举报。三、被告逾期支付房屋租金20000元，原告催后，被告支付了18380元，虽未完全履行，但履行了合同约定的主要债务。双方未在合同中约定逾期支付房租系合同解除的条件，原告要求解除合同的理由不充分，故该项诉讼请求应予驳回。原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零四条、第二百二十六条规定，判决：一、由被告朱毅然在判决生效后三日内支付下欠原告龙某某的2013年度第一季度的房屋租金1620元，并承担违约金6000元。二、驳回原告龙某某的其他诉讼请求。

本院认为：在房屋租赁合同没有到期的情况下，上诉人与被上诉人之间的租赁合同不应当解除。其理由是：一、上诉人与被上诉人未在合同中约定如果被上诉人逾期支付房租，上诉人可以解除合同。二、我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然被上诉人存在迟延支付部分租金的违约行为，但对于长达十年的租赁合同来看，并没有构成根本违约，且经上诉人催告后，被上诉人支付了大部分所欠租金，上诉人订立合同的目的基本实现。对此，上诉人请求解除合同没有事实和法律依据，人民法院依法不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人龙某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　陈时中 审判员　　李　静 审判员　　韩秀士

书记员：郑燕