龙某与鄂州市大宅房地产开发有限公司、何某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

鄂州市华容区东银小额贷款有限责任公司
汪文涛（湖北源规律师事务所）
翁新明（湖北长捷律师事务所）
龙某
李景珍（湖北吴都律师事务所）
鄂州市大宅房地产开发有限公司
何某某
陈刚
刘炳华
周文枝

上诉人（原审第三人）:鄂州市华容区东银小额贷款有限责任公司。
住所地:鄂州市华容区楚藩大道127号。
法定代表人:徐武东，该公司经理。
委托代理人:汪文涛，湖北源规律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
委托代理人:翁新明，湖北长捷律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审原告）:龙某。
委托代理人:李景珍，湖北吴都律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原审被告:鄂州市大宅房地产开发有限公司。
住所地:鄂州市武昌大道477号。
法定代表人何国祥，该公司经理。
原审被告:何某某。
原审第三人:陈刚。
原审第三人:刘炳华。
原审第三人:周文枝。
上诉人鄂州市华容区东银小额贷款有限责任公司（以下简称东银小额贷款公司）与被上诉人龙某、原审被告鄂州市大宅房地产开发有限公司（以下简称大宅房地产公司）、原审被告何某某、原审第三人陈刚、原审第三人刘炳华、原审第三人周文枝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2015）鄂鄂城民初字第00497号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年2月1日受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长,审判员李志伸、缪冬琴参加的合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。
上诉人东银小额贷款公司的委托代理人汪文涛、翁新明、被上诉人龙某的委托代理人李景珍到庭参加了诉讼。
原审被告大宅房地产公司、原审第三人陈刚、原审第三人刘炳华、原审第三人周文枝经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。
原审被告何某某下落不明，本院已采取公告的方式送达举证通知书、开庭传票等文书。
本案现已审理终结。
龙某诉至原审法院，请求:确认被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，判令被告大宅房地产公司履行还建补偿协议向原告交付鄂州市文星路23号（荔湾西侧地块住宅楼）一层自西向东第一至三间178.50㎡商业门面用房及二层自西向东第一间起213.99㎡商业综合用房，判令被告大宅房地产公司赔偿原告损失156000元（按合同约定计算至实际交付房屋为止），判令被告何某某对上述债务承担连带清偿责任，并由被告承担本案诉讼费用。
原审认定:2013年11月1日，原告龙某与被告大宅房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，约定被告大宅房地产公司将原告所有的位于鄂州市文星路23号建筑面积342.49㎡商业用房及77.68㎡自建商业用房进行拆迁，以产权调换方式安置于鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一层自西向东第一至第三间建筑面积为178.50㎡的门面房及二层自西向东起建筑面积为213.99㎡的商业用房。
当日，原告龙某与被告大宅房地产公司还签订《还建补偿协议》一份，约定被告大宅房地产公司于2015年1月1日前向原告交付房屋，如被告大宅房地产公司于2016年1月1日还未交付还建房，由被告大宅房地产公司支付原告租金损失156000元，被告何某某为被告大宅房地产公司提供连带责任保证担保。
上述协议还约定双方其他权利义务。
原告龙某与被告大宅房地产公司、何某某于2013年11月28日经鄂州市公证处对《还建补偿协议》进行了公证。
交房期限届满后，由于被告大宅房地产公司开发的房屋未经验收合格，不具备交付条件，被告大宅房地产公司未能依约向原告交房。
原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，要求确认被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，判令被告大宅房地产公司履行还建补偿协议向原告交付鄂州市文星路23号（荔湾西侧地块住宅楼）一层自西向东第一至三间178.50㎡商业门面用房及二层自西向东第一间起213.99㎡商业综合用房，判令被告大宅房地产公司赔偿原告损失156000元（按合同约定计算至实际交付房屋为止），判令被告何某某对上述债务承担连带清偿责任，并由被告承担本案诉讼费用。
原审另查明:被告大宅房地产公司应还建安置给原告龙某的房屋已由被告大宅房地产公司与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝分别签订《商品房买卖合同》出卖给第三人，并在鄂州市房产部门登记备案。
被告大宅房地产公司在开发该建筑项目中均分别与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝发生借贷关系，被告大宅房地产公司分别向第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝借款3200000元、1200000元、647500元、4500000元，被告大宅房地产公司基于借款分别与第三人对双方之间的《商品房买卖合同》在房产部门登记备案。
第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝就被告大宅房地产公司的借款以双方借贷关系分别已向本院提起了诉讼。
原审认为:原告龙某与被告大宅房地产公司之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿安置补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。
原告龙某与被告大宅房地产公司签订上述协议明确约定了被告大宅房地产公司以位置、用途特定的房屋以产权调换方式对原告予以补偿安置，故原告有优先取得上述补偿安置房屋的权利。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按民间借贷法律关系审理。
被告大宅房地产公司与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝分别签订《商品房买卖合同》，但均不是被告大宅房地产公司与第三人之间真实意思表示，其之间应认定为民间借贷法律关系，被告大宅房地产公司与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝之间签订的《商品房买卖合同》无效。
原告要求确认被告大宅房地产公司与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求依法成立，予以支持。
基于原告与被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿安置补充协议书》是双方真实意思表示，且原告对还建安置房屋有优先权，虽然该房屋现在未经验收合格不具备交付条件，但该房屋在经验收合格具备交付条件时应由被告大宅房地产公司依法交付原告。
被告大宅房地产公司未按约定期限向原告履行交房义务，构成违约，应依约定向原告支付租金损失，但因双方附条件交房期限2016年1月1日未届满，所附条件未成就，故对原告要求被告大宅房地产公司支付租金损失156000元的诉请不予支持。
同理，原告要求被告何某某与被告大宅房地产公司连带支付租金损失156000元的诉请不予支持。
第三人东银小额贷款公司、刘炳华的辩称理由不能成立，依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百零七条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，缺席判决如下:一、被告大宅房地产公司分别与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告大宅房地产公司将位于鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一层自西向东第一至第三间建筑面积为178.50㎡的门面房及二层自西向东起建筑面积为213.99㎡的商业用房在具备交付条件之日起十日内交付给原告龙某；三、驳回原告龙某对被告何某某的诉讼请求；四，驳回原告龙某其他诉讼请求。
本案受理费5000元，由被告大宅房地产公司负担，财产保全费5000元，由原告龙某负担。
上诉人东银小额贷款公司上诉称:（一）原审认定事实错误。
1、上诉人以真实购房为目的，而非原审认定基于借款与原审被告大宅房地产公司签订《商品房买卖合同》，并以现金的方式支付了第一批购房资金，双方不但办理了备案，还办理了商品房所有权预告登记，而预告登记证书是购房人最终取得房屋所有权的凭证，是买卖双方确认该房屋所有权归属的真实表现，是物权登记的范畴，足以证实上诉人是以取得商品房所有权为目的，而不是以该商品房进行债务担保为目的。
2、被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司约定的是“自西向东第一间及第二间”，而上诉人购买的是“自东向西第1-08及1-09”，属不同标的物。
（二）被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《拆迁还建协议》无效。
1、大宅房地产公司不具备拆迁人资格，无权签订拆迁合同，该拆迁合同违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，因大宅院项目属《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后建设的项目，此时《城市房屋拆迁条例》已经废止，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，开发企业不再具有领取拆迁许可证的可能，其自行实施拆迁的行为已经废止，转而由政府部门征收，则征收安置与补偿必然在房产部门备案，被安置的房产不会纳入对社会销售的范围，而本案中，大宅房地产公司与龙某签订的拆迁合同仍按已经废止的《城市房屋拆迁条例》私下订立拆迁合同，导致房屋征收部门并无拆迁补偿安置信息，并由房产部门准许底层商铺纳入向社会销售的范围。
2、被上诉人龙某取得的原房屋所有权的依据不合法。
龙某是诉请执行人李玉香、龚奎、孙卓钟诉被诉请执行人汪春兰、周克球借款一案执行程序中的案外人，被诉请执行人将其位于文星大道23号综合楼一楼自东向西第八至十间门面已抵偿给申请执行人，然后由申请执行人将该三间门面卖给了该案的案外人即本案的被上诉人龙某。
原审将与案件无关的另一法律关系纳入执行范围，属违法行为。
（三）上诉人与原审被告大宅房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。
原审认定《商品房买卖合同》无效没有任何法律依据，原审支持了被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》而签订的拆迁合同，否认上诉人依法实施的购房行为，严重损害了上诉人的合法利益。
（四）上诉人与原审被告大宅房地产公司基于合法有效的《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国物权法》的有关规定已在房产部门办理了登记证书，应依法予以保护。
原审的判决结果实质是以民事审判的形式否定了物权登记机构的行政效力。
（五）原审适用法律错误。
1、本案案由是房屋安置补偿合同纠纷，不是民间借贷，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》不适用本案，同时，该规定第二十四条只是规定借款人主张诉求的方式，并不是规定合同无效。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的是优先权，而被上诉人龙某并无此项诉求；同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前颁发的，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定已与现有的法律体系不适用，不能机械地适用。
（六）龙某起诉的程序违法，上诉人与案件其他第三人各自实施的购房行为，不是必要共同诉讼的法律关系，原审片面追求并满足被上诉人龙某的诉求，连最基本的诉讼当事人的地位都没有搞清楚，依法应驳回对第三人的起诉。
1、被上诉人龙某起诉确认原审被告大宅房地产公司与东银小额贷款公司、陈刚、刘炳华、周文枝签订的《商品房买卖合同》无效，东银小额贷款公司、陈刚、刘炳华、周文枝应列为本案的被告，不是列为第三人。
2、确认合同无效之诉，是针对每一个独立的合同而言，不能将不同主体之间的《商品房买卖合同》混同起诉。
综上，原审认定事实及适用法律错误、程序违法，请求:1撤销原审判决；2、驳回被上诉人龙某要求认定上诉人与原审被告大宅房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求；3、驳回被上诉人龙某要求判令原审被告大宅房地产公司将已由上诉人购买并持有的《房屋所有权预告登记证书》及实际占有的位于文星路23号大宅院底层自东向西第1-08号及1-09号商铺交付给被上诉人龙某的诉讼请求；4、驳回被上诉人将上诉人列为第三人的起诉；5、本案诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人东银小额贷款公司为支持其上诉请求，在二审举证期限内提交了如下证据:
证据一:承诺书、照片。
用以证明东银小额贷款公司已实际占有该门面。
证据二:《房屋拆迁补偿安置协议书》。
用以证明该协议书是鄂州市大宅房地产开发有限责任公司签订，与本案的原审被告主体不一致。
证据三:土地所有权证。
用以证明《房屋拆迁补偿安置协议书》是无效的。
被上诉人龙某在二审法定期限内未提交书面答辩状，庭审时辩称:（一）上诉人东银小额贷款公司与原审被告大宅房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效。
1、上诉人东银小额贷款公司不是真实的购房人，上诉人东银小额贷款公司与原审被告大宅房地产公司已就民间借贷纠纷一案向原审提起诉讼，上诉人东银小额贷款公司与原审被告大宅房地产公司签订《商品房买卖合同》的目的是为了保障借款的实现，双方之间不存在真实的买卖合同关系；2、不动产物权的变动是有效的合同加上合法的行政登记，预告登记或备案仅是行政部门的登记行为，物权变动效力的前提必须是买卖合同合法有效，没有有效的买卖合同，行政登记行为也属错误的。
（二）依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》合法有效，且具有物权的效力。
（三）本案不应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
原审被告大宅房地产公司早在2003年就已出让取得本案所涉土地使用权，使用权人是大宅房地产公司，不属于国有土地征收征用的范围，而应适用《城市房屋拆迁管理条例》。
（四）被上诉人龙某起诉程序合法，原审程序合法、适用法律正确。
被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《拆迁还建合同》涉及的还建房屋较多，是不可分割的整体，原审被告大宅房地产公司与原审第三人签订的《商品房买卖合同》侵犯了被上诉人拆迁还建的物权。
综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人龙某为支持其抗辩理由，在二审举证期限内提交了如下证据:
证据一:民事裁定书。
用以证明东银小额贷款公司是在被上诉人龙某申请查封门面之后才进入装修。
证据二:公安机关调查何某某的笔录。
用以证明何某某私刻原审被告大宅房地产公司的印章。
原审被告大宅房地产公司、原审被告何某某、原审第三人陈刚、原审第三人刘炳华、原审第三人周文枝在二审法定期限内既未提交书面答辩状，也未提交新的证据。
经庭审质证，被上诉人龙某对上诉人东银小额贷款公司提交的证据三无异议。
上诉人东银小额贷款公司对被上诉人龙某提交的证据一无异议。
被上诉人龙某对上诉人东银小额贷款公司提交的证据一有异议，认为该承诺书没有效力，房屋并不是大宅房地产公司，上诉人的占有也是在法院查封之后发生的。
被上诉人龙某对上诉人东银小额贷款公司提交证据二的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为该协议书经过了公证部门公证。
上诉人东银小额贷款公司对被上诉人龙某提交的证据二有异议，认为刑事案件目前还未经法院审理，公安部门对何某某的调查笔录不能作证据使用，对其真实性不予认可。
对上述有争议的证据，本院认为:仅凭承诺书、照片不能证实本案所涉门面房实际已由上诉人东银小额贷款公司占有，故对上诉人东银小额贷款公司提交的证据一，本院不予采信。
因“鄂州市大宅房地产开发有限责任公司”已经工商部门变更为“鄂州市大宅房地产开发有限公司”，故对上诉人东银小额贷款公司提交的证据二的证明目的，本院不予采信。
调查笔录虽是何某某在公安机关询问时的陈述，属于当事人的陈述，是证据的类别之一，其与《商品房买卖合同》等证据相互印证，证实上诉人东银小额贷款公司实际是出借款项给原审被告大宅房地产公司，并不是真正的买受人，故对被上诉人龙某提交的证据二，本院予以采信。
本院认为:针对上诉人东银小额贷款公司的上诉，（一）关于《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》及《商品房买卖合同》的效力。
1、关于《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》的效力。
（1）被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司因就文星大道综合楼门面房屋拆迁事宜未能达成一致意见，经鄂州市凤凰街道办事处组织协调，被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》；同时，双方还就签订的《还建补偿协议》到公证部门办理了公证。
（2）原审被告大宅房地产公司于2003年通过与鄂州市国土资源局置换的方式取得大宅院项目的土地使用权，该幅土地上所涉房屋不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中国有土地征收征用的适用范围。
（3）被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确约定了“文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一楼门面自西向东第一至三间门面178.5平方米、二楼自西向东第一间213.99平方米房屋”系原审被告大宅房地产公司还建给被上诉人龙某的房屋，同时双方另行签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》亦明确了还建房屋的坐落位置、面积、还建房屋的层高、用途等信息，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》属于物权置换协议，本案所涉拆迁还建的房屋属于特定物，该房屋属于被上诉人龙某所有，故被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》应为有效合同。
2、关于《商品房买卖合同》的效力。
（1）被上诉人龙某通过产权调换的方式取得还建房屋的所有权后，原审被告大宅房地产公司无权将被上诉人龙某的还建房屋出卖给上诉人东银小额贷款公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条  “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，被上诉人龙某作为还建房屋的权利人，已明确拒绝认可原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司签订的《商品房买卖合同》的效力。
（2）原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司于2014年11月28日虽签订了《商品房买卖合同》，购买大宅院项目“自东向西第1-08及1-09”门面，上诉人东银小额贷款公司仅提供其支付部分购房款的收款收据，并没有提供足额的、相对应的汇款凭证，而原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司于2014年11月27日签订了《借款合同》，借款金额为1200000元，该借款由上诉人东银小额贷款公司于2014年12月2日转账支付给原审被告大宅房地产公司，同日原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司还在房产部门办理了大宅院项目“自东向西第1-08及1-09”门面的预告登记，从签订合同的时间看，原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司应是借款关系，双方之间没有发生真实的买卖商品房的关系，双方签订《商品房买卖合同》的真实意图应是为保证《借款合同》的正常履行而进行的担保。
故原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司签订《商品房买卖合同》违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应为无效合同。
（二）关于本案的法律适用。
本案纠纷的起因是被上诉人龙某所有的、位于鄂州市文星路23号建筑面积342.49平方米商业用房及77.68平方米的自建商业用房被原审被告大宅房地产公司拆迁，并以产权调换的方式安置于鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一层自西向东第一至第三间建筑面积为178.50㎡的门面房及二层自西向东起建筑面积为213.99㎡的商业用房，而原审被告大宅房地产公司将应安置给被上诉人龙某的房屋出卖给东银小额贷款公司、刘炳华、陈刚、周文枝，并签订了《商品房买卖合同》，同时还在房产部门办理了登记备案，从而引发本次纠纷。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被上诉人龙某作为被拆迁人，合法持有相对应的房屋所有权证，原审被告大宅房地产公司作为拆迁人，其调换的房屋位置明确，双方签订的相关拆迁安置协议在先，而原审被告大宅房地产公司在取得大宅院项目的预售许可证后，将应还建安置给被上诉人龙某的房屋出卖给东银小额贷款公司、刘炳华、陈刚、周文枝等第三人，原审被告大宅房地产公司出卖安置房屋的行为损害了被上诉人龙某的合法权益，被上诉人龙某依据上述司法解释行使优先权，符合相关法律的规定。
因本案是2015年2月9日立案，而最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年9月1日才开始施行，根据最高人民法院在2015年8月25日作出的《关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的通知》，指出适用民间借贷司法解释新规定时要注意四个方面的问题，其中第三个方面的问题为“新规定施行后，尚未审结的一、二审、再审案件，适用新规定施行前的司法解释进行审理，不适用新规定”，因此，原审判决时适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》属适用法律不当。
（三）关于原审程序是否违法。
因为被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的是《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》，双方之间系因房屋拆迁安置补偿合同而引发的纠纷，原审被告大宅房地产公司将应还建给被上诉人龙某的房屋分别出卖给东银小额贷款公司、刘炳华等不同的第三人，并在房产部门办理了备案登记、预告登记手续，本案的处理结果与东银小额贷款公司、刘炳华等之间有法律上的利害关系，将东银小额贷款公司、刘炳华、陈刚、周文枝列为本案第三人，其程序并未违法。
（四）关于龙某与大宅房地产公司约定的“自西向东第一间及第二间”与东银小额贷款公司购买的“自东向西第1-08及1-09”是否属不同标的物。
根据上诉人东银小额贷款公司提供的《商品房买卖合同》的附件一房屋平面图显示，上诉人东银小额贷款公司购买的“自东向西第1-08及1-09”门面房从西向东就是“第一间及第二间”门面房，故上诉人东银小额贷款公司上诉认为其所购门面房与被上诉人龙某的还建房分属不同标的物的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百零七条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、第一百七十条  第一款  （二）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由上诉人东银小额贷款公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为:针对上诉人东银小额贷款公司的上诉，（一）关于《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》及《商品房买卖合同》的效力。
1、关于《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》的效力。
（1）被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司因就文星大道综合楼门面房屋拆迁事宜未能达成一致意见，经鄂州市凤凰街道办事处组织协调，被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》；同时，双方还就签订的《还建补偿协议》到公证部门办理了公证。
（2）原审被告大宅房地产公司于2003年通过与鄂州市国土资源局置换的方式取得大宅院项目的土地使用权，该幅土地上所涉房屋不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中国有土地征收征用的适用范围。
（3）被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确约定了“文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一楼门面自西向东第一至三间门面178.5平方米、二楼自西向东第一间213.99平方米房屋”系原审被告大宅房地产公司还建给被上诉人龙某的房屋，同时双方另行签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》亦明确了还建房屋的坐落位置、面积、还建房屋的层高、用途等信息，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》属于物权置换协议，本案所涉拆迁还建的房屋属于特定物，该房屋属于被上诉人龙某所有，故被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》应为有效合同。
2、关于《商品房买卖合同》的效力。
（1）被上诉人龙某通过产权调换的方式取得还建房屋的所有权后，原审被告大宅房地产公司无权将被上诉人龙某的还建房屋出卖给上诉人东银小额贷款公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条  “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，被上诉人龙某作为还建房屋的权利人，已明确拒绝认可原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司签订的《商品房买卖合同》的效力。
（2）原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司于2014年11月28日虽签订了《商品房买卖合同》，购买大宅院项目“自东向西第1-08及1-09”门面，上诉人东银小额贷款公司仅提供其支付部分购房款的收款收据，并没有提供足额的、相对应的汇款凭证，而原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司于2014年11月27日签订了《借款合同》，借款金额为1200000元，该借款由上诉人东银小额贷款公司于2014年12月2日转账支付给原审被告大宅房地产公司，同日原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司还在房产部门办理了大宅院项目“自东向西第1-08及1-09”门面的预告登记，从签订合同的时间看，原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司应是借款关系，双方之间没有发生真实的买卖商品房的关系，双方签订《商品房买卖合同》的真实意图应是为保证《借款合同》的正常履行而进行的担保。
故原审被告大宅房地产公司与上诉人东银小额贷款公司签订《商品房买卖合同》违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应为无效合同。
（二）关于本案的法律适用。
本案纠纷的起因是被上诉人龙某所有的、位于鄂州市文星路23号建筑面积342.49平方米商业用房及77.68平方米的自建商业用房被原审被告大宅房地产公司拆迁，并以产权调换的方式安置于鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一层自西向东第一至第三间建筑面积为178.50㎡的门面房及二层自西向东起建筑面积为213.99㎡的商业用房，而原审被告大宅房地产公司将应安置给被上诉人龙某的房屋出卖给东银小额贷款公司、刘炳华、陈刚、周文枝，并签订了《商品房买卖合同》，同时还在房产部门办理了登记备案，从而引发本次纠纷。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被上诉人龙某作为被拆迁人，合法持有相对应的房屋所有权证，原审被告大宅房地产公司作为拆迁人，其调换的房屋位置明确，双方签订的相关拆迁安置协议在先，而原审被告大宅房地产公司在取得大宅院项目的预售许可证后，将应还建安置给被上诉人龙某的房屋出卖给东银小额贷款公司、刘炳华、陈刚、周文枝等第三人，原审被告大宅房地产公司出卖安置房屋的行为损害了被上诉人龙某的合法权益，被上诉人龙某依据上述司法解释行使优先权，符合相关法律的规定。
因本案是2015年2月9日立案，而最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年9月1日才开始施行，根据最高人民法院在2015年8月25日作出的《关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的通知》，指出适用民间借贷司法解释新规定时要注意四个方面的问题，其中第三个方面的问题为“新规定施行后，尚未审结的一、二审、再审案件，适用新规定施行前的司法解释进行审理，不适用新规定”，因此，原审判决时适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》属适用法律不当。
（三）关于原审程序是否违法。
因为被上诉人龙某与原审被告大宅房地产公司签订的是《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《还建补偿协议》，双方之间系因房屋拆迁安置补偿合同而引发的纠纷，原审被告大宅房地产公司将应还建给被上诉人龙某的房屋分别出卖给东银小额贷款公司、刘炳华等不同的第三人，并在房产部门办理了备案登记、预告登记手续，本案的处理结果与东银小额贷款公司、刘炳华等之间有法律上的利害关系，将东银小额贷款公司、刘炳华、陈刚、周文枝列为本案第三人，其程序并未违法。
（四）关于龙某与大宅房地产公司约定的“自西向东第一间及第二间”与东银小额贷款公司购买的“自东向西第1-08及1-09”是否属不同标的物。
根据上诉人东银小额贷款公司提供的《商品房买卖合同》的附件一房屋平面图显示，上诉人东银小额贷款公司购买的“自东向西第1-08及1-09”门面房从西向东就是“第一间及第二间”门面房，故上诉人东银小额贷款公司上诉认为其所购门面房与被上诉人龙某的还建房分属不同标的物的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第一百零七条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、第一百七十条  第一款  （二）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由上诉人东银小额贷款公司负担。

审判长：齐志刚
审判员：李志伸
审判员：缪冬琴

书记员：郭炜